Debido a circunstancias desafortunadas, los veteranos a menudo preguntan cómo pueden utilizar el préstamo VA después de una ejecución hipotecaria. En otras palabras, cuando una casa financiada con un préstamo VA es ejecutada, ¿pueden los veteranos seguir utilizando sus beneficios del préstamo VA? Pueden, pero existen ciertas restricciones. En este artículo, vamos a explicar cómo los veteranos pueden utilizar su préstamo VA después de una ejecución hipotecaria.

Específicamente, vamos a cubrir los siguientes temas:

• Resumen del Préstamo VA
• La ejecución hipotecaria, definida
• Consideraciones sobre el derecho al Préstamo VA
• Cómo usar el Préstamo VA después de una ejecución hipotecaria
• Pensamientos finales

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Resumen del Préstamo VA

El programa de préstamos VA administrado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos sirve como la solución del Gobierno de los Estados Unidos para proporcionar a los miembros militares y veteranos un camino hacia la propiedad de la vivienda. Aunque el VA no presta realmente a los prestatarios, garantiza una parte de los préstamos VA realizados por los bancos y otros prestamistas privados.

Y, debido a este respaldo del gobierno, el programa de préstamos de la VA proporciona los siguientes enormes beneficios a los veteranos:

• No se requiere un pago inicial
• Tipos de interés bajos (debido al menor riesgo del prestamista asociado con la garantía parcial del VA)
• No se requiere un seguro hipotecario privado, o PMI,
• Acceso al programa de refinanciación IRRRL del VA

Para la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez, el ahorro para el pago inicial del 20% resulta ser el mayor obstáculo para la compra de una casa. Esta realidad hace que la característica de no pago inicial del préstamo VA sea tan atractiva para los prestatarios elegibles: pueden comprar una casa sin tener que ahorrar decenas de miles de dólares (o más) para un pago inicial.

Y, este beneficio de no pago inicial – así como los otros beneficios descritos anteriormente – sirve como un puente crítico para volver a ser propietario de una casa para los veteranos que han pasado por el proceso de ejecución hipotecaria con una casa anterior. En resumen, cuando los veteranos experimentan la catástrofe financiera de una ejecución hipotecaria, necesitan todas las ventajas posibles para reconstruir su patrimonio.

En las próximas secciones, explicaremos tanto el proceso de ejecución hipotecaria y, lo que es más importante, cómo los veteranos pueden utilizar sus beneficios de préstamos VA después de una ejecución hipotecaria para comprar otra casa.

La ejecución hipotecaria, definida

La ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a los prestamistas recuperar la cantidad que un prestatario debe en un préstamo hipotecario en mora. En términos sencillos, cuando un prestatario deja de hacer los pagos del préstamo, la ejecución hipotecaria permite al banco (u otro prestamista) tomar la propiedad y vender el inmueble hipotecado. El objetivo de este proceso es utilizar los ingresos de una venta de ejecución hipotecaria para pagar el saldo pendiente del préstamo al prestamista.

Sin embargo, el incumplimiento de un solo pago de la hipoteca no significa que un prestamista vendrá inmediatamente a tomar su casa. En general, el impago se produce después de que el prestatario no haya efectuado un número determinado de pagos mensuales. Y, cada estado tiene diferentes leyes que describen el proceso de ejecución hipotecaria, incluyendo:

• Qué tipo de avisos deben proporcionar los prestamistas al prestatario y publicar
• Las opciones del propietario para ponerse al día con los pagos del préstamo y evitar la ejecución hipotecaria
• El proceso y el plazo para vender realmente la propiedad

La ejecución hipotecaria, es decir, el embargo real y la reventa de una propiedad, representa el paso final después de un proceso de pre-ejecución hipotecaria típicamente largo. Como el embargo de una vivienda no es un proceso fácil ni rápido, los prestamistas suelen ofrecer a los prestatarios varias alternativas en lugar de la ejecución hipotecaria, evitando así las consecuencias negativas para ambas partes.

Aunque los prestatarios de préstamos VA se enfrentan a la ejecución hipotecaria en un porcentaje mucho menor que sus homólogos que no tienen préstamos VA, los veteranos sí ven ejecutadas sus viviendas por los prestamistas. Y, cuando esto sucede – además de la negativa inmediata de perder su casa – la ejecución hipotecaria devasta su puntuación de crédito, lo que hace que la compra de otra casa casi imposible.

Afortunadamente, cuando una propiedad del préstamo VA ha sido ejecutada, los veteranos tienen algunas ventajas clave para la compra de una casa, a saber, la capacidad de utilizar el préstamo VA por segunda vez – aunque con ciertas restricciones.

Consideraciones sobre el derecho al préstamo VA

Para entender cómo pueden utilizar el préstamo VA después de una ejecución hipotecaria, los veteranos primero tienen que entender cómo funciona el derecho al préstamo VA. Como se dijo anteriormente, el Departamento de Asuntos de Veteranos garantiza una parte de los préstamos VA. Más precisamente, el VA garantiza el 25% de los préstamos VA, actualmente hasta $127,600 (aunque este número es A) ajustado anualmente, y B) mayor en algunas áreas de mayor costo de vida). Como tal, sin necesidad de un pago inicial, los veteranos elegibles pueden pedir prestado hasta $ 510,400 ($ 127,600 derecho x 4).

Pero, ¿qué pasa si su casa embargada costo menos de $ 510,400?

Cuando un veterano utiliza el préstamo de la VA, una parte de su derecho queda atado en la hipoteca. Así, si un veterano compra una casa de 200.000 dólares, se comprometen 50.000 dólares de derechos (200.000 dólares x 25%). Pero, como se ha dicho, el derecho total es de 127.600 $ (510.400 x 25%). En este caso:

• Total de derechos garantizados: 127.600 $
• Menos derechos del primer préstamo: -50.000 $
• Equivalente a los derechos restantes: 77.600 $

Y, con 77.600 $ de derecho restante, el veterano de este ejemplo tendría suficiente derecho restante para comprar una casa de 310.400 $ (77.600 $ x 4), incluso después de considerar la pérdida de los 50.000 $ inmovilizados en el préstamo de la casa embargada.

Sin embargo, como ilustramos en la siguiente sección, los veteranos todavía se enfrentan a algunas restricciones en el uso de este derecho de préstamo del VA después de una ejecución hipotecaria.

Cómo utilizar el préstamo del VA después de una ejecución hipotecaria

El primer hecho – y el más importante – los veteranos tienen que entender sobre el uso de su préstamo del VA después de una ejecución hipotecaria es que se pierde todo el derecho que había atado en la casa ejecutada. Continuando con el ejemplo anterior, eso significa que el veterano pierde los $ 50,000 de derecho atado en la propiedad ejecutada (NOTA: los veteranos pueden recuperar este derecho, pero sólo si pagan el VA en su totalidad).

Luego, los veteranos deben considerar los plazos posteriores a la ejecución hipotecaria. Cuando los prestatarios buscan la financiación convencional después de una ejecución hipotecaria, por lo general tienen que esperar al menos siete años. Para los veteranos que utilizan el préstamo de la VA, reciben requisitos de crédito mucho más flexibles, lo que significa que los veteranos por lo general sólo tienen que esperar dos años después de una ejecución hipotecaria para utilizar su préstamo de la VA de nuevo.

Y, para los veteranos que se enfrentaron a la ejecución hipotecaria debido a una dificultad financiera que califica, que en realidad puede ser capaz de utilizar su préstamo de la VA más rápido que dos años, aunque las políticas sobre estas situaciones varían de prestamista a prestamista.

Habiendo esbozado lo anterior, aquí están los pasos que los veteranos necesitan tomar para utilizar su préstamo VA después de una ejecución hipotecaria:

• Paso 1: Confirmar con el VA cuánto derecho de préstamo VA posterior a la ejecución hipotecaria le queda solicitando un Certificado de Elegibilidad (COE) – los prestamistas pueden ayudar con este proceso. Esta cantidad dicta la cantidad de un préstamo VA que puede pedir prestado sin requerir un pago inicial.
• Paso 2: Confirme que ha cumplido con el período de post-ejecución hipotecaria requerida por el prestamista específico, como se discute, por lo general dos años, pero menos con una dificultad financiera que califica.
• Paso 3: Solicitar un préstamo VA posterior y cumplir con los requisitos de aprobación del préstamo del prestamista. El simple hecho de tener derecho a un préstamo VA restante no garantiza la aprobación de un préstamo hipotecario. Los veteranos todavía tienen que cumplir con la puntuación de crédito, la deuda y los requisitos de ingresos exigidos por el prestamista.

De la nota, mientras que los veteranos todavía tienen que cumplir con los requisitos de crédito del prestamista, como se indica, los requisitos de crédito del préstamo VA son mucho más flexibles que los de los préstamos convencionales, lo que permite la aceleración de la línea de tiempo después de la ejecución hipotecaria.

Pensamientos finales

Aunque ningún veterano quiere pasar por el proceso de ejecución hipotecaria, este contratiempo financiero no necesita destruir su futuro financiero. Suponiendo que los veteranos tienen derecho a un préstamo VA restante y pueden cumplir con los requisitos de crédito, deuda e ingresos del prestamista, pueden utilizar su préstamo VA para comprar otra casa en tan sólo dos años después de una ejecución hipotecaria – mucho mejor que el período de espera de siete años asociados con los préstamos convencionales.

Maurice “Chipp” Naylon pasó nueve años como oficial de infantería en el Cuerpo de Marines. Actualmente es un contador público autorizado que se especializa en el desarrollo de bienes raíces y la contabilidad.

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