El mercado de apartamentos en Chicago vio una de sus temporadas de alquiler más activas en años, con los propietarios y administradores de propiedades que necesitan adaptarse a las nuevas regulaciones aparentemente cada semana mientras la pandemia del Coronavirus remodeló muchos aspectos de la vida cotidiana. Los inquilinos están pasando más tiempo en sus apartamentos que nunca, lo que les obliga a reevaluar la funcionalidad de los espacios que alquilan, lo que dio lugar a un mayor número de inquilinos que se mudan esta temporada.

Como el ILS más fiable de Chicago, Domu está al tanto de los grandes datos relativos al comportamiento de los inquilinos, así como de las tendencias de precios de los apartamentos de Chicago con detalles granulares hasta el nivel de barrio. Para nuestra actualización del mercado de otoño decidimos incluir algunas de las tendencias que estamos viendo a través de los tres primeros trimestres completos de 2020, en comparación con el mismo período de tiempo en años anteriores para ajustar la estacionalidad pronunciada del mercado.

Aquí está una selección de las ideas más noticiables:

Una racha de 6 años de crecimiento de los alquileres llega a su fin

Hasta este verano, Chicago experimentó una tendencia al alza del precio medio de los alquileres en toda la ciudad que comenzó en 2013, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 1,43%. Sin embargo, al final del tercer trimestre de 2020, por primera vez en seis años, estamos viendo que el alquiler medio en toda la ciudad cae un 3 por ciento hasta los 1.702 dólares, por debajo de los niveles de 2017.

El mayor impulsor de la caída del alquiler es un exceso de oferta de apartamentos en Chicago durante 2020. Esto llevó a muchos propietarios, en particular las operaciones independientes de mamá y papá, a recortar rápidamente sus precios para evitar las vacantes a largo plazo. Si esta reacción se suma a la incertidumbre económica, los inquilinos de Chicago tienen más opciones de las que han visto en años. Es importante destacar que este análisis se basa en los alquileres anunciados, y no en el alquiler efectivo neto, que se está convirtiendo en una estrategia cada vez más popular utilizada por los administradores de propiedades para mostrar a los inquilinos su ahorro mensual prorrateado. Esto significa que después de todos los descuentos y concesiones que están empezando a inundar el mercado, los precios son aún más bajos de lo que se muestra en este informe.

Las mayores caídas de los alquileres en torno al Loop y cerca de las universidades

Los promedios pueden ocultar muchos detalles, pero si nos adentramos en los datos, la historia varía notablemente barrio a barrio.

Por ejemplo, Lakeshore East vio uno de los mayores descensos en los alquileres con un 13 por ciento de caída interanual, mientras que otras áreas en y alrededor del Loop también tuvieron caídas en los alquileres que oscilan entre el 4 y el 7 por ciento.

Los alquileres de Hyde Park cayeron un 7 por ciento en parte debido a la menor demanda de los estudiantes que fueron instados a tomar sus clases a distancia este semestre debido a Covid-19.

Desafiando las expectativas, algunos barrios de Chicago en el lado norte, incluyendo Rogers Park, Andersonville y Lincoln Square, reportaron un crecimiento de los alquileres de alrededor del 5 por ciento, con una fuerte demanda de los jóvenes de Chicago que apuestan por el estilo de vida 24/7 de estas áreas, o simplemente porque estaban buscando apartamentos con más espacio, en comparación con lo que pueden conseguir más cerca del Loop.

El barrio cercano a la zona sur de Bronzeville es sin duda un caso atípico en la temporada de alquileres de 2020, experimentando un aumento de la demanda sin precedentes, con inquilinos que acuden en masa a los apartamentos listados en Domu en esa zona, emparejados con un crecimiento del alquiler del 19 por ciento. Del mismo modo, los alquileres en el vibrante barrio de Pilsen también vieron un crecimiento del 4 por ciento en contra de las tendencias de toda la ciudad.

Si bien las tendencias de crecimiento de los alquileres que vimos en algunos barrios se pueden explicar por el aumento de la demanda, en algunos casos, el cambio en el precio medio del alquiler es el resultado de un exceso de oferta de unidades de lujo y de gama alta sesgando el promedio más alto.

La mayor oferta de apartamentos en Chicago en años

La pandemia de coronavirus provocó que muchos apartamentos que no habían estado en el mercado durante años quedaran repentinamente vacíos, ya que los inquilinos se enfrentaron al reto de tener que convertir sus apartamentos en su oficina, o porque querían acceder a un balcón o patio para tener acceso al aire fresco durante el cierre, o en algunos casos, porque el inquilino se vio afectado por las dificultades económicas tras el número sin precedentes de despidos y cesantías.

Cualquiera que sea el motivo de los inquilinos que se mudan, la temporada 2020 vio un número sin precedentes de apartamentos listados en Domu, así como una demanda históricamente alta de los inquilinos. Sin embargo, en esta baraja de apartamentos totalmente inusual, algunos barrios vieron mayores aumentos en la oferta que otros.

Tomando el promedio de toda la ciudad de alrededor del 20 por ciento como punto de referencia, los barrios de la zona norte, incluyendo Andersonville, Rogers Park, Edgewater y Lincoln Square, vieron un menor aumento en el inventario en comparación con el promedio general de la ciudad, lo que sugiere que los inquilinos en estos barrios eran ligeramente más propensos a renovar sus contratos de arrendamiento. Mientras que los inquilinos que buscan apartamentos en el West Loop, Pilsen, Old Town y Lakeview tenían más opciones de las que habían visto en años.

¿Una inminente ola de desahucios?

Los desahucios han estado en el punto de mira tanto de los inquilinos como de los propietarios en 2020. Las principales preguntas en torno a este tema incluyen si se permitirán o no los desalojos durante una crisis de salud pública, y qué opciones están disponibles para los propietarios cuando sus inquilinos no pueden pagar su alquiler – ya sea parcialmente o en su totalidad. Miles de inquilinos en toda la ciudad no han podido pagar el alquiler y pueden enfrentarse a un desalojo cuando se levante la moratoria de desalojos de Illinois.

Domu no hace un seguimiento de la información específica sobre los desalojos ni de los inquilinos ni de los propietarios, sin embargo nuestra plataforma proporciona directrices generales sobre este tema, y en base al nivel de interés de estas páginas, estimamos que este es un tema que puede estar afectando a más de veinte veces más inquilinos y propietarios este año, que lo que hemos visto en años anteriores.

Sobreinventario de lujo, algunas unidades más grandes viendo el crecimiento del alquiler

Mirando específicamente el cambio en el alquiler por tipo de unidad para los principales barrios de Chicago, el Loop está luchando con las caídas de precios a través de todos los tamaños de la unidad, pero en particular entre los estudios; ya que esta zona fue desproporcionadamente afectada por los disturbios sociales y por las secuelas causadas por los minoristas en dificultades.

Mientras tanto, las unidades más grandes, en particular el pequeño inventario de unidades de 4 o más dormitorios en alquiler, han mantenido sus precios en muchos barrios, e incluso informó de crecimiento de alquiler en algunos casos, impulsado por los inquilinos ricos que buscan más espacio.

Los estudios, que constituyen una parte considerable del stock de apartamentos de Chicago, están viendo un rendimiento mixto, con barrios como River North mostrando un marcado aumento en el precio medio del alquiler, pero en este caso, el cambio es más impulsado por un exceso de oferta de unidades de lujo, que la respuesta de una mayor demanda. Mientras que los estudios en zonas populares como el West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park y Logan Square, siguen siendo tan populares como siempre entre los jóvenes inquilinos, especialmente aquellos que pueden ver el riesgo del coronavirus como un factor menos en su proceso de toma de decisiones.

Si bien esta información puede ser útil para los propietarios que se están preparando para listar un apartamento, debemos subrayar que en las condiciones actuales del mercado, la fijación de precios es primordial para asegurar el éxito de un listado, y la mejor manera de determinar un precio de alquiler competitivo es mirando las unidades comparables. Domu ofrece estadísticas detalladas en nuestro sitio web con precios medios intercuartiles por barrio y por tipo de unidades para todos los barrios donde hay suficiente inventario, para más detalles sobre esto visite nuestra página de barrios.

Los inquilinos esperan a ver qué pasa

Las tendencias nacionales apuntan a un aumento de las mudanzas temporales ya que los inquilinos están esperando a ver qué pasa con la crisis del coronavirus y la economía. Los usuarios de Domu no son diferentes, con los alquileres a corto plazo viendo un aumento de la demanda ya que algunos inquilinos de Chicago están en un patrón de espera.

¿Quién está buscando soluciones de alojamiento temporal en 2020? Algunos inquilinos se están trasladando a los suburbios y a zonas menos concurridas para cumplir mejor con las directrices de distanciamiento social, y los estudiantes que alquilan pueden volver a casa de sus padres hasta que los campus se abran completamente a su capacidad normal. Algunos inquilinos están aprovechando la llegada del trabajo a distancia y las clases virtuales buscando más espacio en sus casas de alquiler.

Se esperan retrasos – ¿Qué pueden hacer los propietarios?

Los inquilinos están tardando más en encontrar un piso. En algunos casos, pueden empezar el proceso hasta un 38% antes de lo habitual, ya que la incertidumbre infundida por el entorno actual ha obligado a muchos inquilinos a ser más escrupulosos en su proceso de selección de apartamentos.

¿Qué pueden hacer los propietarios para capear estas condiciones únicas del mercado? Para empezar, los propietarios deberían aprovechar los puntos fuertes de sus propiedades en alquiler cuando anuncien sus anuncios. Se acabaron los días en los que el balcón o el porche trasero eran una mera idea de última hora. Los balcones y otros espacios al aire libre son más populares que nunca, por lo que un propietario que se prepara para anunciar su apartamento o condominio en Chicago debe hacer todo lo posible para que estos espacios parezcan atractivos para los posibles inquilinos, barriendo cualquier exceso de hojas o parcheando las molestas grietas en el hormigón.

La cocina también es un punto focal entre los inquilinos durante la pandemia – tanto que los refrigeradores estaban fuera de stock en muchas tiendas de electrodomésticos de caja grande en el tercer trimestre de 2020. Los inquilinos están aprovechando al máximo la vida en cuarentena con tareas como hornear, por lo que los propietarios harían bien en abordar cualquier deficiencia en la cocina de frente. Una cocina reluciente con electrodomésticos más nuevos puede ayudar a atraer más inquilinos a los anuncios de alquiler.