Datorită unor circumstanțe nefericite, veteranii întreabă adesea cum pot utiliza împrumutul VA după o executare silită. Cu alte cuvinte, atunci când o casă finanțată cu un împrumut VA este executată silit, pot veteranii să își folosească în continuare beneficiile împrumutului VA? Ei pot, dar există anumite restricții. În acest articol, vom explica modul în care veteranii își pot folosi împrumutul VA după o executare silită.

În mod specific, vom aborda următoarele subiecte:

• Prezentare generală a împrumutului VA
• Executarea silită, definită
• Cum să folosiți împrumutul VA după o executare silită
• Cum să folosiți împrumutul VA după o executare silită
• Gânduri finale

Veteranii pot cumpăra o casă cu 0 dolari avans

{Sponsorizat} Împrumutul pentru locuințe VA oferă un avans de 0 dolari fără PMI. Aflați dacă sunteți eligibil pentru acest beneficiu puternic de cumpărare a unei case. Pre-calificați-vă astăzi!

Prezentare generală a împrumutului VA

Programul de împrumut VA administrat de Departamentul Afacerilor Veteranilor servește ca soluție a guvernului SUA pentru a oferi membrilor militari și veteranilor o cale de a deveni proprietari de case. Deși VA nu împrumută efectiv împrumutații, garantează o parte din împrumuturile VA acordate de bănci și alți creditori privați.

Și, datorită acestei susțineri guvernamentale, programul de împrumut VA oferă următoarele beneficii extraordinare veteranilor:

• Nu este necesar niciun avans
• Ratele scăzute ale dobânzii (datorită riscului scăzut al creditorului asociat cu garanția parțială a VA)
• Nicio asigurare ipotecară privată, sau PMI, necesară
• Acces la programul de refinanțare “streamline” IRRRL al VA

Pentru majoritatea cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată, economisirea pentru un avans de 20% se dovedește a fi cel mai mare obstacol în calea achiziționării unei locuințe. Această realitate face ca caracteristica fără avans a împrumutului VA să fie atât de atrăgătoare pentru împrumutații eligibili – aceștia pot cumpăra o casă fără a economisi zeci de mii de dolari (sau mai mult) pentru un avans.

Și, acest beneficiu fără avans – precum și celelalte beneficii prezentate mai sus – servește ca o punte critică de revenire la proprietatea unei locuințe pentru veteranii care au trecut prin procesul de executare silită cu o casă anterioară. În concluzie, atunci când veteranii se confruntă cu catastrofa financiară a executării silite a unei case, au nevoie de toate avantajele posibile pentru a-și reconstrui averea.

În următoarele secțiuni, vom explica atât procesul de executare silită, cât și, mai ales, modul în care veteranii pot folosi beneficiile lor de împrumut VA în urma unei executări silite pentru a cumpăra o altă casă.

Executarea silită, definită

Executarea silită este un proces legal care permite creditorilor să recupereze suma pe care un debitor o datorează pentru un împrumut ipotecar neperformant. În termeni simpli, atunci când un debitor încetează să mai facă plățile împrumutului, executarea silită permite băncii (sau altui creditor) să preia în proprietate și să vândă proprietatea ipotecată. Scopul acestui proces este de a utiliza veniturile obținute în urma unei vânzări de executare silită pentru a achita soldul împrumutului restant către creditor.

Cu toate acestea, ratarea unei singure plăți ipotecare nu înseamnă că un creditor va veni imediat și vă va lua casa. În general, neîndeplinirea obligațiilor de plată apare după ce un debitor a ratat un anumit număr de plăți lunare. Și, fiecare stat are legi diferite care descriu procesul de executare silită, inclusiv:

• Ce fel de notificări trebuie să furnizeze creditorii atât împrumutatului, cât și să afișeze public
• Opțiunile proprietarului de locuință de a aduce la zi plățile împrumutului și de a evita executarea silită
• Procesul și calendarul pentru vânzarea efectivă a proprietății

Executarea silită, adică sechestrarea și revânzarea efectivă a unei proprietăți, reprezintă pasul final în urma unui proces de preexecutare silită, de obicei îndelungat. Deoarece sechestrarea unei locuințe nu este un proces ușor sau rapid, creditorii oferă, în general, împrumutaților mai multe alternative în locul executării silite, evitând astfel consecințele negative pentru ambele părți.

În timp ce debitorii de împrumuturi VA se confruntă cu executarea silită la o rată mult mai mică decât omologii lor care nu au împrumuturi VA, veteranii au casele lor executate silit de către creditori. Și, atunci când se întâmplă acest lucru – pe lângă aspectul negativ imediat al pierderii casei – executarea silită vă devastează scorul de credit, ceea ce face ca achiziționarea unei alte case să fie aproape imposibilă.

Din fericire, atunci când o proprietate cu împrumut VA a fost executată silit, veteranii au unele avantaje cheie în ceea ce privește cumpărarea unei case, și anume, capacitatea de a utiliza împrumutul VA a doua oară – deși cu anumite restricții.

Considerații privind dreptul la împrumut VA

Pentru a înțelege cum pot utiliza împrumutul VA după o executare silită, veteranii trebuie mai întâi să înțeleagă cum funcționează dreptul la împrumut VA. După cum s-a menționat mai sus, Departamentul Afacerilor Veteranilor garantează o parte din împrumuturile VA. Mai exact, VA garantează 25% din împrumuturile VA, în prezent până la 127.600 de dolari (deși acest număr este A) ajustat anual și B) mai mare în unele zone cu un cost de trai mai ridicat). Ca atare, fără a avea nevoie de un avans, veteranii eligibili pot împrumuta până la 510.400 de dolari (127.600 de dolari de drept x 4).

Dar, ce se întâmplă dacă locuința dvs. executată silit costă mai puțin de 510.400 de dolari?

Când un veteran folosește împrumutul VA, o parte din dreptul său devine imobilizată în ipotecă. Astfel, dacă un veteran cumpără o casă de 200.000 de dolari, 50.000 de dolari din drepturi sunt angajate (200.000 de dolari x 25%). Dar, după cum s-a discutat, dreptul total este de 127 600 $ (510 400 $ x 25%). În acest scenariu:

• Drept total garantat: 127.600 $
• Minus dreptul la primul împrumut: -50.000 $
• Egal cu dreptul rămas: 77.600 $

Și, cu 77.600 $ de drepturi rămase, veteranul din acest exemplu ar avea suficiente drepturi rămase pentru a cumpăra o locuință de 310.400 $ (77.600 $ x 4), chiar și după luarea în considerare a pierderii celor 50.000 $ blocați în împrumutul pentru locuința executată silit.

Acum însă, după cum ilustrăm în secțiunea următoare, veteranii se confruntă încă cu unele restricții în utilizarea acestui drept de împrumut VA în urma unei executări silite.

Cum să utilizați împrumutul VA după o executare silită

Primul – și cel mai important – fapt pe care veteranii trebuie să îl înțeleagă în legătură cu utilizarea împrumutului VA după o executare silită este că pierdeți tot dreptul pe care îl aveați legat de casa executată silit. Continuând exemplul de mai sus, asta înseamnă că veteranul pierde cei 50.000 de dolari de drepturi legate de proprietatea executată silit (NOTĂ: veteranii pot redobândi aceste drepturi, dar numai dacă rambursează integral VA).

În continuare, veteranii trebuie să ia în considerare termenele de după executarea silită. Atunci când împrumutații caută finanțare convențională în urma unei executări silite, aceștia trebuie să aștepte de obicei cel puțin șapte ani. În cazul veteranilor care utilizează împrumutul VA, aceștia primesc cerințe de credit mult mai flexibile, ceea ce înseamnă că, de obicei, veteranii trebuie să aștepte doar doi ani după o executare silită pentru a-și utiliza din nou împrumutul VA.

Și, pentru veteranii care s-au confruntat cu executarea silită din cauza unei greutăți financiare eligibile, aceștia pot fi de fapt capabili să își utilizeze împrumutul VA mai repede de doi ani, deși politicile privind aceste situații variază de la un creditor la altul.

După ce am subliniat cele de mai sus, iată care sunt pașii pe care veteranii trebuie să îi urmeze pentru a-și folosi împrumutul VA după o executare silită:

• Pasul 1: Confirmați cu VA cât de mult drept de împrumut VA post-executare silită v-a mai rămas, solicitând un Certificat de eligibilitate (COE) – creditorii vă pot ajuta cu acest proces. Această sumă dictează cât de mare este valoarea împrumutului VA pe care îl puteți împrumuta fără a fi nevoie de un avans.
• Pasul 2: Confirmați că ați respectat perioada post-executare silită specifică a creditorului, așa cum s-a discutat, de obicei doi ani, dar mai puțin cu o dificultate financiară care se califică.
• Pasul 3: Solicitați un împrumut VA ulterior și îndepliniți cerințele de aprobare a împrumutului din partea creditorului. Simplul fapt de a avea drepturi de împrumut VA rămase nu garantează aprobarea împrumutului pentru casă. Veteranii trebuie să îndeplinească în continuare cerințele privind scorul de credit, datoriile și veniturile impuse de creditor.

De reținut, în timp ce veteranii trebuie să îndeplinească în continuare cerințele de credit ale creditorului, după cum s-a menționat, cerințele de credit pentru împrumuturile VA sunt mult mai flexibile decât cele ale împrumuturilor convenționale, permițând astfel accelerarea calendarului post-executare silită.

Gânduri finale

În timp ce niciun veteran nu dorește să treacă prin procesul de executare silită, acest regres financiar nu trebuie să vă distrugă viitorul financiar. Presupunând că veteranii au drepturi rămase la împrumutul VA și că pot îndeplini cerințele de credit, datorii și venituri ale creditorului, aceștia își pot folosi împrumutul VA pentru a achiziționa o altă locuință în doar doi ani după o executare silită – mult mai bine decât perioada de așteptare de șapte ani asociată cu împrumuturile convenționale.

Maurice “Chipp” Naylon a petrecut nouă ani ca ofițer de infanterie în Corpul pușcașilor marini. În prezent, el este un CPA licențiat specializat în dezvoltare imobiliară și contabilitate.

Ghidul pentru împrumuturi pentru locuințe VA	Instrumente pentru împrumuturi pentru locuințe VA
Evitarea executării silite în cazul împrumuturilor VA	Puteți cumpăra o executare silită cu un împrumut VA?
Dreptul la un împrumut VA	Utilizarea împrumutului VA a doua oară

.