În luna noiembrie a acestui an, alegătorilor din California li se va cere pentru a doua oară în tot atâția ani să anuleze restricțiile la nivel de stat privind controlul chiriilor din Legea Costa-Hawkins privind locuințele de închiriat (“Costa Hawkins”). În cele ce urmează este prezentat un rezumat al Propunerii 21, denumită de susținătorii săi Legea privind accesibilitatea chiriilor (“Prop. 21”), și implicațiile sale potențiale pentru proprietarii și chiriașii rezidențiali din California.

Propoziția 10 și Costa-Hawkins

Precedenta sa, Propunerea 10, a fost respinsă de aproape 60% dintre alegători în 2018. Aceasta ar fi abrogat Costa-Hawkins și ar fi permis guvernelor locale să adopte controlul chiriilor pentru orice tip de locuințe de închiriat. Costa-Hawkins, adoptată în 1995, permite guvernelor locale să adopte și să utilizeze controlul chiriilor, cu excepția (a) locuințelor care au fost ocupate pentru prima dată după 1 februarie 1995 și (b) anumitor clase de unități de locuit, cum ar fi condominiile, casele de oraș și casele unifamiliale. Proprietarilor protejați de Costa-Hawkins li se permite în prezent să mărească chiria la nivelul pieței atunci când un chiriaș părăsește o unitate.

Prop. 21

Dacă va fi aprobată de alegători, Prop. 21 ar permite administrațiilor locale să adopte controlul chiriilor pentru unitățile de locuit, cu excepția (a) locuințelor ocupate pentru prima dată în ultimii cincisprezece (15) ani și (b) unităților deținute de persoane fizice care nu dețin mai mult de două (2) unități de locuit cu titluri separate, cum ar fi casele unifamiliale, condominii și anumite duplexuri, sau interese subdivizate, cum ar fi proiectele de apartamente comunitare și cooperativele de acțiuni. Prop. 21 ar permite în continuare ca limitele locale privind creșterile anuale ale chiriei să fie mai restrictive decât limita actuală la nivel de stat. Pentru locuințele vacante în cazul în care chiriașul anterior a părăsit în mod voluntar, a abandonat sau a fost evacuat în mod legal dintr-o unitate de locuit, Prop. 21 ar impune, în primii trei (3) ani ai unei noi chirii, un plafon combinat de creștere a chiriei de cincisprezece procente (15%) față de rata de închiriere în vigoare pentru chiria imediat precedentă. Acest plafon de creștere a chiriei pe trei ani ar fi în plus față de orice creșteri ale chiriei autorizate în alt mod de legea locală.

Legislația privind protecția chiriașilor din 2019

Prop. 21 vine în urma implementării în ianuarie 2020 a Legii privind protecția chiriașilor din 2019, care a promulgat un plafon de control al chiriei la nivel de stat pentru creșterile anuale ale chiriei de cinci la sută (5 %) plus modificarea procentuală a indicelui prețurilor de consum sau zece la sută (10 %), oricare dintre acestea este mai mică. Legea privind protecția chiriașilor din 2019, deși este considerată a oferi printre cele mai puternice plafoane de creștere a chiriilor și de protecție a chiriașilor implementate la nivel de stat din țară, nu afectează decontrolul chiriilor vacante, ceea ce înseamnă că proprietarii au în prezent posibilitatea de a stabili chiriile inițiale pentru noile chirii. Dacă va fi adoptată, Prop. 21 ar bloca efectiv capacitatea proprietarilor, protejați în prezent de Costa-Hawkins, de a stabili chiriile inițiale la tarifele de piață dacă aceasta ar duce la o creștere de peste cincisprezece procente (15 %) față de chiria chiriașului anterior.

Susținerea Prop. 21

Proponenții Prop. 21 susțin că măsura ar oferi mai multă siguranță financiară chiriașilor, ar reduce numărul de persoane fără adăpost și ar contribui la atenuarea unei crize de accesibilitate a locuințelor la nivel de stat. Campania Prop. 21 este sponsorizată de Aids Healthcare Foundation, iar printre susținătorii notabili se numără senatorul Bernie Sanders, reprezentanta Camerei Reprezentanților Maxine Waters, Partidul Democrat din California și ACLU din sudul Californiei.

Opoziția față de Prop. 21

Oponenții Prop. 21 postulează că modificările legislative propuse ar dăuna chiriașilor prin descurajarea constructorilor din sectorul privat de a scoate pe piață mai multe unități de locuințe la prețuri accesibile și ar diminua valoarea proprietăților, ceea ce ar duce la mai puține venituri pentru comunități. Californians for Responsible Housing conduce campania de opoziție față de această inițiativă, alături de alți opozanți, printre care se numără guvernatorul Gavin Newsom, Howard Jarvis Taxpayer Association, California NAACP State Conference și Congress of California Seniors.

Voturile necesare pentru a trece

Pentru Prop. 21 să treacă și să devină lege de stat, mai mult de cincizeci la sută (50%) din voturile exprimate pentru această propunere trebuie să voteze “da”.

Autoriat de Reuben, Junius & Rose, LLP Avocat Michael Corbett.

Elementele discutate în această actualizare nu sunt menite să fie sfaturi juridice și nu se stabilește nicio relație avocat-client cu destinatarul. Cititorii ar trebui să se consulte cu un consilier juridic înainte de a se baza pe oricare dintre informațiile conținute în acest document. Reuben, Junius & Rose, LLP este o firmă de avocatură imobiliară cu servicii complete. Suntem specializați în utilizarea terenurilor, dezvoltare și dreptul de autorizare. Oferim, de asemenea, o gamă largă de servicii tranzacționale, inclusiv închirieri, achiziții și vânzări, constituirea de societăți cu răspundere limitată și alte entități, asistență în materie de împrumuturi/workout, lucrări de lotizare și de condominiu.