Când am început să lucrez cu un agent imobiliar pentru a cumpăra prima mea chirie, cu ani în urmă, una dintre întrebările inițiale pe care mi le-a pus a fost: “Ce clasă de proprietăți căutați?”

M-am gândit în sinea mea “Clasa? Am întârziat la engleză?”.

Imobiliarul meu (cu blândețe) mi-a descris faptul că clasa bunului indică, în general, “nota” pe care o va primi pe baza unui clasament de la A la D (gândiți-vă la buletinele de note de la liceu). Când am presat-o pentru mai multe îndrumări, acesta a fost singurul sfat pe care mi l-a dat: “Stai departe de D”.

Atunci, în mod natural, ca un investitor nou, dacă D era cel mai rău, atunci activele din clasa A trebuie să fie cea mai bună investiție. (Cui nu-i place să aibă numai note de 10 în carnetul de note?!)

Astăzi, știu că nu este cazul…

Lasă-mă să-ți explic.

Ce înseamnă cu adevărat “clasă” în domeniul imobiliar?

Mulți investitori definesc clasa de active pur și simplu prin vechimea locuinței:

• Clasa A: Case construite în ultimii 10 ani
• Clasa B: Case construite în ultimii 10-20 de ani
• Clasa C: Case construite în ultimii 20-30 de ani
• Clasa D: Case construite în ultimii 20-30 de ani
• Clasa D: Case construite în ultimii 30 de ani

Dar consider că această definiție este prea restrânsă. Clasa activului este mult mai dinamică decât simpla vârstă a unei proprietăți.

Este foarte asemănător cu clasamentul culorilor pe un deal de schi: verde, albastru, negru și diamant. (OK, diamantul nu este o culoare… dar stați cu mine!) Acest clasament se bazează pe gradul de înclinație în cadrul stațiunii. Dacă ești obișnuit să schiezi pe pârtii albastre pe muntele tău de acasă, atunci când vizitezi un alt munte și schiezi pe o pârtie albastră acolo, s-ar putea să ți se pară mai ușoară (ca una verde) sau mai grea (ca una neagră) comparativ.

De ce se întâmplă asta? Albastru este albastru este albastru este albastru… nu-i așa?

Greșit.

Este în joc aici mai mult decât gradul de înclinare a muntelui. Este vorba de înclinarea dealului, de lungimea pistei, de obstacole precum stânci și copaci și de alți factori intra-montani care intră în joc.

Acest lucru este valabil pentru definirea claselor de active de la oraș la oraș. Un activ de clasa B (să luăm casa mea, de exemplu) în orașul meu ar fi un activ de clasa C într-un oraș aflat la doar 10 mile sud de mine – și poate un activ de clasa A într-un oraș aflat la doar 20 de mile vest de mine.

Dar, în conformitate cu definiția de mai sus a vârstei, casa mea este, din punct de vedere tehnic, un bun de clasă D.

De ce contează clasele de active de evaluare a proprietății?

Când clasificați corect un activ, puteți prezice în mod rezonabil cum ar putea funcționa acel activ și ce tip de chiriaș ar dori acel activ. Cu cât activul general este mai “clasificat”, se poate aștepta în mod rezonabil un chiriaș “mai clasificat”.

Înțelegând clasa de active, putem proiecta chirii mai mari, o rată de neocupare mai mică (deoarece chiriașul dorește să rămână și să-și construiască viața) și costuri de întreținere mai mici.

Cum putem privi în mod holistic clasa unui activ?

Când cercetez o piață, defalc clasa activului pe care îl caut pe baza a patru factori pentru a obține o imagine holistică a ceea ce se întâmplă dincolo de vârsta proprietății.

Acești patru factori sunt:

• Proprietatea
• Accesibilitatea
• Accesorii
• Viabilitatea

Caracteristicile proprietăților imobiliare de clasă A, B, C, D

Clasa A

Proprietatea: Construită în ultimii ani, are finisaje de lux și se află într-o zonă excelentă. Întreținerea și CapEx sunt, de obicei, foarte scăzute datorită vechimii proprietății.

Accesibilitatea: Chiriile sunt de obicei foarte mari și la fel și valorile proprietății. Ca urmare, persoanele cu venituri mari și investitorii bine capitalizați își pot permite de obicei aceste zone.

Amenajările: De obicei sunt situate lângă facilități grozave (gândiți-vă la Whole Foods, Nordstrom, Starbucks etc.), spații deschise și parcuri și școli grozave.

Viabilitatea: Criminalitatea este scăzută. Atunci când este vorba de case unifamiliale, există o mare mândrie a proprietății, deoarece zona este în mare parte ocupată de proprietari.

Relații: 4 sfaturi care îmi permit să răscumpăr cu succes 10 proprietăți de clasa A pe an

Clasa B

Proprietatea: Construită în ultimii 20 de ani într-o zonă bună și are finisaje de calitate de constructor. Întreținerea și CapEx sunt mai mari din cauza vechimii proprietății. Asigurați-vă că aveți un buget pentru eventualele modernizări mecanice.

Accesibilitatea: În ansamblu, această clasă de active are cea mai mică rată de neocupare. Chiriile sunt moderat de ridicate și atrag persoanele cu venituri medii. Proprietatea este, de asemenea, mai accesibilă pentru majoritatea investitorilor. Un BRRRR este posibil pentru a păstra capitalul, deși recoltarea unor sume mari de capital propriu ar putea fi dificilă.

Amenajările: Există în continuare un acces bun la facilități, școli și locuri de muncă.

Viabilitatea: Criminalitatea este scăzută. Atunci când este vorba de case unifamiliale, există încă un sentiment puternic de mândrie, deoarece gradul de ocupare de către proprietari este ridicat, iar mixul de chiriași este mai mic de 25-30%. În timpul unei recesiuni, cineva care locuiește într-un bun de clasă A ar putea locui într-un bun de clasă B.

Clasa C

Primăria: Vechimea proprietății devine o zonă gri. Zona trebuie să fie puternic evaluată. În general, întreținerea este mai mare, iar proprietatea are nevoie disperată de actualizare și reparații, inclusiv componente mecanice, acoperișul și alte componente structurale.

Accesibilitatea: Chiriile sunt scăzute până la moderate, ceea ce face ca acest activ să fie mai accesibil pentru persoanele cu venituri mai mici. Proprietatea este, de asemenea, mai accesibilă pentru majoritatea investitorilor. Un BRRRR este posibil pentru a păstra capitalul și a recolta capital datorită problemelor care pot fi rezolvate.

Amenajările: Accesul la facilități bune, școli și locuri de muncă nu reprezintă o garanție. Este posibil să vedeți mai multe magazine alimentare de buget, case de amanet, magazine de verificare a numerarului și școli de rang scăzut sau mediu în acest amestec.

Viabilitatea: Criminalitatea este moderată și, în general, non-violentă. Poate exista un oarecare sentiment de proprietate pe măsură ce mixul de chiriași se apropie de 50 la sută.

Relații: Cum să evaluați proprietățile de clasa A, clasa B și clasa C

Clasa D

Proprietatea: Această clasă este deseori numită “zona de război”. Cartierul este mai vechi sau se află într-un stadiu grav de neglijență.

Acesibilitatea: Proprietățile sunt ieftine, dar pentru un ochi neavizat par să aibă un flux de numerar bun. Cu toate acestea, costurile de reparații și alte cheltuieli sunt, de asemenea, foarte mari (ceea ce te face să te întrebi dacă fluxul de numerar chiar merită). Chiriile pot fi în mare parte subvenționate. Este posibil să existe o prezervare a capitalului mică sau deloc cu această clasă de active.

Amenajările: Nu există un acces decent la facilități bune, școli sau locuri de muncă (dacă chiriașul chiar are un loc de muncă).

Viabilitatea: Criminalitatea este ridicată și de multe ori violentă. Amestecul de chiriași se apropie de 75 până la 100 la sută, cu o mândrie de proprietate foarte scăzută. Chiar și forțele de ordine vor ezita să viziteze aceste zone!

Ce clasă de proprietăți doriți în portofoliul dumneavoastră?

Pentru mine, iubesc activele din clasa B, deoarece această clasificare îndeplinește criteriile mele de investiție pentru o proprietate stabilă, care este accesibilă atât pentru chiriaș, cât și pentru investitor. Aceste proprietăți oferă, de asemenea, facilități bune și o bună locuibilitate.

De asemenea, există și macroeconomia în joc, deoarece activul de clasă B tinde să fie cel mai rezistent. Atunci când piața este în creștere, rezidenții din proprietățile de clasă C se vor muta în clasa B pentru a avea acces la locuințe, facilități și școli mai bune. Iar atunci când piața este în scădere, rezidenții din proprietățile de clasă A își reduc dimensiunile, iar aceștia pot avea în continuare acces la locuințe, facilități și școli bune în zonele de clasă B.

Clasa B este comprimată atât în vremuri bune, cât și în vremuri proaste, menținând numărul unu al ucigașului dvs. de profit – vacantele – la un nivel scăzut.

Un alt motiv pentru care îmi plac activele din clasa B este că, în calitate de investitor cu valoare adăugată (sau BRRRR), pot trage toate cele patru pârghii ale investiției conservatoare (conservarea capitalului, fluxul de numerar, aprecierea și beneficiile fiscale). În plus, pot valorifica problemele de întreținere amânată și pot lăsa foarte puțin din banii mei în proprietate.

Ca urmare, îmi pot supraîncărca averea prin reciclarea continuă a capitalului meu pentru a crea fluxuri durabile de venituri. Și cine nu-și dorește asta?

În cele din urmă, nu aș putea fi mai mulțumit de faptul că portofoliul meu obține “B-uri simple”.