Det er rystende, hvis ikke ødelæggende, at modtage en rydningsmeddelelse. Selv om man vidste, at det ville komme, kan tanken om at miste sit hjem give øjeblikkelig panik. Men før du træffer store beslutninger, er det vigtigt at vide, hvilke rettigheder du har i situationen, og hvordan du skal reagere i overensstemmelse hermed.

Første skridt

Din udlejer kan ikke bare mundtligt bede dig om at gå ud. De skal indsende anmodningen skriftligt og i overensstemmelse med lokale, statslige og/eller føderale love og retningslinjer, der giver lejere forud fastsatte tidsvinduer til at rømme lokalerne. Hver stat har specifikke procedurer, der skal følges, afhængigt af årsagerne til udsættelsen.

Der er fire hovedtyper af udsættelse. De er:

Lejers udsættelsesmeddelelse med begrundelse

Denne type udsættelse omhandler noget specifikt, som du har gjort, og som din udlejer ser som en overtrædelse af vilkårene i din lejekontrakt eller lejekontrakt.

Betal husleje eller sig op er klart. Denne meddelelse er typisk en anmodning til dig om at bringe forsinkede lejebetalinger ajour inden for et bestemt antal dage. Denne periode er normalt tre til fem dage, og hvis din husleje stadig er i restance efter denne periode, er du forpligtet til at forlade lokalerne (sige op).

Hjælpe eller sige op-meddelelser gives normalt til lejere, der har overtrådt en ikke-pengerelateret betingelse eller et vilkår i lejekontrakten, f.eks. overtrædelse af støjregler, ukorrekt brug af lokaler, ulovlige aktiviteter, overtrædelse af parkeringsregler, rygning indenfor osv. En lejer får normalt en bestemt frist til at rette op på overtrædelsen eller flytte ud.

Ubetingede opsigelsesvarsler er langt de mest forfærdelige at modtage, fordi de ikke giver lejeren andet valg end at flytte. Denne form for udsættelse er sjælden og opstår typisk, når en lejer gentagne gange har betalt husleje efter forfaldsdatoen eller slet ikke har betalt husleje, har ignoreret advarsler om at ophøre med specifik adfærd, der overtræder betingelserne i lejekontrakten, har udført ulovlig aktivitet på ejendommen eller har forårsaget alvorlig skade på ejendommen. På grund af alvoren af denne handling kontrollerer delstatslove typisk deres anvendelse.

Lejers udsættelsesmeddelelse uden grund

Under visse omstændigheder kan din udlejer bede dig om at forlade ejendommen, selv når du har været en perfekt lejer og altid har betalt din husleje på eller før forfaldsdatoen. Udlejer er ikke tvunget til at fortælle dig årsagen, men det drejer sig ofte om et salg af ejendommen, problemer, der gør ejendommen usikker, eller andre grunde, som de ikke er tvunget til at afsløre. Dette er desværre lovligt, men du får typisk 30 eller 60 dage til at finde en ny bolig. Den eneste undtagelse fra denne regel er på ejendomme med huslejekontrol, hvor nogle stater kræver en årsag til udsættelsen.

Søgsmål om udsættelse

Hvis du ignorerer meddelelser om at rømme eller ikke retter op på overtrædelser af lejekontrakten eller lejeaftalen, har udlejeren intet andet valg end at sagsøge dig for at få dig til at rømme ejendommen. I dette tilfælde vil du både modtage en kopi af udsættelsesbegrundelsen og en stævning fra retten, der beordrer dig til at flytte.

Næste skridt

Afhængigt af den type udsættelsesmeddelelse, du modtager, har du flere muligheder for at komme videre. Du kan pakke dine ejendele sammen og blot flytte videre, selv om mange mennesker ikke har ressourcerne eller tiden til en så hurtig handling. Du kan efterkomme udlejers krav (dvs. betale huslejen tilbage, skille dig af med dit kæledyr, holde op med at spille høj musik) og bede om en ny chance for at være en bedre lejer. Eller, hvis du ikke er blevet sagsøgt af udlejeren, kan du blive boende og vente på, at der kommer en sag om ulovlig tilbageholdelse fra din udlejer, og flytte udsættelsesproceduren til næste niveau, hvilket betyder, at du skal møde op i retten for at forsvare dig selv.

Hvor du vælger muligheden i retten, skal du sikre dig, at du har et gyldigt forsvar. Undgå skældsord, klynkeri og svage undskyldninger, som de fleste dommere ikke vil tolerere. Hvis du er usikker på dit forsvar eller føler dig intimideret af udlejeren, kan du kontakte en lokal lejerrettighedsgruppe eller en advokat for udlejere og lejere for at få støtte og rådgivning.

I alle tilfælde (og hvis det er relevant) bør du altid gøre dit bedste for at bevise, at du har rettet op på de fejl/fejl, som udlejeren anfører, hvilket gør udsættelsesprocedurerne ugyldige. Dette kan omfatte kvitteringer for reparationer, billeder af korrigerede overtrædelser såsom overfyldte udendørs skraldespande og/eller breve fra naboer, der attesterer, at du holder støjen nede eller ikke bruger deres parkeringspladser.

Et andet godt forsvar er at bevise, at udlejeren ikke har fulgt de korrekte juridiske procedurer for udsættelsen. Dette gøres oftest med gældende papirarbejde, men du kan også vise billeder af nødvendige reparationer, som udlejeren aldrig foretog, og forklare, at du lovligt tilbageholdt huslejen, indtil de farlige situationer blev rettet.

Hvad sker der, hvis du taber

Selv om du overholder udlejerens anmodninger og udfører et perfekt retsopgør, kan du stadig tabe. Hvis udlejeren får held med udsmidningssagen mod dig, kan de stadig ikke lovligt flytte dig og/eller dine ejendele ud på gaden. De er først nødt til at fremlægge den retskraftige udsættelse for sheriffen, betale et gebyr for sheriffens tjeneste og vente på, at politiet eskorterer dig og dine ejendele fra den pågældende ejendom.