Piața de apartamente din Chicago a cunoscut unul dintre cele mai active sezoane de închiriere din ultimii ani, proprietarii și administratorii de proprietăți trebuind să se adapteze la noi reglementări aparent în fiecare săptămână, pe măsură ce pandemia de Coronavirus a remodelat multe aspecte ale vieții de zi cu zi. Chiriașii petrec mai mult timp decât oricând în apartamentele lor, forțându-i să reevalueze funcționalitatea spațiilor pe care le închiriază, ceea ce a dus la mutarea mai multor chiriași în acest sezon.

În calitate de cel mai de încredere ILS din Chicago, Domu are acces la date importante referitoare la comportamentul chiriașilor, precum și la tendințele de stabilire a prețurilor pentru apartamentele din Chicago, cu detalii granulare până la nivel de cartier. Pentru actualizarea noastră de toamnă a pieței, am decis să includem unele dintre tendințele pe care le observăm în primele trei trimestre complete ale anului 2020, în comparație cu aceeași perioadă de timp din anii precedenți, pentru a ne adapta la sezonalitatea pronunțată a pieței.

Iată o selecție a celor mai importante informații de actualitate:

O serie de 6 ani de creștere a chiriilor se încheie

Până în această vară, Chicago a cunoscut o tendință de creștere a prețului mediu al chiriilor la nivelul întregului oraș, care a început în 2013, cu o rată de creștere anuală compusă (CAGR) de 1,43%. Cu toate acestea, la sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2020, pentru prima dată în șase ani, asistăm la o scădere a chiriei medii la nivelul întregului oraș cu 3 procente, până la 1.702 dolari, sub nivelul din 2017.

Cel mai mare factor determinant al scăderii chiriei este o ofertă excedentară de apartamente în Chicago în cursul anului 2020. Acest lucru i-a determinat pe mulți proprietari, în special operațiunile independente de tip “mom-and-pop”, să își reducă rapid prețurile pentru a evita vacantarea pe termen lung. Așezați această reacție pe lângă incertitudinea economică, iar chiriașii din Chicago au avut mai multe opțiuni decât au văzut în ultimii ani. Și le-a oferit celor care sufereau de tensiuni financiare un răgaz de care aveau mare nevoie.

Este important de subliniat că această analiză se bazează pe chiriile anunțate, și nu pe chiria efectivă netă, care devine o strategie tot mai populară folosită de administratorii de proprietăți pentru a le arăta chiriașilor economiile lunare proporționale. Acest lucru înseamnă că, după toate reducerile și concesiile care încep să inunde piața, prețurile sunt chiar mai mici decât cele prezentate în acest raport.

Cele mai mari scăderi ale chiriilor în jurul Loop și în apropierea universităților

Mediile pot ascunde o mulțime de detalii, dar dacă facem o scufundare în profunzime în date, povestea variază semnificativ de la un cartier la altul.

De exemplu, Lakeshore East a înregistrat una dintre cele mai mari scăderi ale chiriilor, cu o scădere de 13 procente de la an la an, în timp ce alte zone din interiorul și din jurul Loop au avut, de asemenea, scăderi ale chiriilor cuprinse între 4 și 7 procente.

Chiriile din Hyde Park au scăzut cu 7 procente, în parte din cauza cererii mai mici din partea studenților care au fost îndemnați să își urmeze cursurile de la distanță în acest semestru din cauza Covid-19.

În ciuda așteptărilor, unele cartiere din Chicago din partea de nord, inclusiv Rogers Park, Andersonville și Lincoln Square, au raportat o creștere a chiriilor de aproximativ 5 la sută, cu o cerere puternică din partea tinerilor din Chicago care mizează pe stilul de viață 24/7 din aceste zone, sau pur și simplu pentru că au căutat apartamente cu mai mult spațiu, în comparație cu ceea ce pot obține mai aproape de Loop.

Cartierul Bronzeville, situat aproape de partea de sud a orașului, este cu siguranță un caz aberant în sezonul de închirieri din 2020, înregistrând o creștere fără precedent a cererii, cu chiriași care s-au înghesuit la apartamentele listate pe Domu în acea zonă, asociat cu o creștere a chiriei de 19 procente. În mod similar, chiriile din cartierul vibrant Pilsen au înregistrat, de asemenea, o creștere de 4 procente, contrar tendințelor la nivelul întregului oraș.

În timp ce tendințele de creștere a chiriilor pe care le-am văzut în unele cartiere pot fi explicate prin creșterea cererii, în unele cazuri, modificarea prețului mediu al chiriilor este rezultatul unei oferte excesive de unități de lux și de lux superior care înclină media mai sus.

Cea mai mare ofertă de apartamente din Chicago din ultimii ani

Pandemia de coronavirus a făcut ca multe apartamente care nu mai fuseseră pe piață de ani de zile să devină brusc vacante, deoarece chiriașii s-au confruntat cu provocarea de a-și transforma apartamentele în birouri, sau pentru că au vrut să aibă acces la un balcon sau o terasă pentru a avea acces la aer curat în timpul închiderii sau, în unele cazuri, pentru că chiriașul a fost afectat de dificultăți economice ca urmare a numărului fără precedent de concedieri și concedieri.

Care a fost motivul care a stat la baza mutării chiriașilor, sezonul 2020 a înregistrat un număr fără precedent de apartamente listate pe Domu, precum și o cerere istoric ridicată din partea chiriașilor. Cu toate acestea, în această remaniere absolut neobișnuită a apartamentelor, câteva cartiere au înregistrat creșteri mai mari ale ofertei decât altele.

Cu o medie de aproximativ 20 de procente la nivelul întregului oraș ca punct de referință, cartierele din partea de nord, inclusiv Andersonville, Rogers Park, Edgewater și Lincoln Square, au înregistrat o creștere mai mică a inventarului în comparație cu media generală a orașului, ceea ce sugerează că chiriașii din aceste cartiere au fost puțin mai predispuși să își reînnoiască contractele de închiriere. În timp ce chiriașii care caută apartamente în West Loop, Pilsen, Old Town și Lakeview au avut mai multe opțiuni decât au văzut în ultimii ani.

Un val iminent de evacuări?

Evacuările au fost în topul preferințelor atât în rândul chiriașilor, cât și al proprietarilor în 2020. Principalele întrebări în jurul acestui subiect includ dacă se va permite sau nu ca evacuările să aibă loc în timpul unei crize de sănătate publică și ce opțiuni au la dispoziție proprietarii atunci când chiriașii lor nu-și pot plăti chiria – fie parțial, fie în întregime. Mii de chiriași din tot orașul au fost în imposibilitatea de a plăti chiria și s-ar putea confrunta cu evacuarea atunci când moratoriul de evacuare din Illinois va fi ridicat.

Domu nu urmărește informații specifice despre evacuări, nici din partea chiriașilor, nici din partea proprietarilor, însă platforma noastră oferă orientări generale despre acest subiect și, pe baza nivelului de interes al acestor pagini, estimăm că aceasta este o problemă care ar putea afecta de douăzeci de ori mai mulți chiriași și proprietari în acest an, decât ceea ce am văzut în anii precedenți.

Supra-inventar de lux, unele unități mai mari înregistrează o creștere a chiriilor

Cu o privire specifică asupra modificării chiriilor în funcție de tipul de unitate pentru cartierele de top din Chicago, The Loop se luptă cu scăderi de preț la toate dimensiunile de unități, dar în special în rândul studiourilor; deoarece această zonă a fost afectată în mod disproporționat de tulburările sociale și de consecințele cauzate de retailerii în dificultate.

Între timp, unitățile mai mari, în special inventarul mic de unități cu 4+ dormitoare de închiriat, și-au păstrat prețurile în multe cartiere și chiar au raportat o creștere a chiriilor în unele cazuri, determinată de chiriașii bogați care caută mai mult spațiu.

Studiile, care reprezintă o parte considerabilă a stocului de apartamente din Chicago, înregistrează o performanță mixtă, cu cartiere precum River North care prezintă o creștere marcantă a prețului mediu al chiriei, dar în acest caz, schimbarea este determinată mai mult de o ofertă excedentară de unități de lux, decât de răspunsul unei cereri crescute. În timp ce garsonierele din zone populare, cum ar fi West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park și Logan Square, continuă să fie la fel de populare ca întotdeauna în rândul chiriașilor tineri, în special a celor care ar putea vedea riscul coronavirusului ca pe un factor mai puțin important în procesul de luare a deciziei.

În timp ce aceste informații pot fi utile pentru proprietarii care se pregătesc să listeze un apartament, trebuie să subliniem că, în condițiile actuale ale pieței, prețul este primordial pentru a asigura succesul unei listări, iar cel mai bun mod de a determina un preț de chirie competitiv este prin analizarea unităților comparabile. Domu oferă pe site-ul nostru statistici detaliate cu prețurile medii interquartile pe cartiere și pe tipuri de unități pentru toate cartierele în care există suficient inventar, pentru mai multe detalii în acest sens vizitați pagina noastră despre cartiere.

Închiriașii așteaptă să vadă ce se întâmplă

Tendințele naționale indică o creștere a mutărilor temporare, deoarece chiriașii așteaptă să vadă ce se întâmplă cu criza coronavirusului și cu economia. Utilizatorii Domu nu sunt diferiți, închirierile pe termen scurt înregistrând o cerere crescută, deoarece unii chiriași din Chicago sunt în așteptare.

Cine se uită la soluții de locuințe temporare în 2020? Unii chiriași se relochează în suburbii și în zone mai puțin aglomerate pentru a respecta mai bine liniile directoare de distanțare socială, iar chiriașii studenți s-ar putea muta înapoi acasă la părinții lor până când campusurile se vor deschide complet la capacitatea normală. Unii chiriași profită la maximum de sosirea muncii la distanță și a cursurilor virtuale, căutând mai mult spațiu în casele lor de închiriat.

Se așteaptă întârzieri în viitor – Ce pot face proprietarii?

Închiriașii au nevoie de mai mult timp pentru a găsi un apartament. În unele cazuri, ei pot începe procesul cu până la 38% mai devreme decât de obicei, deoarece incertitudinea insuflată de mediul actual i-a forțat pe mulți chiriași să fie mai scrupuloși în ceea ce privește procesul de selecție a apartamentelor.

Ce pot face proprietarii pentru a face față acestor condiții unice de piață? Pentru început, proprietarii ar fi înțelept să joace cu punctele forte ale proprietății lor de închiriat atunci când își anunță anunțurile. S-au dus zilele în care balconul sau veranda din spate sunt o simplă idee de ultimă oră! Balcoanele și alte spații de agrement în aer liber sunt mai populare ca niciodată, așa că un proprietar care se pregătește să își listeze apartamentul sau apartamentul de închiriat din Chicago ar trebui să facă tot posibilul pentru ca aceste spații să pară atractive pentru potențialii chiriași, măturând frunzele în exces sau reparând crăpăturile enervante din beton.

Bucătăria este, de asemenea, un punct focal în rândul chiriașilor în timpul pandemiei – atât de mult încât frigiderele erau pe stoc la multe magazine de electrocasnice de mari dimensiuni în al treilea trimestru al anului 2020. Chiriașii profită din plin de viața de carantină cu eforturi precum coacerea, așa că proprietarii ar fi bine să abordeze din capul locului orice neajunsuri din bucătărie. O bucătărie strălucitoare cu aparate mai noi poate ajuta la atragerea mai multor chiriași la anunțurile de închiriere.