https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Ar trebui ca proprietarii de terenuri să încheie contracte de leasing pentru petrol și gaze naturale, având în vedere prețurile scăzute de astăzi ale gazelor naturale?

Răspuns: “Ar trebui ca proprietarii de terenuri să încheie contracte de leasing pentru petrol și gaze naturale, având în vedere prețurile scăzute de astăzi ale gazelor naturale?

Răspuns: Depinde…

Explicație

Proprietarii de terenuri din Pennsylvania trebuie să analizeze cu atenție modul în care piața actuală a prețurilor scăzute la gazele naturale poate avea un impact negativ asupra ofertelor de închiriere de petrol și gaze naturale ale companiilor energetice. Așa cum spun deseori în emisiunea All Things Marcellus, companiile de gaze sunt foarte inteligente, iar agenții lor funciari înțeleg cum să prezinte proprietarilor de terenuri ofertele de închiriere de gaze și alte oferte pentru a obține semnături. O tehnică foarte comună a landmanilor companiilor în prezent este de a folosi prețurile scăzute ale gazelor naturale ca instrument pentru a convinge proprietarii de terenuri să semneze contracte de închiriere de gaze și alte acorduri proaste.

Tehnică comună a landmanilor pe o piață cu prețuri proaste ale gazelor naturale

Landmanii le vor explica proprietarilor de terenuri că, din cauza prețurilor scăzute ale gazelor naturale din deceniu, compania de gaze nu are resursele financiare pentru a face oferte de închiriere cu bonusuri de închiriere mai mari sau cu procente de redevențe mai mari. Argumentul continuă că societatea de gaze se află într-o situație financiară extrem de dificilă și că este remarcabil și uimitor faptul că societatea face vreo ofertă de închiriere a proprietății dumneavoastră. Proprietarul explică apoi că prețul scăzut al gazelor naturale a distrus bugetul de închiriere al companiei de gaz și că aceasta nu poate oferi nicio compensație suplimentară pe acru sau un procent mai mare de redevențe, având în vedere prețul scăzut al gazelor naturale. Administratorul de teren concluzionează explicându-vă cât de norocos sunteți să primiți vreo ofertă și cum administratorul de teren este șocat de faptul că societatea de gaze este chiar în măsură să vă facă ofertele actuale de închiriere în această piață în scădere.

La prima vedere, poate părea logic că sunteți norocos că aveți vreo ofertă și că ar trebui să profitați de această șansă de a închiria. Cu toate acestea, atunci când luați în considerare pe deplin toate aspectele ofertei de închiriere, poate deveni evident că cel mai bine ar fi să refuzați și să negociați oferta actuală de închiriere să refuzați oferta actuală și să așteptați ca piața gazelor naturale să își revină.

Proprietarii de terenuri trebuie să își examineze temeinic situația personală și unică

Există mulți factori complicați pe care fiecare proprietar de terenuri trebuie să îi ia în considerare temeinic atunci când cântărește orice ofertă de închiriere a drepturilor sale de petrol și gaze. O ofertă de închiriere poate fi acceptabilă în mod rezonabil pentru o persoană, dar o ofertă identică poate fi complet inacceptabilă și nepotrivită pentru o altă persoană. Cheia pentru a lua o decizie corectă este înțelegerea situației dvs. specifice și luarea în considerare pe deplin a tuturor factorilor relevanți atunci când cântăriți oferta de închiriere a gazelor naturale sau altă ofertă.

Eșantion de ofertă de închiriere de petrol și gaze pentru evaluarea proprietarilor de terenuri

Un exemplu de ofertă de închiriere de petrol și gaze care ar putea să nu aibă sens pentru unii proprietari de terenuri pe această piață cu prețuri scăzute la gazele naturale este următoarea ofertă:

• Ofertă de închiriere de petrol și gaze pe termen primar de 10 ani;

• 1.000 $ pe acru, plată bonus; și

• 12.Redevențe de 5% pentru gazele naturale produse, dar costurile post-producție, cum ar fi taxele de transport prin conducte și de colectare, sunt deduse din plățile de redevențe ale proprietarului.

Evaluare bonus de 1.000 $ pe acru

În principiu, în opinia mea, singurul aspect cu adevărat atractiv al acestei oferte este plata bonusului de 1.000 $ pe acru. Aceasta înseamnă că, dacă conducerea companiei aprobă titlul de proprietate și acceptă oficial contractul de închiriere de gaze executat, compania va plăti proprietarului 1.000 de dolari pe acru, de obicei în termen de 90 sau 120 de zile după ce proprietarul execută și trimite contractul de închiriere de petrol și gaze către companie. Deși 1.000 de dolari pe acru este cu siguranță o sumă frumușică de bani, proprietarii de terenuri din Pennsylvania au obținut în trecut plăți bonus de până la 6.000 de dolari pe acru sau chiar mai mult. Cu toate acestea, deși este posibil ca proprietarii de terenuri din Pennsylvania să fi obținut bonusuri mult mai mari pe acru în trecut, un bonus de 1.000 de dolari pe acru poate fi o ofertă rezonabilă pentru o anumită zonă în acest moment. Pe de altă parte, pe această piață actuală a prețurilor scăzute ale gazelor naturale, am reprezentat recent un proprietar de terenuri din sud-vestul Pennsylvaniei care a semnat cel mai mare bonus pe acru pe care l-am negociat vreodată. Toți proprietarii de terenuri trebuie să ia în considerare toți factorii relevanți atunci când cântăresc ofertele de bonus pe acru în contractele de închiriere de petrol și gaze plătite.

Concluzia aici este că piețele de închiriere de gaze naturale sunt în continuă schimbare, iar fiecare proprietar de terenuri trebuie să ia în considerare cu atenție piețele de închiriere din trecut, piețele de închiriere actuale și posibilele piețe de închiriere viitoare atunci când judecă bonusul pe acru oferit. Desigur, bonusul pe acru este doar unul dintre multele aspecte care trebuie luate în considerare atunci când se are în vedere încheierea unui contract de închiriere de petrol și gaze.

Evaluarea unui contract de închiriere pe termen primar de 10 ani

Oferta de închiriere pe termen primar de 10 ani trebuie evitată ori de câte ori este posibil. Gândiți-vă de ce ar trebui să încheiați acum un contract de leasing pe 10 ani cu o companie care are în prezent un buget de leasing mic din cauza prețurilor scăzute actuale ale gazelor naturale. Un contract de închiriere de petrol și gaze pe 10 ani oferă companiei cel puțin 10 ani pentru a fora și absolut deloc nu înseamnă că vi se garantează redevențe în 10 ani. Nu uitați că, de obicei, există multe modalități prin care companiile de gaze naturale pot prelungi contractele de închiriere dincolo de termenul principal, fără ca proprietarul proprietății să primească producție de gaze sau redevențe. Un contract de închiriere cu termen primar de zece ani este prea lung și trebuie evitat ori de câte ori este posibil. Un termen de închiriere de 10 ani în sine va face ca mulți proprietari de terenuri informați să respingă oferta de închiriere a gazelor și să caute oportunități mai bune în viitor.

12,5% Redevență pentru gaze naturale cu deduceri complete ale costurilor postproducție Evaluare

În cele din urmă, dar poate cel mai important, oferta de redevență de 12,5% cu deduceri complete ale costurilor postproducție este cea mai proastă redevență posibilă pentru proprietarii de terenuri permisă de legislația din Pennsylvania. Pentru a simplifica, un proprietar de terenuri din Pennsylvania nu poate obține o redevență mai proastă decât 12,5% cu deduceri complete. Din 2008, am reprezentat foarte puțini proprietari de terenuri care au semnat contracte de închiriere pentru redevențe mai mici de 15%, iar mulți proprietari de terenuri din Pennsylvania au obținut contracte de închiriere de până la 21% pe piețe de închiriere foarte puternice. Dacă luați în considerare o ofertă de arendă la 12,5%, trebuie să înțelegeți că acesta este cel mai mic procent de redevență permis de legislația din Pennsylvania și că nu vi se va oferi niciodată un procent de redevență mai mic în viitor. Cu toate acestea, este întotdeauna posibil să nu primiți nicio ofertă de închiriere în viitor, dar, dacă există o ofertă abundentă de gaze naturale în zona dumneavoastră, vă puteți aștepta în mod rezonabil la viitoare oferte de închiriere și nu vă puteți descurca mai rău decât o redevență de 12,5 % cu deduceri complete ale costurilor post-producție.

Rezumat al exemplului de evaluare a ofertei de închiriere de gaze naturale

În concluzie, un bonus de 1.000 de dolari pe acru poate părea atractiv, dar pe piața actuală, cu prețuri scăzute ale gazelor naturale din deceniu, după o evaluare detaliată, după o evaluare detaliată, se poate crede în mod rezonabil că pot fi disponibile oferte mai bune în viitor. De asemenea, având în vedere că în Pennsylvania se fac foarte puține foraje, mulți proprietari de terenuri ar putea beneficia de timp pentru ca piața să își revină, astfel încât companiile de gaze să fie într-o poziție mai bună pentru a oferi proprietarilor de terenuri contracte de închiriere de petrol și gaze mai avantajoase.

Rețineți, acest blog și orice informație de pe site-urile noastre nu reprezintă un sfat specific pentru niciun proprietar de teren individual și toți proprietarii de terenuri care iau în considerare în mod serios o ofertă de închiriere de petrol și gaze sau orice acord privind gazele naturale ar trebui să se consulte cu un avocat cu experiență în domeniul petrolului și gazelor înainte de a lua orice decizie sau de a semna orice contract.

Douglas A. Clark, Esq. – Protejarea proprietarilor de terenuri din Pennsylvania

.