2019 U.S. office construction costs were on the rise, according to the Fourth Quarter 2019 North America Quarterly Construction Cost Report by Rider Levett Bucknall. As cidades que apresentaram os maiores aumentos nos custos de construção em relação ao ano anterior incluem Seattle com 6,20%, Chicago com 6,29%, e São Francisco com 7,79%.

Custos de construção de edifícios de escritórios em Nova York variaram entre $300 e $600 por pé quadrado de área bruta; em São Francisco o custo duro foi de até $525 por pé quadrado; enquanto o mercado de escritórios de Denver apresentou um custo de construção de escritórios relativamente mais acessível, variando entre $165 e $260 por pé quadrado.

Neste artigo, analisamos alguns dos fatores que contribuem para o custo da construção de escritórios, bem como quais são os custos médios de construção de escritórios atualmente.

Factores que afectam os custos de construção de escritórios

Variáveis que afectam o preço da construção de escritórios comerciais nos EUA. incluem:

• Localização e região
• Tipo de estrutura e design
• Tamanho de construção
• Requisitos de código de construção
• Padrão e características
• Qualidade e qualidade dos materiais utilizados
• Geral custos de mão-de-obra
• Custo do desemprego na construção
• Experiência e honorários gerais do empreiteiro

Bambos os usos primário e secundário do edifício de escritórios em construção têm um impacto significativo no custo da construção. Por exemplo, um grande escritório sede corporativo num mercado de escritórios top 10 como Manhattan custará mais do que um pequeno escritório corporativo num mercado secundário suburbano como Georgetown, Texas.

Custos de construção também variam entre propriedades que são exclusivamente uso de escritório de colarinho branco, e aquelas que também incorporam espaços comerciais ou unidades que podem abrigar inquilinos de restaurantes. O grau de construção e os requisitos também variam de espaço de escritório básico a espaço de escritório médico – estas variações influenciam quanto custa construir o espaço.

Custos médios de construção de escritórios por mercado

Cumming Corp. é uma das empresas líderes em gestão de projetos multifacetados e consultoria de custos no país, com 30 escritórios em todo o mundo. Recentemente, a empresa analisou em profundidade os custos de construção por metro quadrado nos Estados Unidos. A pesquisa apresenta os custos por pé quadrado de área bruta para todos os edifícios do tipo imobiliário concluídos dentro dos limites da cidade dos principais mercados. A lista apresenta uma boa estimativa do ponto de partida, sem levar em conta o custo de aquisição de terrenos urbanizáveis no distrito comercial da cidade, obras no local, condições únicas do local, taxas e licenças de construção e outros custos reduzidos.

Os maiores custos de construção de escritórios estão na costa leste, alcançando $1.026 por pé quadrado para arranha-céus de escritórios na cidade de Nova York, e na costa oeste, onde os custos de construção de escritórios em São Francisco estão um pouco acima da marca de $1.000 por pé quadrado. A Cumming Corp. research também acha que o espaço de escritórios de Denver é o edifício de menor custo, com custos de construção de propriedades de escritório variando entre US$135 por pé quadrado para edifícios de escritórios de um único andar, e US$485 por pé quadrado de edifícios de escritórios altos.

Construção de Escritórios vs. Office Build-Out

Construção de um edifício de escritórios é apenas parte do trabalho. Após a conclusão do edifício, o espaço de escritórios em si ainda precisa de ser construído. Também conhecido como TIs ou melhorias de inquilinos, a construção de escritórios pode incluir itens como paredes e portas interiores, casas de banho privadas, condutas, electricidade e canalização, luminárias, pavimentos e pintura.

Quem paga pela construção do espaço de escritórios?

A parte que escolhe a aba para a construção do escritório depende de como o arrendamento comercial do escritório é negociado, bem como da procura de espaço de escritório no mercado. Por vezes o senhorio paga pela construção do espaço de escritórios e outras vezes o inquilino faz o trabalho à sua custa em troca de um abatimento no aluguer (também conhecido como aluguer gratuito). Alternativamente, os custos de construção podem ser divididos entre o locador e o locatário.

Embora isso não dite um resultado particular de tais acordos, há tendências observáveis em subsídios de melhoria para locatários, dependendo da vacância no mercado. Quando a vaga de escritório é alta, os inquilinos podem ter mais influência na obtenção de reduções de aluguel mais significativas, ou ter o locador cuidando das melhorias dos inquilinos, enquanto que quando a vaga é baixa e os inquilinos potenciais podem não ter muitas opções de escolha, são os locadores que têm o terreno mais alto.

Como a planta do escritório afeta os custos de construção

O Relatório de Benchmarking de Custos de Escritório de 2019 da JLL observa que o custo médio de construção de espaço de escritório aumentou 12% em 2018. A empresa divide o espaço de escritório em três categorias:

• Progressivo: planta aberta sem escritórios fechados, destinada a um ambiente altamente colaborativo.
• Moderado: pequenos espaços de trabalho, escritórios fechados a 10% e uma mistura de salas de conferência e espaços colaborativos com uma planta “ágil”.
• Tradicional: grandes espaços de trabalho, 30% de escritórios fechados, numerosas salas de conferência e um espaço colaborativo.

Para além destas três categorias de construção de escritórios, JLL inclui uma discriminação de preços para cada estilo de planta:

• Base: baixo orçamento e focado na função, com tecnologia básica e estética.
• Médio: materiais médios com iluminação e design melhorados.
• Alto: materiais e acabamentos de primeira qualidade com foco na estética e no detalhe.

Custos médios de construção do espaço de escritório:

• Progressivo: $147 a $167 por pé quadrado alugável
• Moderado: $170 a $196 por pé quadrado alugável
• Tradicional: $193 a $224 por pé quadrado alugável

Diversos custos de construção de escritórios:

• Espaço executivo de escritório: $96 a $157 por pé quadrado
• Fitness facility: $155 a $210 por pé quadrado
• Centro de conferências: $150 a $205 por pé quadrado

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• Comida e cozinha para funcionários: $162 a $241 por pé quadrado
• Móveis de escritório: $28 a $80 por pé quadrado

Resumo

Custos médios de construção de escritório podem variar muito, dependendo do mercado em que você está construindo. Fatores que afetam o custo de construção de escritórios incluem o código do edifício e requisitos de zoneamento, qualidade e grau dos materiais utilizados e custos gerais de mão-de-obra.

Após a construção de um edifício de escritórios, o espaço interior ainda precisa ser construído para um inquilino. Os custos de construção ou TIs também variam muito, dependendo do tipo de planta interna do escritório utilizado. Os custos de construção de escritórios não incluem itens como mobiliário e acessórios, ou espaços de uso especial como espaço de conferências e fitness, ou jantar para funcionários.

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