Ce este amortizarea negativă?

Amortizarea negativă este un termen financiar care se referă la o creștere a soldului principal al unui împrumut cauzată de neacoperirea dobânzii datorate pentru acel împrumut. De exemplu, dacă plata dobânzii la un împrumut este de 500 de dolari, iar împrumutatul plătește doar 400 de dolari, atunci diferența de 100 de dolari va fi adăugată la soldul principal al împrumutului.

Înțelegerea amortizării negative

Într-un împrumut tipic, soldul principalului este redus treptat pe măsură ce împrumutatul efectuează plățile. Un împrumut cu amortizare negativă este, în esență, fenomenul invers, în care soldul principalului crește atunci când împrumutatul nu face plățile.

Amortizarile negative sunt prezentate în unele tipuri de împrumuturi ipotecare, cum ar fi creditele ipotecare cu rată variabilă cu opțiune de plată (ARM), care permit împrumutaților să determine cât de mult din partea de dobândă din fiecare plată lunară aleg să plătească. Orice porțiune de dobândă pe care optează să nu o plătească este apoi adăugată la soldul principal al creditului ipotecar.

Un alt tip de credit ipotecar care încorporează amortizări negative este așa-numitul credit ipotecar cu plată graduală (GPM). Cu acest model, programul de amortizare este structurat astfel încât primele plăți să includă doar o parte din dobânda care va fi percepută ulterior. În timp ce se efectuează aceste plăți parțiale, partea de dobândă lipsă va fi adăugată înapoi la soldul principal al împrumutului. În perioadele de plată ulterioare, plățile lunare vor include componenta integrală a dobânzii, ceea ce face ca soldul principalului să scadă mai rapid.

Deși amortizările negative oferă flexibilitate împrumutaților, ele se pot dovedi în cele din urmă costisitoare. De exemplu, în cazul unui ARM, un împrumutat poate alege să amâne plata dobânzii timp de mai mulți ani. Deși acest lucru poate contribui la ușurarea poverii plăților lunare pe termen scurt, poate expune împrumutații la un șoc sever al plăților viitoare în cazul în care ratele dobânzilor cresc brusc mai târziu. În acest sens, valoarea totală a dobânzii plătite de împrumutați poate fi în cele din urmă mult mai mare decât dacă nu s-ar fi bazat pe amortizarea negativă, pentru început.

Exemplu din lumea reală de amortizare negativă

Considerați următorul exemplu ipotetic: Mike, un cumpărător de locuință pentru prima dată, dorește să își mențină plățile lunare de ipotecă cât mai mici posibil. Pentru a realiza acest lucru, el optează pentru un ARM, alegând să plătească doar o mică parte din dobândă la plățile sale lunare.

Să presupunem că Mike și-a obținut ipoteca atunci când ratele dobânzilor erau scăzute din punct de vedere istoric. În ciuda acestui fapt, ratele lunare ale ipotecii sale înghit un procent semnificativ din venitul său lunar – chiar și atunci când profită de amortizarea negativă oferită de ARM.

Deși planul de plată al lui Mike îl poate ajuta să își gestioneze cheltuielile pe termen scurt, acesta îl expune, de asemenea, la un risc mai mare pe termen lung legat de rata dobânzii, deoarece, dacă ratele viitoare ale dobânzii cresc, s-ar putea să nu își mai poată permite ratele lunare ajustate. Mai mult decât atât, deoarece strategia de plată cu dobândă redusă a lui Mike face ca soldul împrumutului său să scadă mai încet decât ar fi făcut-o altfel, el va avea de rambursat mai mult capital și dobândă în viitor decât dacă ar fi plătit pur și simplu întreaga dobândă și capital pe care le datora în fiecare lună.