Planul de transformare a Tysons într-un centru urban circulabil pe jos are o problemă de mărime.

În căutarea unei rețele de străzi dense și circulabile pe jos, Fairfax County încurajează proiectele de dezvoltare mari, consolidate, de peste 10 acri în Tysons (articolul 6-506 din ordonanța de zonare) – 20 de acri în unele zone. Ideea este că aceste proiecte sunt suficient de mari pentru a contribui la o nouă grilă de străzi mai mici, oferind pietonilor o alternativă la drumurile largi, centrate pe mașini din Tysons.

Dar uneori proprietarii nu doresc să se consolideze. Și, după cum a scris Emily Hamilton pentru GGWash în iunie, dezvoltările mari “tind să nu ofere mediile construite diverse și cu granulație fină pe care pietonii tind să le iubească”. Cu alte cuvinte, urmărirea unei rețele pietonale îngreunează în același timp dezvoltarea în Tysons a unor locuri pe care pietonii doresc să meargă pe jos.

În contextul acestei probleme, luna trecută, Consiliul de Supraveghere al comitatului Fairfax a aprobat o cerere de redenumire pentru o dezvoltare majoră în Tysons cu unul dintre cele mai mici loturi din toate timpurile.

La 1,1 acri, dimensiunea districtului pentru clădirea de 26 de etaje cu destinație mixtă propusă de jrs@tysons LLC este cea mai mică dintre toate cererile majore de zonare de când a fost adoptat Planul global Tysons în 2010, conform ultimului raport anual al planului.

Consiliul Supervizorilor a aprobat în unanimitate cererea de redenumire la recomandarea Comisiei de Planificare a comitatului, permițând proiectului să treacă la faza de proiectare.

“Părerea mea … este că, dincolo de îndeplinirea acum a obiectivelor de performanță ale Planului, o redenumire îndreptățită va fi catalizatorul pentru investiții suplimentare semnificative în această zonă relativ subdezvoltată, poziționată strategic între două stații de metrou Tysons”, a declarat comisarul de planificare Phillip Niedzielski-Eichner într-o ședință din 16 septembrie.

Proprietatea de pe 8130 Watson Street deține în prezent JR’s Stockyards Inn, un restaurant de friptură care datează din 1974. Proprietarii și operatorii restaurantului, Jim și Karen Wordsworth, doresc să radă restaurantul, înlocuindu-l cu o clădire de 270 de picioare cu peste 220 de apartamente și 3.000 de metri pătrați de spații comerciale la nivelul solului, precum și trei niveluri de parcare subterană. Cea mai mare parte a proprietății se află la un sfert de milă de stația de metrou Tysons Corner.

John McGranahan, un avocat pentru jrs@tysons, a declarat în fața Consiliului de Supraveghere că familia Wordsworth s-a apropiat de proprietățile vecine în încercarea de a consolida o dezvoltare mai mare de mai bine de un deceniu, “fără niciun rezultat”. El a subliniat în fața consiliului că zona cea mai logică pentru consolidare, dacă efortul ar fi avut succes, ar fi acoperit doar mai puțin de opt acri.

“Cred că, pe măsură ce cazurile Tysons avansează, multe dintre proiectele mari au fost aprobate”, a spus McGranahan. “Va trebui să vă luptați cu unele dintre aceste probleme în cazul în care nu puteți ajunge la acel minim de 10 acri.”

Construirea pe un lot de dimensiuni atât de mici în districtul Tysons a necesitat aprobarea de către Consiliul de Supraveghere a unei derogări de la cerința de 10 acri. Consiliul de planificare a recomandat inițial să refuze derogarea, dar și-a schimbat tonul atunci când jrs@tysons a făcut îmbunătățiri ale spațiului deschis și a fost de acord să plătească 350.000 de dolari în plus în fondul de transport Tysons Grid of Streets – aproximativ jumătate din ceea ce județul crede că va costa construcția unei străzi de rețea adiacente noii clădiri.

Proiectantul s-a angajat, de asemenea, să construiască .57 de acri de spațiu public de parc la fața locului și va aloca cel puțin 20% din unitățile de locuit programului de închiriere Workforce Dwelling Unit al comitatului, menținând chirii reduse pentru cei care fac până la 120% din venitul mediu al zonei.

Supervizorul Walter Alcorn a completat proiectul în timpul ședinței, spunând că acesta ar putea fi un model pentru alte proiecte de dezvoltare pentru a promova obiectivele Planului cuprinzător Tysons fără zone mari consolidate. Alții au fost de acord: dacă Tysons urmărește o densitate reală, oficialii și dezvoltatorii vor trebui să se uite la exemple ca acesta pentru a-și da seama cum să umple spații mai mici, păstrând în același timp planul de rețea urbană pe drumul cel bun.

.