Opportunistiske ejendomsinvestorer, der venter spændt på en bølge af nødlidende ejendomme på markedet, kommer sandsynligvis til at skulle vente meget længere, end de havde forestillet sig.
Det er sandt, at coronavirus-pandemien skubbede vores økonomi ind i turbulente farvande og uden tvivl en periode med recession; men resultatet af denne ualmindelige tid er ikke det samme lyn af nødlidende salg, som vi så i den store recession. I stedet ser vi en langsom og gradvis tilpasning af det nuværende markeds udbud og efterspørgsel, hvilket skubber værdien og prisfastsættelsen for visse aktiver ned og andre op.
For at ejendomsværdierne kan komme til at styrte ned, skal efterspørgslen på markedet fortrænges. Lige nu er ejendomsværdierne på mange markeder, især for enfamiliehuse og boliger, på vej op. Lav lagerbeholdning, historisk lave realkreditrenter og stor efterspørgsel skaber den perfekte storm for, at priserne stiger og ikke falder.
En ny recession bringer en anden klasse af nødlidende ejendomme
Men ikke alle markeder og aktivklasser bliver påvirket på samme måde. Visse erhvervsejendomssektorer, såsom hoteller, detailhandel og visse kontorlokaler, har oplevet en komplet 180-retur, når det gælder efterspørgsel. Pludselige og kraftige fald i lejernes evne til at betale deres lejemål eller til overhovedet at drive deres forretning har været en stor årsag til bekymring, hvilket har resulteret i manglende efterspørgsel og faldende værdier.
Den virkelighed, at millioner af amerikanere pludselig blev arbejdsløse, sendte chokbølger gennem realkreditsektoren. Distressed debt buyers, eller ejendomsinvestorer, der investerer i misligholdte realkreditlån, så på krisen og antog, at der ville komme en bølge af misligholdte papirer på markedet, efterhånden som de stigende misligholdte realkreditlån lagde pres på bank- og finanssystemet. Imidlertid har kvantitative lempelser, blandt andre føderale indgreb som ekstra arbejdsløshedsunderstøttelse, planer om henstand, stimuluschecks og anden føderal støtte, givet låntagere, lejere og finansielle institutioner den støtte, de havde brug for, for at forhindre nødlidende salg i at skyde i vejret.
Store og små investorer sidder på sidelinjen og venter på, at dørene åbnes, og at oversvømmelsen begynder, men det er usandsynligt, at det vil ske over hele linjen, som det gjorde mellem 2008 og 2012. I april 2020 fandt Prequin, en leverandør af data og analyser, at der inden for private equity- og venturekapitalområdet var 1,48 billioner dollars i tørt krudt, hvilket er engageret kapital fra investorer, som i øjeblikket er ubrugt af virksomheden. Der er mange penge, der ligger ubenyttet hen lige nu. Mens priserne for nødlidende aktivklasser ikke er tæt på bunden, er de på vej ned, og visse investorer udnytter lavere værdier og højere cap-renter på de markeder, der er blevet hårdest ramt indtil videre.
Mens det er sandsynligt, at flere nødlidende ejendomme langsomt vil komme på markedet, kan nye politikker bestemme, hvilken type nødlidende ejendomme der bliver tilgængelige, og potentielt stoppe nogle af dem helt. Investorer, der venter på nødlidende fast ejendom, skal være i dette for den lange bane og søge muligheder i det nuværende øjeblik, hvilket kunne være at udnytte adaptiv genbrug af lavere værdisatte erhvervsejendomme eller nærme sig illikvide investorer, der ikke kan ride stormen ud. De politiske beslutningstagere har gjort det klart, at der er yderligere støtte på vej i en eller anden form. Afhængigt af omfanget og typen af støtte er det usandsynligt, at nødlidende købere vil blive mødt med den mulighed, de havde forventet.