Los costes de construcción de oficinas en Estados Unidos en 2019 aumentaron, según el informe trimestral de costes de construcción en Norteamérica del cuarto trimestre de 2019 de Rider Levett Bucknall. Las ciudades que mostraron los mayores aumentos en los costes de construcción interanuales incluyen Seattle, con un 6,20%, Chicago, con un 6,29%, y San Francisco, con un 7,79%.

Los costes duros de construcción de edificios de oficinas en la ciudad de Nueva York variaron entre 300 y 600 dólares por pie cuadrado de superficie bruta; en San Francisco el coste duro llegó a ser de 525 dólares por pie cuadrado; mientras que el mercado de oficinas de Denver presumió de un coste de construcción de oficinas relativamente más asequible, que osciló entre 165 y 260 dólares por pie cuadrado.

En este artículo analizamos algunos de los factores que contribuyen al coste de construcción de inmuebles de oficinas, así como cuáles son los costes medios de construcción de oficinas en la actualidad.

Factores que afectan a los costes de construcción de oficinas

Las variables que afectan al precio de la construcción de oficinas comerciales en todo Estados Unidos incluyen:

• Ubicación y región
• Tipo de estructura y diseño
• Tamaño del edificio
• Requisitos del código de construcción
• Estándares y características
• Calidad y grado de los materiales utilizados
• Costes generales de Costes de la mano de obra
• Tasa de desempleo en la construcción
• Experiencia y honorarios del contratista general

Tanto los usos principales como los secundarios del edificio de oficinas que se está construyendo tienen un impacto significativo en el coste de la construcción. Por ejemplo, una gran sede corporativa en un mercado de oficinas del top 10 como Manhattan costará más de construir que una pequeña oficina corporativa en un mercado suburbano secundario como Georgetown, Texas.

Los costes de construcción también varían entre las propiedades que son de uso exclusivo de oficinas de cuello blanco, y las que también incorporan espacios comerciales o unidades que pueden albergar inquilinos de comedor. El grado de construcción y los requisitos también varían de un espacio de oficina básico a un espacio de oficina médica – estas variaciones influyen en cuánto cuesta construir el espacio.

Costes medios de construcción de oficinas por mercado

Cumming Corp. es una de las principales empresas de gestión de proyectos y consultoría de costes multifacéticos del país, con 30 oficinas en todo el mundo. Recientemente, la firma realizó un análisis en profundidad de los costes de construcción por pie cuadrado en Estados Unidos. La investigación presenta los costes de 2019 por pie cuadrado de superficie bruta para todos los edificios de tipo inmobiliario terminados dentro de los límites de las ciudades de los principales mercados. La lista presenta una buena estimación de punto de partida, sin tener en cuenta el coste de adquisición de terrenos urbanizables en el distrito de negocios de la ciudad, el trabajo del sitio, las condiciones únicas del sitio, las tasas de construcción y los permisos, y otros costes blandos.

Los mayores costes de construcción de oficinas se encuentran en la costa este, alcanzando 1.026 dólares por pie cuadrado para los rascacielos de oficinas en la ciudad de Nueva York, y en la costa oeste, donde los costes de construcción de espacios de oficinas de San Francisco se elevan justo por encima de la marca de 1.000 dólares por pie cuadrado. La investigación de Cumming Corp. también revela que el espacio de oficinas de Denver es el más barato, con costes de construcción de inmuebles de oficinas que oscilan entre los 135 dólares por pie cuadrado de los edificios de oficinas de una sola planta y los 485 dólares por pie cuadrado de los edificios de oficinas de gran altura.

Construcción de oficinas frente a construcción de oficinas

La construcción de un edificio de oficinas es sólo una parte del trabajo. Después de la finalización de la estructura, el espacio de oficinas en sí todavía tiene que ser construido. También conocido como TI o mejoras para el inquilino, el acondicionamiento de las oficinas puede incluir elementos como paredes y puertas interiores, baños privados, conductos, electricidad y fontanería, accesorios de iluminación, suelos y pintura.

¿Quién paga el acondicionamiento del espacio de oficinas?

La parte que paga la cuenta del acondicionamiento de la oficina depende de cómo se negocie el contrato de arrendamiento de la oficina comercial, así como de la demanda de espacio de oficinas en el mercado. A veces, el arrendador paga la construcción del espacio de oficinas, y otras veces el inquilino hace el trabajo a su cargo a cambio de una reducción de la renta (también conocida como alquiler gratuito). Alternativamente, los costes de construcción pueden repartirse entre el propietario y el inquilino.

Aunque esto no dicta un resultado concreto de tales acuerdos, existen tendencias observables en las indemnizaciones por mejoras del inquilino en función de la desocupación en el mercado. Cuando la desocupación de las oficinas es alta, los inquilinos pueden tener más influencia para obtener reducciones de renta más significativas, o hacer que el propietario se encargue de las mejoras del inquilino, mientras que cuando la desocupación es baja y los posibles inquilinos pueden no tener muchas opciones entre las que elegir, son los propietarios los que tienen el terreno más alto.

Cómo afecta el plano de la oficina a los costes de construcción

El Informe de Benchmarking de Costes de Oficinas 2019 de JLL señala que el coste medio de construcción de espacios de oficinas aumentó un 12% en 2018. La firma divide el build-out de las oficinas en tres categorías:

• Progresivo: plan de piso de oficina abierto sin oficinas cerradas, destinado a un entorno altamente colaborativo.
• Moderado: espacios de trabajo pequeños, 10% de oficinas cerradas, y una mezcla de salas de conferencias y espacios de colaboración con un plan de piso “ágil”.
• Tradicional: espacios de trabajo grandes, 30% de oficinas cerradas, numerosas salas de conferencias y un espacio de colaboración.

Además de estas tres categorías de construcción de oficinas, JLL incluye un desglose de precios para cada estilo de planta:

• Base: presupuesto bajo y centrado en la función, con tecnología y estética básicas.
• Medio: materiales medios con iluminación y diseño mejorados.
• Alto: materiales y acabados de primera calidad con un enfoque en la estética y el detalle.

Costes medios de construcción de espacios de oficina:

• Progresivo: de 147 a 167 dólares por pie cuadrado alquilable
• Moderado: De $170 a $196 por pie cuadrado alquilable
• Tradicional: de $193 a $224 por pie cuadrado alquilable

Costes diversos de construcción de oficinas:

• Oficina ejecutiva: 96 a 157 dólares por pie cuadrado
• Instalación de fitness: 155 a 210 dólares por pie cuadrado
• Centro de conferencias: 150 a 205 dólares por pie cuadrado
• Comedor y cocina para empleados: 162 a 241 dólares por pie cuadrado
• Muebles de oficina: 28 a 80 dólares por pie cuadrado

Resumen

Los costes medios de construcción de oficinas pueden variar mucho según el mercado en el que se construya. Los factores que afectan al coste de la construcción de un espacio de oficinas incluyen el código de edificación y los requisitos de zonificación, la calidad y el grado de los materiales utilizados y los costes generales de la mano de obra.

Después de construir un edificio de oficinas, el espacio interior todavía tiene que ser construido para un inquilino. Los costes de acondicionamiento o IT también varían mucho en función del tipo de plano interior de la oficina que se utilice. Los costes de construcción de las oficinas no incluyen elementos como el mobiliario y las instalaciones, ni los espacios de uso especial, como las salas de conferencias y los gimnasios, o los comedores para los empleados.

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