Achiziționarea unui teren liber poate fi un efort interesant. Dar dacă nu investighezi cum este zonată proprietatea înainte de a cumpăra, s-ar putea să constați că construirea casei tale de vis sau deschiderea unui mic magazin este strict interzisă.

Simpla cunoaștere a denumirii zonării terenului (cum ar fi “rezidențial” pentru case sau “comercial” pentru magazine și alte utilizări comerciale) nu este suficientă. De asemenea, trebuie să aflați exact ce utilizări sunt permise în cadrul desemnării zonale atribuite și ce restricții vi s-ar putea aplica, prin urmare, în calitate de proprietar de teren.

Ce este zonarea și cum vă afectează?

Zonarea proprietății este guvernată, de obicei, de legile locale (cunoscute uneori și sub denumirea de ordonanțe), care împart terenul în diferite zone sau “zone”. Utilizarea unei zone de teren este restricționată la scopurile permise în zona aplicabilă.

Obiectivul zonării este, de obicei, de a organiza utilizarea terenului pentru o eficiență și o locuibilitate maxime. Afacerile comerciale, de exemplu, sunt de obicei mai eficiente și mai de succes atunci când sunt grupate aproape una de cealaltă (într-o zonă “comercială”), iar majoritatea oamenilor vor prefera să își construiască o casă pe o proprietate într-o zonă în care utilizările industriale sunt interzise, pentru a evita șansa ca o fabrică zgomotoasă și urât mirositoare să apară alături.

Tipuri comune de desemnări zonale

Desemnările zonale și utilizările permise în cadrul fiecărei desemnări variază de la o zonă la alta. Desemnările comune de zonare ar putea include:

• Zone “rezidențiale” care permit case sau alte unități de locuit.
• Zone “comerciale” care permit funcționarea magazinelor de vânzare cu amănuntul, birourilor, restaurantelor, teatrelor și așa mai departe.
• Localizări “industriale”, unde sunt permise întreprinderile de producție (fabrici).
• Localizări “rurale” pentru ferme și alte terenuri deschise.
• Zone “istorice”, care oferă protecție structurilor care au semnificație istorică.
• Zone “de mediu”, care protejează regiunile naturale sensibile.
• Zone “estetice”, care prescriu modul în care trebuie să arate structurile în zona zonată.

Tipurile de zonare sunt uneori împărțite și mai mult, în subtipuri. De exemplu, zonarea “rezidențială” poate include mai multe subtipuri, fiecare dintre acestea permițând o densitate diferită de locuințe (cum ar fi “Rezidențial 1” numai pentru case unifamiliale, “Rezidențial 2” pentru duplexuri, triplexuri și cvadruplexuri și “Rezidențial 3” pentru orice locuință care conține mai mult de patru unități).

Mai mult de o zonă se poate aplica, de asemenea, unei proprietăți. De exemplu, un teren zonat “rural” ar putea fi, de asemenea, într-o zonă de mediu sau, de asemenea, într-o zonă estetică (sau în toate cele trei deodată).

Care dintre modalitățile în care intenționați să dezvoltați sau să utilizați proprietatea trebuie să respecte toate desemnările zonale aplicabile, astfel încât trebuie să analizați toate cerințele acestora înainte de a cumpăra un teren pe care doriți să construiți.

O desemnare zonală “rurală” ar putea, de exemplu, să permită doar o singură casă pe proprietate sau să restricționeze numărul și dimensiunea oricăror anexe. Dacă terenul se află, de asemenea, într-o zonă “de mediu”, construcția pe anumite porțiuni de teren ar putea fi interzisă sau s-ar putea să trebuiască să mențineți un habitat animal netulburat (cum ar fi copacii sau pajiștile existente pe teren).

Dacă terenul se află, de asemenea, într-o zonă “estetică”, s-ar putea să trebuiască să folosiți anumite culori de vopsea și materiale de construcție, să construiți în anumiți parametri de înălțime sau să supuneți planurile de construcție aprobării unui comitet de revizuire înainte de a începe construcția.

Ordonanțele de zonare depind de localizarea terenului

Care localitate folosește în mod obișnuit propriile abrevieri pentru diferitele tipuri de zonare. De exemplu, într-un loc, zonarea “R1” ar putea indica o zonă “rezidențială”, iar în altul, “R1” ar putea descrie o zonă “rurală”.

De asemenea, unele localități au scheme de “zonare cumulativă”, care permit orice utilizare considerată mai puțin dăunătoare sau cu impact mai mic decât utilizarea zonată. De exemplu, zonele industriale ar putea fi clasificate ca fiind cele cu cel mai mare impact, urmând apoi utilizarea comercială, iar zonele rezidențiale cu cel mai mic impact. Așadar, dacă sunteți foarte dornici să construiți o casă într-o zonă industrială, zonarea cumulativă v-ar putea permite să faceți acest lucru.

Nu vă bazați însă pe faptul că acest sistem există în toate zonele. O altă locație ar putea să nu folosească zonarea cumulativă și, în schimb, să permită doar utilizarea exactă specificată de zona desemnată.

Cum să aflați despre zonarea unei proprietăți

Vânzătorul proprietății (sau agentul imobiliar, dacă este cazul) ar trebui să vă poată spune denumirea zonală a terenului. De asemenea, este o politică excelentă să confirmați ceea ce vi se spune uitându-vă la o hartă zonală a zonei.

Oficiile guvernamentale locale care se ocupă de utilizarea terenurilor și de zonare vă pot oferi probabil o copie a hărții zonale aplicabile. Aruncați, de asemenea, o privire la zonarea proprietăților din apropiere, pentru a vă asigura că alte utilizări permise în zonă nu vor reprezenta o problemă. Dacă, de exemplu, nu doriți să locuiți în apropierea unei ferme sau a unei fabrici, asigurați-vă că proprietățile din apropiere nu permit astfel de utilizări.

Obțineți, de asemenea, o copie a ordonanțelor de zonare aplicabile și analizați cerințele acestora Dacă aveți nevoie de ajutor pentru a descifra limbajul ordonanțelor sau pentru a determina care sunt aplicabile, vă poate ajuta un avocat imobiliar cu experiență în zonă.

Ați putea obține schimbarea zonării

Ce se întâmplă dacă vă place o anumită bucată de teren, dar zonarea sa nu vă permite să o utilizați așa cum doriți? De exemplu, poate că doriți să vindeți legumele pe care intenționați să le cultivați pe terenul respectiv prin operarea unui mic stand agricol cu amănuntul. Cu toate acestea, aflați că desemnarea zonală “rurală” a proprietății interzice orice activitate comercială în acea locație.

Nu sunteți neapărat lipsit de noroc. Uneori puteți obține schimbarea zonării. (A se vedea articolul din Nolo “Poate fi schimbată zonarea pentru a vă permite utilizarea unui teren liber?”)

Alternativ, ați putea obține o derogare sau o scutire de zonare pentru a permite o utilizare interzisă în conformitate cu zonarea actuală. Verificați la departamentul local de zonare pentru a vedea dacă una dintre acestea este posibilă și, în caz afirmativ, care ar fi următorii pași.

Obținerea unei derogări, a unei variații sau a unei schimbări de zonare va implica probabil o mulțime de hârtii, taxe, bătăi de cap și timp. În plus, nu există nicio garanție de succes. În cazul în care utilizarea interzisă este deosebit de importantă pentru dumneavoastră, găsirea unei alte proprietăți compatibile cu utilizarea dumneavoastră ar putea fi cea mai bună soluție.

Dacă sunteți fixat pe o anumită proprietate, totuși, ar trebui să includeți o clauză în contractul de achiziție a terenului care să condiționeze cumpărarea de obținerea mai întâi a derogării sau a modificării zonale necesare. Clauza ar trebui să permită o anumită perioadă de timp în care să puteți anula contractul și să primiți returnarea depozitului de garanție dacă nu sunteți convins că puteți obține zonarea de care aveți nevoie. Un avocat cu experiență sau un alt profesionist în domeniul imobiliar vă poate ajuta să redactați o clauză contingentă eficientă pentru a realiza acest lucru.

Investigați zonarea acum pentru a evita problemele mai târziu

Învățând despre zonarea terenului înainte de a cumpăra puteți să vă asigurați că nu faceți greșeala de a cumpăra un teren “minunat” pe care nu îl veți putea folosi așa cum doriți după ce îl veți deține.

.