Planen om at omdanne Tysons til et bycentrum, hvor man kan gå til fods, har et problem med størrelsen.

I bestræbelserne på at skabe et tæt, gangbart gadenetværk tilskynder Fairfax County til store, konsoliderede udviklingsprojekter på mere end 10 acres i Tysons (zoneringsforordningens artikel 6-506) – 20 acres i nogle områder. Ideen er, at disse projekter er store nok til at bidrage til et nyt net af mindre gader, der giver fodgængere et alternativ til Tysons’ brede, bilorienterede veje.

Men nogle gange ønsker ejere af ejendomme ikke at konsolidere. Og som Emily Hamilton skrev for GGWash i juni, har store bebyggelser “tendens til ikke at give de forskelligartede og finkornede byggemiljøer, som fodgængere har tendens til at elske”. Med andre ord gør stræben efter et fodgængernet samtidig det sværere for Tysons at udvikle steder, hvor gående gerne vil gå.

Det var på baggrund af dette problem, at Fairfax Countys tilsynsråd i sidste måned godkendte en ansøgning om omklassificering af en større Tysons-udvikling med en af de mindste grunde nogensinde.

Med en størrelse på 1,1 hektar er distriktsstørrelsen for den 26 etagers blandede bygning til blandet brug, som jrs@tysons LLC har foreslået, den mindste af alle større ansøgninger om zoneinddeling, siden Tysons Comprehensive Plan blev vedtaget i 2010, ifølge planens seneste årsrapport.

Supervisors Board of Supervisors godkendte ansøgningen om omklassificering enstemmigt efter anbefaling fra amtets planlægningskommission, hvilket gør det muligt for projektet at gå videre til designfasen.

“Min opfattelse … er, at ud over nu at opfylde planens præstationsmål, vil en berettiget omklassificering være katalysator for betydelige yderligere investeringer i dette relativt underudviklede område, der er strategisk placeret mellem to Tysons metrostationer”, sagde planlægningskommissær Phillip Niedzielski-Eichner på et møde den 16. september.

I ejendommen på 8130 Watson Street ligger i øjeblikket JR’s Stockyards Inn, et steakhouse, der går tilbage til 1974. Ejerne og operatørerne af restauranten, Jim og Karen Wordsworth, ønsker at rive restauranten ned og erstatte den med en 270 fod høj bygning med mere end 220 lejligheder og 3.000 kvadratmeter butiksareal i stueplan samt tre niveauer af underjordisk parkering. Det meste af ejendommen ligger inden for en kvart mil fra Tysons Corner Metro.

John McGranahan, advokat for jrs@tysons, fortalte tilsynsrådet, at Wordsworths har henvendt sig til naboejendomme i et forsøg på at konsolidere en større bebyggelse i mere end et årti, “uden resultat”. Han påpegede over for bestyrelsen, at det mest logiske område for konsolidering, hvis forsøget havde været en succes, kun ville have omfattet mindre end otte acres.

“Jeg tror, at efterhånden som man får Tysons-sager fremadrettet, er mange af de store projekter blevet godkendt,” sagde McGranahan. “Du bliver nødt til at kæmpe med nogle af disse spørgsmål, hvor du ikke kan nå det 10-acre minimum.”

Byggeri på så lille en grundstørrelse i Tysons-distriktet krævede, at tilsynsrådet skulle godkende en dispensation fra 10-acre-kravet. Planlægningsrådet anbefalede oprindeligt at afvise dispensationen, men ændrede holdning, da jrs@tysons foretog forbedringer af det åbne område og indvilligede i at betale 350.000 dollars ekstra til Tysons Grid of Streets Transportation Fund – ca. halvdelen af det, som amtet mener, at det vil koste at anlægge en gittergade ved siden af den nye bygning.

Bygherren har også forpligtet sig til at bygge .57 acres offentligt parkområde på stedet og vil allokere mindst 20 % af boligerne til amtets Workforce Dwelling Unit-lejeprogram, der opretholder reducerede huslejer for dem, der tjener op til 120 % af Area Median Income.

Supervisor Walter Alcorn supplerede projektet på mødet og sagde, at det kunne være en model for andre udviklingsprojekter til at fremme målene i Tysons Comprehensive Plan uden store konsoliderede områder. Andre var enige: Hvis Tysons sigter mod ægte tæthed, bliver embedsmænd og udviklere nødt til at se på eksempler som dette for at finde ud af, hvordan man kan fylde mindre områder ud, samtidig med at man holder byplanens gitterplan på sporet.