https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Bør grundejere indgå olie- og gaslejekontrakter i betragtning af de lave naturgaspriser i dag?

Svar: Det afhænger af…

Forklaring

Pennsylvania-jordbesiddere skal nøje overveje, hvordan det nuværende marked med lave naturgaspriser kan have en negativ indvirkning på energiselskabernes tilbud om olie- og gasleasingaftaler. Som jeg ofte siger på All Things Marcellus, er gasselskaberne meget kloge, og deres landmænd forstår, hvordan de skal præsentere gasleasingaftaler og andre tilbud til grundejere for at sikre sig underskrifter. En meget almindelig teknik fra selskabets landmænd på nuværende tidspunkt er at bruge lave naturgaspriser som et redskab til at overbevise grundejere om at underskrive dårlige gasleasingaftaler og andre aftaler.

Fælles teknik fra landmænd på et marked med dårlige naturgaspriser

Landmænd vil forklare grundejerne, at gasselskabet på grund af tiårets lave naturgaspriser ikke har de finansielle ressourcer til at give højere leasingbonus eller højere royaltyprocentsats for leasingtilbud. Argumentet går på, at gasselskabet er i alvorlige økonomiske vanskeligheder, og at det er bemærkelsesværdigt og utroligt, at selskabet overhovedet giver et tilbud om at lease din ejendom. Landmanden forklarer derefter, at de lave naturgaspriser har ødelagt gasselskabets leasingbudget, og at selskabet ikke er i stand til at tilbyde yderligere bonuskompensation pr. acre eller højere royaltyprocenter på grund af den lave naturgaspris. Landmanden slutter med at forklare, hvor heldig De er, at De er heldig at få et tilbud, og at landmanden er chokeret over, at gasselskabet overhovedet er i stand til at give Dem de nuværende lejetilbud på dette dårlige marked.

Om det første øjekast kan det virke fornuftigt, at De er heldig at få et tilbud, og at De bør benytte Dem af denne chance for at leje. Men når du fuldt ud overvejer alle aspekter af dit lejlighedstilbud, kan det vise sig, at du måske er bedst tjent med at afvise og forhandle det nuværende lejlighedstilbud afvise det nuværende tilbud og vente på, at naturgasmarkedet kommer på fode igen.

Grundejere skal grundigt undersøge deres personlige og unikke situation

Der er mange komplicerede faktorer, som hver grundejer skal overveje grundigt, når de afvejer ethvert tilbud om at leje deres olie- og gasrettigheder. Et tilbud om leje kan være rimeligt acceptabelt for én person, men det samme tilbud kan være fuldstændig uacceptabelt og uhensigtsmæssigt for en anden person. Nøglen til at træffe den rette beslutning er at forstå din specifikke situation og fuldt ud overveje alle relevante faktorer, når du afvejer din gasleasingaftale eller et andet tilbud.

Eksempel på tilbud om olie- og gasleje til vurdering af grundejere

Et eksempel på et tilbud om olie- og gasleje, der måske ikke giver mening for nogle grundejere på dette marked med lave naturgaspriser, er følgende tilbud:

• 10 års olie- og gasleje med primær løbetid;

• 1.000 dollars pr. acre bonusbetaling; og

• 12.5 % royalties for produceret naturgas, men omkostninger efter produktionen som f.eks. transport i rørledninger og indsamlingsgebyrer fratrækkes fra grundejerens royaltybetalinger.

Bonusbetaling på 1.000 USD pr. acre Evaluering

I første omgang er det eneste virkelig attraktive aspekt ved dette tilbud efter min mening bonusbetalingen på 1.000 USD pr. acre. Det betyder, at hvis selskabets ledelse godkender titlen og officielt accepterer den udførte gaslejekontrakt, vil selskabet betale grundejeren 1.000 dollars pr. acre typisk inden for 90 eller 120 dage efter, at grundejeren har udført og indsendt olie- og gaslejekontrakten til selskabet. Selv om 1.000 USD pr. acre bestemt er en pæn sum penge, har jordejere i Pennsylvania tidligere sikret sig bonusbetalinger på op til 6.000 USD pr. acre eller mere. Men selv om Pennsylvania-jordbesiddere måske tidligere har sikret sig meget højere bonusser pr. acre, kan en bonus på 1.000 dollars pr. acre være et rimeligt tilbud for et givet område på nuværende tidspunkt. På det nuværende marked med lave naturgaspriser repræsenterede jeg for nylig en jordejer i det sydvestlige Pennsylvania, som underskrev den højeste bonusleje pr. acre, som jeg nogensinde har forhandlet om. Alle grundejere skal overveje alle relevante faktorer, når de afvejer tilbud om bonus pr. acre i betalte olie- og gaslejekontrakter.

Konklusionen her er, at gasleasingmarkederne er under konstant forandring, og hver grundejer skal nøje overveje tidligere leasingmarkeder, nuværende leasingmarkeder og mulige fremtidige leasingmarkeder, når han vurderer den tilbudte bonus pr. acre. Selvfølgelig er bonus pr. acre kun et af mange spørgsmål, der skal overvejes, når man overvejer at indgå en olie- og gasleasingaftale.

Evaluering af 10-årige primære leasingaftaler

Et tilbud om 10-årige primære leasingaftaler bør så vidt muligt undgås. Tænk over, hvorfor du skulle indgå en 10-årig lejekontrakt nu med et selskab, der i øjeblikket har et lille leasingbudget på grund af de nuværende lave naturgaspriser. En 10-årig olie- og gasleasingaftale giver selskabet mindst 10 år til at bore, og det betyder absolut ikke, at du er garanteret royalties inden for 10 år. Husk, at der typisk er mange måder, hvorpå gasselskaberne kan forlænge leasingaftalerne ud over deres primære løbetid, uden at der betales gasproduktion eller royalties til ejeren af ejendommen. En lejekontrakt med en primær løbetid på ti år er for lang og bør undgås, når det er muligt. En 10-årig lejeperiode vil i sig selv resultere i, at mange velinformerede grundejere afviser tilbuddet om gasleasing og søger bedre muligheder i fremtiden.

12,5 % naturgasroyalty med fulde fradrag for efterproduktionsomkostninger Evaluering

Sluttelig, men måske vigtigst af alt, er tilbuddet om 12,5 % royalty med fulde fradrag for efterproduktionsomkostninger den værst mulige royalty for grundejere, der er tilladt i henhold til Pennsylvanias lovgivning. For at sige det enkelt, kan en jordejer i Pennsylvania ikke gøre det værre end 12,5 % royalties med fulde fradrag. Jeg har siden 2008 repræsenteret meget få jordejere, der har underskrevet lejekontrakter med royalties på under 15 %, og mange jordejere i Pennsylvania har sikret sig lejekontrakter på helt op til 21 % på meget stærke leasingmarkeder. Hvis du overvejer et tilbud om en lejeaftale på 12,5 %, skal du forstå, at dette er den laveste royaltyprocent, der er tilladt i henhold til Pennsylvanias lovgivning, og at du aldrig vil blive tilbudt en lavere royaltyprocent i fremtiden. Det er dog altid muligt, at du ikke modtager nogen leasingtilbud i fremtiden, men hvis der er rigelig forsyning af naturgas i dit område, kan du med rimelighed forvente fremtidige leasingtilbud, og du kan ikke gøre det værre end 12,5 % royalty med fuldt fradrag for efterproduktionsomkostninger.

Summary of Sample Gas Lease Offer Evaluation

I summa summarum kan en bonus på 1.000 dollars pr. acre synes attraktiv, men på det nuværende marked med tiårets lave naturgaspriser kan man efter en detaljeret evaluering med rimelighed tro, at der kan komme bedre tilbud i fremtiden. Med meget få boringer i Pennsylvania kan det også være en fordel for mange grundejere at give tid til, at markedet potentielt kan komme sig, således at gasselskaberne er i en bedre position til at tilbyde mere favorable olie- og gaslejemål til grundejerne.

Husk, denne blog og alle oplysninger på vores websteder er ikke specifik rådgivning til en individuel grundejer, og alle grundejere, der seriøst overvejer et tilbud om en olie- og gasleasingaftale eller en naturgasaftale, bør rådføre sig med en erfaren olie- og gasadvokat, før de træffer nogen beslutninger eller underskriver nogen kontrakt.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners