O cheie pentru a stăpâni orice este înțelegerea fundației sau a bazei acelui concept, astfel încât să puteți construi pe ea. În calitate de investitori, obiectivul nostru de traseu este adesea să transformăm banii în mai mulți bani. Dacă acesta este cazul, atunci nu este important să înțelegem ce sunt banii, de unde provin și cum funcționează la nivel de bază?
În școală, nu suntem învățați despre bani la un nivel macro sau chiar micro. Mulți nu înțeleg conceptele de bază ale banilor, darămite cum funcționează banii. Să facem un pas înapoi și să privim sistemul nostru monetar în ansamblu ne oferă capacitatea de a privi investițiile cu o lentilă mai largă decât să ne concentrăm doar pe o mică parte din marea schemă.
Mulți privesc investițiile concentrându-se doar pe activul specific. Acest lucru ar fi ca și cum ai privi un meci de fotbal printr-un pai de băut. S-ar putea să poți obține o imagine clară a mingii, dar nu știi cu adevărat ce se întâmplă în jurul mingii pentru a o face să urce și să coboare pe teren.
Să privești activul și piața ar fi ca și cum ai privi același meci de fotbal prin intermediul unui tub de carton de prosoape de hârtie. Ați vedea unii dintre jucători aproape de minge și ați înțelege de ce mingea se mișcă într-un fel sau altul. Dar dacă îndepărtați paiul sau tubul și priviți printr-o perspectivă completă, neobstrucționată, veți vedea antrenorii care stabilesc jocurile, vremea care influențează apelurile de joc, echipa de coordonatori de sus, din lojă, care transmite informații către antrenori și jucători, și mulți alți factori importanți.
O perspectivă completă în investiții ar privi întregul sistem – cum funcționează banii și de ce toate părțile sunt stimulate să facă ceea ce fac. Înțelegerea acestui aspect vă va permite să răspundeți la unele întrebări de bază, cum ar fi “De ce ar trebui să investesc în imobiliare?” sau vă va ajuta să vedeți oportunități pe care alții le ratează.
Dacă vrem să începem de la rădăcina unei investiții, este vital să înțelegem ce sunt banii, cum funcționează și ce stimulente se află în spatele tuturor părților implicate într-o tranzacție. Pentru a înțelege acest lucru, cred că trebuie să înțelegem sistemul nostru monetar. Sistemul nostru monetar este un joc complex, amestecat cu fum și oglinzi, despre care nu se discută aproape niciodată, cu atât mai puțin se predă. În acest articol, voi face tot posibilul să descriu cum funcționează sistemul monetar al Statelor Unite și al multor alte țări. Apoi voi împărtăși exemple specifice despre cum pot fi utilizate aceste informații în investițiile din lumea reală, cu accent pe sectorul imobiliar.
Sistemul nostru monetar
Sistemul nostru monetar actual din SUA începe la Trezoreria Statelor Unite. Trezoreria creează o obligațiune pentru a o pune în vânzare la o licitație de obligațiuni. O obligațiune de trezorerie este, în esență, o cambie care afirmă: “Dacă tu (cumpărătorul) îmi dai X dolari, eu (trezoreria) îți voi da o dobândă de Y% pentru acei bani pe o perioadă de Z ani, plus întregul principal de X dolari.”
Dacă trezoreria americană spune: “Am dori să vindem obligațiuni în valoare de 1.000 de miliarde de dolari”, cine intervine și le cumpără? Cele mai mari bănci din lume o fac. Apoi, aceste bănci caută cumpărători de obligațiuni la o primă. Aici intervine Rezerva Federală. Rezerva Federală va cumpăra obligațiunile de la marile bănci și le va vira o sumă frumușică de bani electronici. S-ar putea să vă întrebați de unde are Fed toți acești bani. I-au creat din senin, nu prin tipărire, ci prin simpla creditare electronică a contului marilor bănci de la Fed.
Relaționat: Câte tranzacții imobiliare ați putea face cu o rezervă nelimitată de bani?
S-ar putea să vă zgâriați capul. Așadar, permiteți-mi să detaliez acest lucru: Big Bank X a cumpărat o obligațiune de 2 trilioane de dolari și a vândut-o Rezervei Federale pentru 2 trilioane de dolari, plus o primă. Apoi, Fed spune: “În loc să vă trimit un cec, de ce să nu creditez contul de economii pe care îl aveți aici la Fed?”. Banca mare X spune: “Sigur, dați-i drumul”. Cu câteva apăsări de tastatură, Fed tocmai a creat 2.000 de miliarde de dolari de monedă electronică care stă în contul Big Bank X.
Sună ca un nonsens? Iată un citat de la fostul nostru președinte al Fed, Ben Bernanke, care a descris exemplul din lumea reală în 2012, în timpul unei prelegeri la Universitatea George Washington:
“Acum, ați putea pune întrebarea: “Ei bine, Fed se duce și cumpără titluri de valoare în valoare de 2 trilioane de dolari – cum am plătit pentru asta?”. Iar răspunsul este că am plătit pentru acele titluri de valoare prin creditarea conturilor bancare ale celor care ni le-au vândut, iar aceste conturi, la bănci, au apărut ca rezerve pe care băncile le vor deține la Fed. Așadar, Fed este o bancă pentru bănci. Practic, băncile pot deține conturi de depozit la Fed, iar acestea se numesc conturi de rezervă. Și astfel, pe măsură ce au avut loc achizițiile de titluri de valoare, modul în care am plătit pentru ele a fost, practic, prin creșterea valorii rezervelor pe care băncile le aveau în conturile lor la Fed.”
Vreți mai multe articole ca acesta?
Creează-ți un cont astăzi pentru a primi cele mai bune articole de pe blogul BiggerPocket în cutia ta poștală
Înscrieți-vă gratuit
Puteți vedea conferința completă aici și acest citat exact la 19:08 din video.
Acum, în mod magic, Big Bank X are toți acești bani în contul său de la Fed. Ce va face Big Bank X cu toți acești bani noi din conturile sale? Ei bine, Big Bank X tocmai s-a descurcat destul de bine cumpărând bonuri de tezaur, așa că de ce să nu meargă să mai cumpere și altele? Se întorc la licitația de obligațiuni, cumpără mai multe obligațiuni și, din nou, Fed cumpără obligațiunile prin creditarea contului lor. Astfel, Trezoreria rămâne cu o grămadă de bani electronici pe care bancherii i-au plătit. Marea bancă X este frumoasă și bogată din prime. Iar Fed nu este afectată, pentru că tot ce au făcut a fost să introducă o tranzacție pe calculator pentru ca acest lucru să se întâmple, iar acum încep să încaseze dobânda de Y% pentru obligațiunile pe care le dețin.
Dacă încă vă mai scărpinați în cap gândindu-vă: “Nu, nu pot face asta”, iată un citat chiar din Federal Reserve Bank of Boston, Putting It Simply (1984): “Când dumneavoastră sau eu scriem un cec trebuie să existe suficiente fonduri în contul nostru pentru a acoperi cecul, dar când Rezerva Federală scrie un cec nu există un depozit bancar pe care să fie tras acel cec. Când Rezerva Federală scrie un cec, ea creează bani.”
Dar așteptați! Acum trezoreria are o grămadă de bani. Ce fac ei cu ei? Îi cheltuiesc! Îi dau diferitelor părți ale guvernului și îi cheltuiesc pe drumuri, poduri, programe sociale și armată.
Proprietarii și angajații companiilor de construcții, organizațiile guvernamentale și orice alte companii/persoane care fac bani din aceste cheltuieli guvernamentale își pun apoi salariile în conturile lor bancare pentru a le păstra în siguranță.
Sistemul bancar cu rezervă fracționară
Pentru că noi și multe alte țări folosim un sistem bancar cu rezervă fracționară, băncile pot împrumuta acum un procent din totalul depozitelor sale. Deși ratele rezervelor se pot schimba, în multe cazuri băncile au voie să împrumute 90% din toate depozitele și să păstreze 10% în rezervă pentru ca titularii de cont să își retragă banii dacă îi doresc. Acest lucru înseamnă că 90% din banii pe care muncitorii din exemplul nostru i-au câștigat și i-au depus în bancă ajung să fie împrumutați. Dar acești bani se duc undeva, nu-i așa? Da. Voi da un exemplu specific pentru a explica unde se duc.
Pentru un exemplu specific, dar foarte elementar, al sistemului bancar cu rezervă fracționară și a ceea ce face acesta cu oferta noastră de monedă, ne vom uita la un profesor de școală. Să presupunem că o profesoară câștigă 50.000 de dolari și îi are depozitați direct în contul ei bancar. Apoi, banca poate împrumuta și împrumută 45.000 de dolari, adică 90% din depozitele sale. Să spunem că banca decide să împrumute 45.000 de dolari unei companii pentru a cumpăra un camion de lucru. Dealerul de camioane care a vândut camionul ia apoi plata de 45.000 de dolari și o depune în contul său bancar. Banca împrumută apoi 90% din această sumă, adică 40.500 de dolari, unei persoane care dorește o barcă. Cumpărătorul bărcii îi înmânează 40.500 de dolari vânzătorului, iar acesta îi depune în contul său. Și apoi banca vânzătorului de bărci împrumută 90%. Acest lucru continuă la nesfârșit până când cei 50.000 de dolari pe care i-a depus profesorul se extind la 500.000 de dolari în împrumuturi bancare.
Când auziți că nu se tipăresc bani, nu mint. Poate că imprimantele nu funcționează, dar moneda este întinsă prin sistemul nostru bancar. Realitatea este că 92%-96% din toată moneda creată este formată exact în acest sistem bancar.
Acestă creștere constantă a monedei în economie va avea cu siguranță un efect. Cu cât este mai multă monedă în ciclu, cu atât prețurile urcă mai mult pentru a satisface această ofertă de monedă. Oamenii obișnuiți muncesc apoi pentru a plăti pentru acele articole care acum costă mai mult. Cu toții ne schimbăm viața și timpul petrecut aici, pe Pământ, în schimbul banilor pentru a cumpăra exact acele lucruri al căror cost continuă să crească.
Când dolarul valorează mai puțin, face ca plata datoriilor existente să fie mai ușoară
Ce înseamnă toate acestea? Aceasta înseamnă că Trezoreria SUA își asumă o datorie de trilioane și trilioane de dolari – aproximativ 19,5 trilioane de dolari când am scris acest articol, dar puteți vedea cifra datoriei în timp real aici. Ei fac acest lucru împrumutând dolari în creație de la Fed, ceea ce crește oferta de monedă și provoacă inevitabil inflație.
De ce ar vrea trezoreria să aibă inflație? Face ca cifra masivă a datoriei să doară mai puțin și mai ușor de plătit. Lăsați-mă să vă explic. Acum patru ani, în exemplul nostru, trezoreria a împrumutat 2.000 de miliarde de dolari. Acele 2 trilioane de dolari poate că aveau o putere de cumpărare capabilă să achiziționeze 100 de portavioane pentru armata noastră.
Dar 4 ani mai târziu, din moment ce cele 2 trilioane de dolari create în mod magic și-au croit drum prin sistemul nostru bancar și au devenit 20 de trilioane de dolari în datorie privată, oferta de monedă s-a mărit și, din acest motiv, prețurile la orice au crescut pentru a reflecta oferta excesivă de monedă. Această creștere a prețurilor include prețurile la portavioane. Astfel, guvernul a ajuns să cumpere 100 de portavioane cu 2 trilioane de dolari, dar acum, poate că 2 trilioane de dolari vor cumpăra doar 90 de portavioane, deoarece prețurile acestora au crescut odată cu toate celelalte. Acest lucru înseamnă că cele 100 de portavioane valorează acum 2,2 trilioane de dolari, dar încă mai datorează doar cele 2 trilioane de dolari fixe pe care le-au împrumutat. Atunci când dolarul valorează mai puțin, este mai ușor să plătești datoria existentă.
Inflația care mănâncă puterea de cumpărare este un gând dificil de înțeles, așa că haideți să ne uităm la un alt exemplu. Joe cumpără o casă nou-nouță în 1970 pentru 22.000 de dolari, care era prețul mediu al unei case noi în Statele Unite în 1970 (puteți găsi datele în acest grafic). Joe găsește un bancher care îi acordă un credit ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani. Joe împrumută întreaga sumă de 22.000 de dolari. În următorii 30 de ani, Joe își plătește ipoteca. Pe măsură ce rambursează această ipotecă, casa sa, ca și prețul tuturor celorlalte lucruri, urcă încet din cauza inflației. Dar va trebui Joe să plătească vreodată mai mult capital decât cei 22.000 de dolari conveniți? Nu. Datoria este un punct de reper în timp, înghețând puterea de cumpărare a dolarului în 1970, chiar dacă orice altceva în lume continuă să se scumpească.
Relaționat: 7 obiceiuri bănești toxice care vă dăunează viitorului financiar
Guvernul înțelege acest lucru. Datoria lor este mai ușor de plătit pe măsură ce puterea de cumpărare a dolarului se diluează prin inflație. În plus, inflația crescută ajută la alunecarea în sus a nivelurilor de venit, împingând indivizii în intervale de impozitare mai mari, ceea ce facilitează colectarea mai multor impozite pentru a plăti toate acele dobânzi la datorie.
Dacă nu mă credeți, luați-o direct din gura Rezervei Federale:
“Scăderea puterii de cumpărare suferită de deținătorii de bani din cauza inflației conferă câștiguri emitenților de bani” – Banca Rezervei Federale din St. Louis, Review, Nov. 1975, P.22
Există o piesă a puzzle-ului pe care nu am acoperit-o. Vă amintiți când, cu mult timp în urmă, la început, Fed a făcut niște intrări pe calculator pentru a cumpăra obligațiuni care plătesc o dobândă de Y%? Ei bine, asta înseamnă că Trezoreria, care a emis obligațiunile, datorează Fed-ului o dobândă de Y% plus principalul. Această sumă trebuie să provină de undeva. Ah, da, Fiscul va colecta acei bani pentru trezorerie prin intermediul impozitului pe venit. Da, banii noștri munciți din greu, care sunt impozitați, se duc la plata datoriilor, în loc să ne repare școlile, drumurile sau orice altceva util.
Cum se leagă asta de tine
Dacă ai ajuns până aici, probabil că te gândești: “Cum naiba se leagă asta de mine?”. O face în mare măsură, iar înțelegerea modului în care funcționează banii noștri vă oferă capacitatea de a vedea lucrurile diferit. Nu numai că vă va arăta cum sistemul nostru monetar este o înșelătorie, dar vă va lumina pentru a vă alinia la rezultatul inevitabil al acestei nebunii.
De ce să nu jucați același joc ca și guvernul nostru? Vă amintiți exemplul nostru cu Joe care și-a cumpărat casa în 1970 cu datorii? De ce nu am putea face același lucru cu toate proprietățile noastre de investiții? Am spus de mai multe ori în alte articole: “Cele mai puternice instrumente în domeniul imobiliar sunt datoriile și impozitele”. Datoria îngheață puterea de cumpărare a dolarului în timp, iar imobiliarele sunt cea mai prietenoasă clasă de active care există din punct de vedere fiscal.
Nu pot decât să cred că suma de bani creată în mod fals și injectată în economia noastră în ultimii ani de relaxare cantitativă care își croiește drum prin sistemul bancar va duce la inflație. S-ar putea să fie nevoie de câțiva ani și de câteva evenimente pentru a se întâmpla, deoarece o mare parte din acei bani sunt cocoțați în străinătate în acest moment. Dar cred că atunci când se mărește cantitatea de monedă din sistem, așa cum a făcut guvernul nostru, este inevitabil ca puterea de cumpărare a dolarului să scadă. Acesta este motivul pentru care datoriile sunt puternice, deoarece marchează în timp puterea de cumpărare înainte de a vedea rezultatele inflaționiste ale acțiunilor guvernului nostru. Făcând acest lucru, nu faceți decât să vă aliniați interesele cu cele ale celor de la conducere.
În cele din urmă, sistemul nostru monetar are două căi: Se poate hiperinflaționa, sau America va trebui să facă o revizuire în toată regula a sistemului monetar. Credința mea personală este că țările își vor pierde încrederea în dolar și vor începe să tranzacționeze în alte monede și vor renunța la obligațiunile americane. Acest lucru va avea ca rezultat faptul că o mare parte din banii noștri de relaxare cantitativă se vor întoarce din străinătate, iar noi vom intra în hiperinflație.
În oricare dintre scenarii, vreau să dețin active tangibile, cum ar fi bunurile imobiliare. Dacă prețurile cresc vertiginos din cauza inflației, e bine pentru investitorii imobiliari. Vom asista la o apreciere masivă, la creșteri ale chiriilor și vom continua să ne datorăm doar datoria inițială la costurile mai mici. Dacă dolarii se prăbușesc în flăcări și avem o revizuire în toată regula, aș vrea să dețin ceva de care oamenii încă mai au nevoie, astfel încât, indiferent de următorul sistem monetar care va intra în joc, activele mele vor valora mult în noua monedă.
Relaționat: Vreți să vă pierdeți toți banii & Plângeți până adormiți? Faceți aceste 4 greșeli de începător!
Înțelegerea sistemului monetar poate afecta, de asemenea, factorii din operațiunile de zi cu zi, mai degrabă decât doar analiza macro. Recent, la achiziționarea unui complex de apartamente de mai multe milioane de dolari, am negociat o creștere de 5% a LTV-ului dacă depuneam diferența de 5% într-un CD la banca lor. Până când am făcut această ofertă, eram blocat la un LTV de 75%. Odată ce am făcut această ofertă, am ajuns la un LTV de 80%.
De ce ar face asta? Pentru că puteau să meargă să împrumute 90% din CD-ul meu altcuiva și să câștige mai multă dobândă pe el. Am fost fericit pentru că mă duc să retrag banii de pe CD în 12 luni. Dar peste 12 luni, banca trebuie să solicite împrumutul pe care l-a acordat pentru depozitul meu CD? Nu. Pentru că am înțeles cum funcționa sistemul monetar, am putut împrumuta încă 100.000 de dolari. Ceea ce, desigur, este un lucru bun, deoarece acea datorie va fi probabil diluată prin inflație.
Oare ce-ar fi să luăm conceptele economice ale sistemului monetar și să le concentrăm asupra unor grupuri demografice sau psihografice specifice? De exemplu, dacă salariul minim crește la 15 dolari pe oră, ce credeți că se va întâmpla? Mulți spun: “Ei bine, toți cei cu venituri mici vor fi înlocuiți cu roboți”. Da, poate unii, dar ceea ce se arată în nenumărate studii este că, mai frecvent, prețurile articolelor care reprezintă un cost primar pentru persoanele din acel grup demografic specific vor crește. Acest lucru se datorează faptului că moneda a fost impusă cu forța unui singur grup demografic, iar pe o piață liberă, prețurile se ajustează întotdeauna pentru excesul de monedă. Capacitatea de a închiria (cererea) va crește, în timp ce oferta va rămâne stagnantă. Dacă salariul minim ajunge la 15 dolari pe oră, credeți că vă puteți aștepta ca ratele de închiriere pentru proprietățile din clasele C și D să crească? Categoric. Nu este o discuție despre dacă acest lucru este corect sau greșit din punct de vedere moral; este doar o chestiune de fapt atunci când vine vorba de economia de piață liberă.
Este atât de important să înțelegem cum funcționează sistemul nostru monetar și să înțelegem de ce guvernul face lucrurile pe care le face. Având această înțelegere vă va permite să aveți capacitatea de a privi investițiile printr-o perspectivă completă. Dacă puteți înțelege, vă puteți poziționa propriile investiții într-un mod care să se alinieze cu interesele celor care iau deciziile, protejându-vă în același timp dacă lucrurile se prăbușesc și ard din cauza nebuniei.
Aceasta a fost o discuție destul de profundă. Aveți întrebări? Cum folosești TU sistemul monetar în avantajul tău?
.