2019 De amerikanske omkostninger til kontorbyggeri var stigende ifølge Rider Levett Bucknall’s Quarterth Quarterly Construction Cost Report for fjerde kvartal 2019 i Nordamerika. De byer, der viste de største stigninger i byggeomkostningerne i forhold til året før, omfatter Seattle med 6,20 %, Chicago med 6,29 % og San Francisco med 7,79 %.

De hårde byggeomkostninger for kontorbygninger i New York City varierede mellem 300 og 600 USD pr. kvadratfod bruttoetageareal; i San Francisco var de hårde omkostninger så meget som 525 USD pr. kvadratfod; mens kontormarkedet i Denver kunne prale af relativt mere overkommelige kontorbyggeriomkostninger, der lå mellem 165 og 260 USD pr. kvadratfod.

I denne artikel ser vi på nogle af de faktorer, der bidrager til omkostningerne ved at bygge kontorejendomme, samt på, hvad de gennemsnitlige omkostninger til kontorbyggeri er i dag.

Faktorer, der påvirker omkostningerne ved kontorbyggeri

Variabler, der påvirker prisen på kommercielt kontorbyggeri i hele USA. omfatter:

• Lokalitet og region
• Strukturens type og design
• Størrelse på bygningen
• Bygningskrav
• Standarder og funktioner
• Kvalitet og kvalitet af de anvendte materialer
• Generelt. arbejdskraftomkostninger
• Arbejdsløshedsprocent i byggebranchen
• Erfaring og honorarer for totalentreprenører

Både den primære og sekundære anvendelse af den kontorbygning, der opføres, har en betydelig indvirkning på byggeomkostningerne. F.eks. vil et stort hovedkontor på et top 10-kontormarked som Manhattan koste mere at bygge end et lille virksomhedskontor på et sekundært forstadsmarked som Georgetown, Texas.

Byggeomkostningerne varierer også mellem ejendomme, der udelukkende anvendes til kontorformål, og ejendomme, der også omfatter butiksarealer eller enheder, der kan huse spisende lejere. Byggekvalitet og krav varierer også fra enkle kontorlokaler til medicinske kontorlokaler – disse variationer har indflydelse på, hvor meget det koster at bygge lokalerne.

Gennemsnitlige omkostninger til kontorbyggeri efter marked

Cumming Corp. er et af de førende multifacetterede projektledelses- og omkostningsrådgivningsfirmaer i landet med 30 kontorer på verdensplan. For nylig tog firmaet et dybtgående kig på byggeomkostningerne pr. kvadratmeter i USA. Undersøgelsen præsenterer 2019-omkostningerne pr. kvadratfod bruttoetageareal for alle bygninger af ejendomstypen, der er færdiggjort inden for bygrænserne på de største markeder. Listen præsenterer et godt skøn som udgangspunkt, uden at der tages højde for omkostningerne ved at erhverve byggbar jord i byens forretningsdistrikt, byggepladsarbejde, unikke forhold på stedet, byggeafgifter og tilladelser og andre bløde omkostninger.

De største omkostninger til kontorbyggeri findes på østkysten, der når op på 1.026 USD pr. kvadratfod for kontorhøjhuse i New York City, og på vestkysten, hvor byggeomkostningerne for kontorlokaler i San Francisco stiger lige over 1.000 USD pr. kvadratfod. Cumming Corp. research finder også, at kontorlokaler i Denver er det billigste sted at bygge, hvor byggeomkostningerne for kontorejendomme ligger mellem 135 dollars pr. kvadratfod for kontorbygninger i én etage og 485 dollars pr. kvadratfod for højhuse.

Office Construction vs. Office Build-Out

Byggeriet af en kontorbygning er kun en del af arbejdet. Efter færdiggørelsen af råhuset skal selve kontorlokalet stadig bygges ud. Kontorudbygninger, også kendt som TIs eller lejlighedsforbedringer, kan omfatte elementer som indvendige vægge og døre, private badeværelser, kanaler, el- og VVS-installationer, lysarmaturer, gulvbelægning og maling.

Hvem betaler for udbygningen af kontorlokalet?

Den part, der betaler regningen for kontorudbygningen, afhænger af, hvordan lejekontrakten for erhvervskontoret er forhandlet, samt af efterspørgslen efter kontorlokaler på markedet. Nogle gange betaler udlejeren for udbygningen af kontorlokalerne, og andre gange udfører lejeren arbejdet for egen regning til gengæld for en huslejenedsættelse (også kendt som gratis husleje). Alternativt kan udbygningsomkostningerne deles mellem udlejer og lejer.

Og selv om dette ikke dikterer et bestemt resultat af sådanne ordninger, er der observerbare tendenser i lejernes forbedringsgodtgørelser afhængigt af ledigheden på markedet. Når der er mange ledige kontorer, kan lejerne have større indflydelse på at opnå mere betydelige huslejenedsættelser eller få udlejeren til at tage sig af lejernes forbedringer, mens det er udlejerne, der har de højere muligheder, når ledigheden er lav, og potentielle lejere måske ikke har mange muligheder at vælge imellem.

Hvordan kontorgulvplan påvirker udbygningsomkostningerne

Den 2019 Office Cost Benchmarking Report fra JLL bemærker, at de gennemsnitlige omkostninger ved udbygning af kontorlokaler steg med 12 % i 2018. Firmaet opdeler kontorbyggeri i tre kategorier:

• Progressive: åben kontorplan uden lukkede kontorer, beregnet til et meget samarbejdsorienteret miljø.
• Moderat: små arbejdsrum, 10 % lukkede kontorer og en blanding af konferencerum og samarbejdsrum med en “agil” planløsning.
• Traditionel: store arbejdsrum, 30 % lukkede kontorer, mange konferencerum og et samarbejdsrum.

Ud over disse tre kategorier for kontorindretning indeholder JLL en prisfordeling for hver enkelt planløsningsstil:

• Base: lavt budget og fokuseret på funktion med grundlæggende teknologi og æstetik.
• Medium: gennemsnitlige materialer med opgraderet belysning og design.
• High: materialer og finish af højeste kvalitet med fokus på æstetik og detaljer.

Gennemsnitlige omkostninger ved udbygning af kontorlokaler:

• Progressive: 147 til 167 dollars pr. udlejningsberettiget kvadratfod
• Moderat:
• Traditionel: $193 til $224 pr. udlejbar kvadratfod

Diverse omkostninger til udbygning af kontorer:

• Kontorlokaler: 96 til 157 dollars pr. kvadratfod
• Fitnessfacilitet: 155 til 210 dollars pr. kvadratfod
• Konferencecenter: 150 til 205 dollars pr. kvadratfod
• Medarbejdernes spisestue og køkken: $162 til $241 pr. kvadratfod
• Kontormøbler: $28 til $80 pr. kvadratfod

Summarum

De gennemsnitlige omkostninger til kontorbyggeri kan variere meget afhængigt af, hvilket marked du bygger i. Faktorer, der påvirker omkostningerne ved at konstruere kontorlokaler, omfatter bygningskodeks og zoneinddelingskrav, kvalitet og kvalitet af de anvendte materialer og generelle lønomkostninger.

Når en kontorbygning er bygget, skal det indvendige rum stadig bygges ud til en lejer. Udbygnings- eller TIs-omkostningerne varierer også meget afhængigt af den type indvendig kontorplan, der anvendes. Udbygningsomkostningerne for kontorer omfatter ikke elementer som møbler og inventar eller rum til særlig brug som f.eks. konference- og fitnessrum eller spisesteder for medarbejderne.

Interesseret i at leje et kontorlokale? Besøg commercialcafe.com og gennemse mere end 125.000 kontor-, industri- og butikslister i hele USA.