Comprar un terreno baldío puede ser una empresa apasionante. Pero si no investiga cómo está zonificada la propiedad antes de comprarla, podría encontrarse con que la construcción de la casa de sus sueños o la apertura de una pequeña tienda están estrictamente prohibidas.

No basta con conocer el nombre de la designación de la zonificación del terreno (como “residencial” para las viviendas o “comercial” para las tiendas y otros usos comerciales). También debe averiguar exactamente qué usos están permitidos bajo la designación de zonificación asignada y, por lo tanto, qué restricciones podrían aplicársele a usted como propietario.

¿Qué es la zonificación y cómo le afecta a usted?

La zonificación de la propiedad se rige normalmente por leyes locales (también conocidas a veces como ordenanzas), que dividen el terreno en diferentes áreas o “zonas”. El uso de un área de terreno está restringido a los fines permitidos en la zona correspondiente.

El objetivo de la zonificación suele ser organizar el uso del terreno para lograr la máxima eficiencia y habitabilidad. Los negocios comerciales, por ejemplo, suelen ser más eficientes y exitosos cuando se agrupan cerca (en una zona “comercial”), y la mayoría de la gente prefiere construir una casa en una zona donde los usos industriales están prohibidos, para evitar la posibilidad de que una fábrica ruidosa y apestosa aparezca en la puerta de al lado.

Tipos comunes de designaciones de zonificación

Las designaciones de zonificación y los usos permitidos bajo cada designación varían de una zona a otra. Las designaciones comunes de zonificación pueden incluir:

• Áreas “residenciales” que permiten casas u otras unidades de vivienda.
• Áreas “comerciales” que permiten el funcionamiento de tiendas minoristas, oficinas, restaurantes, teatros, etc.
• Lugares “industriales”, donde se permiten negocios de fabricación (fábricas).
• Lugares “rurales” para granjas y otros terrenos abiertos.
• Zonas “históricas”, que ofrecen protección a las estructuras con significado histórico.
• Zonas “medioambientales”, que protegen regiones naturales sensibles.
• Zonas “estéticas”, que prescriben el aspecto que deben tener las estructuras en la zona zonificada.

Los tipos de zonificación se desglosan a veces en subtipos. Por ejemplo, la zonificación “residencial” puede incluir varios subtipos, cada uno de los cuales permite una densidad diferente de viviendas (como “Residencial 1” para viviendas unifamiliares únicamente, “Residencial 2” para dúplex, tríplex y cuádruples, y “Residencial 3” para cualquier vivienda que contenga más de cuatro unidades).

También puede aplicarse más de una zona a una propiedad. Por ejemplo, un terreno clasificado como rural puede estar también en una zona medioambiental, o también en una zona estética (o en las tres a la vez).

Cualquier forma en la que planee desarrollar o utilizar la propiedad debe cumplir con todas las designaciones de zonificación aplicables, por lo que debe revisar todos sus requisitos antes de comprar un terreno en el que desee construir.

Una designación de zonificación “rural” podría, por ejemplo, permitir sólo una casa en la propiedad, o restringir el número y el tamaño de cualquier dependencia. Si el terreno se encuentra también en una zona “medioambiental”, puede estar prohibida la construcción en determinadas partes del terreno, o puede que tenga que mantener el hábitat animal inalterado (como los árboles o los prados existentes) en el terreno.

Si el terreno también se encuentra en una zona “estética”, es posible que tenga que utilizar determinados colores de pintura y materiales de construcción, construir dentro de ciertos parámetros de altura o presentar los planos de construcción para que los apruebe un comité de revisión antes de iniciar la construcción.

Las ordenanzas de zonificación dependen de la ubicación del terreno

Cada localidad suele utilizar sus propias abreviaturas para los distintos tipos de zonificación. Por ejemplo, en un lugar, la zonificación “R1” puede indicar una zona “residencial”, y en otro, “R1” puede describir una zona “rural”.

Además, algunas localidades tienen esquemas de “zonificación acumulativa”, que permiten cualquier uso que se considere menos perjudicial o impactante que el uso zonificado. Por ejemplo, las zonas industriales pueden ser las de mayor impacto, las comerciales las siguientes y las residenciales las de menor. Por lo tanto, si quieres construir una casa en una zona industrial, la zonificación acumulativa podría permitirte hacerlo.

Sin embargo, no cuentes con que este sistema exista en todas las zonas. Es posible que en otro lugar no se utilice la zonificación acumulativa y que, en cambio, sólo se permita el uso exacto especificado por la zona designada.

Cómo averiguar la zonificación de una propiedad

El vendedor de la propiedad (o el agente inmobiliario, en su caso) debería poder informarle de la designación de la zonificación del terreno. También es una excelente política confirmar lo que le dicen mirando un mapa de zonificación de la zona.

Las oficinas gubernamentales locales que se ocupan del uso de la tierra y la zonificación probablemente pueden proporcionarle una copia del mapa de zonificación aplicable. También hay que mirar la zonificación de las propiedades cercanas, para asegurarse de que otros usos permitidos en la zona no supongan un problema. Si, por ejemplo, no desea vivir cerca de una granja o una fábrica, asegúrese de que las propiedades cercanas no permiten esos usos.

Obtenga también una copia de las ordenanzas de zonificación aplicables y revise sus requisitos Si necesita ayuda para descifrar el lenguaje de las ordenanzas o determinar cuáles son aplicables, un abogado inmobiliario con experiencia en la zona puede ayudarle.

Puede conseguir que se cambie la zonificación

¿Qué ocurre si le encanta un terreno en particular, pero su zonificación no le permite utilizarlo de la forma que desea? Por ejemplo, tal vez quiera vender las hortalizas que pretende cultivar en el terreno mediante un pequeño puesto de venta al por menor. Sin embargo, descubre que la zonificación “rural” de la propiedad prohíbe cualquier actividad comercial en ese lugar.

No necesariamente está de suerte. A veces se puede conseguir cambiar la zonificación. (Véase el artículo de Nolo “¿Se puede cambiar la zonificación para permitir el uso de un terreno vacío?”)

Alternativamente, usted podría obtener una varianza o exención de zonificación para permitir un uso prohibido bajo la zonificación actual. Consulte con el departamento de zonificación local para ver si es posible y, en caso afirmativo, cuáles serían los siguientes pasos.

La obtención de una exención, variante o cambio de zonificación probablemente implique mucho papeleo, tasas, molestias y tiempo. Además, no hay garantía de éxito. Si el uso prohibido es especialmente importante para usted, la mejor solución podría ser encontrar otra propiedad compatible con su uso.

Sin embargo, si está decidido a comprar una propiedad en particular, debería incluir una cláusula en el contrato de compra del terreno que condicione la compra a la obtención previa de la exención o el cambio de zonificación necesarios. La cláusula debe permitir un cierto período de tiempo durante el cual usted puede cancelar el contrato y recibir la devolución de su depósito de garantía si no está satisfecho de poder obtener la zonificación que necesita. Un abogado con experiencia u otro profesional del sector inmobiliario puede ayudarle a redactar una cláusula de contingencia eficaz para conseguirlo.

Investigar la zonificación ahora para evitar problemas más adelante

Informarse sobre la zonificación del terreno antes de comprarlo puede ayudarle a no cometer el error de comprar un terreno “maravilloso” que no pueda utilizar de la forma que desee después de ser propietario.