Lejlighedsmarkedet i Chicago oplevede en af de mest aktive udlejningssæsoner i årevis, hvor udlejere og ejendomsadministratorer måtte tilpasse sig nye regler tilsyneladende hver uge, da Coronavirus-pandemien omformede mange aspekter af hverdagen. Lejerne tilbringer mere tid i deres lejligheder end nogensinde før, hvilket tvinger dem til at revurdere funktionaliteten af de rum, de lejer, hvilket resulterede i flere lejere, der flyttede i denne sæson.

Som Chicagos mest betroede ILS har Domu adgang til store data vedrørende lejernes adfærd samt pristendenser for Chicago lejligheder med granulære detaljer ned til kvarterniveau. I vores efterårsopdatering af markedet besluttede vi at inkludere nogle af de tendenser, som vi ser gennem de første tre fulde kvartaler af 2020, sammenlignet med samme periode i tidligere år for at justere for markedets udtalte sæsonudsving.

Her er et udvalg af de mest nyhedsværdige indsigter:

En 6-årig stime af vækst i huslejerne slutter

Siden denne sommer oplevede Chicago en opadgående tendens for den gennemsnitlige huslejepris i hele byen, der startede i 2013, med en sammensat årlig vækstrate (CAGR) på 1,43 procent. Men ved udgangen af 3. kvartal 2020 ser vi for første gang i seks år, at den gennemsnitlige husleje i hele byen falder med 3 procent til 1.702 dollar, hvilket er under 2017-niveauet.

Den største drivkraft bag huslejefaldet er et overudbud af lejligheder i Chicago i løbet af 2020. Det fik mange udlejere, især uafhængige mom-and-pop-virksomheder, til hurtigt at sænke deres priser for at undgå længerevarende tomgang. Lag denne reaktion oven på den økonomiske usikkerhed, og Chicagos lejere havde flere muligheder, end de har set i årevis. Og det gav dem, der var under økonomisk pres, et tiltrængt pusterum.

Det er vigtigt at understrege, at denne analyse er baseret på annoncerede huslejer og ikke på den effektive nettoleje, som er ved at blive en stadig mere populær strategi, der bruges af ejendomsadministratorer til at vise lejerne deres forholdsmæssige månedlige besparelser. Det betyder, at efter alle de rabatter og indrømmelser, der er begyndt at oversvømme markedet, er priserne endnu lavere end det, der fremgår af denne rapport.

Største huslejefald omkring Loop og i nærheden af universiteter

Gennemsnit kan skjule mange detaljer, men hvis vi dykker dybt ned i dataene, varierer historien markant fra kvarter til kvarter.

For eksempel oplevede Lakeshore East et af de største fald i huslejerne med 13 procent fald år-til-år, mens andre områder i og omkring Loop også havde huslejefald på mellem 4 procent og 7 procent.

Hyde Park huslejerne faldt 7 procent delvist på grund af mindre efterspørgsel fra studerende, der blev opfordret til at tage deres klasser på afstand i dette semester på grund af Covid-19.

Trods forventningerne rapporterede nogle af Chicagos kvarterer på nordsiden, herunder Rogers Park, Andersonville og Lincoln Square, en huslejestigning på omkring 5 procent, med en stærk efterspørgsel fra unge Chicago-boere, der satser på 24/7 livsstilen i disse områder, eller blot fordi de var på udkig efter lejligheder med mere plads, sammenlignet med hvad de kan få tættere på Loop.

Nær Southside-kvarteret Bronzeville er helt sikkert en outlier i udlejningssæsonen 2020, der oplever en hidtil uset stigning i efterspørgslen, med lejere, der strømmer til lejligheder opført på Domu i det område, parret med en huslejestigning på 19 procent. Tilsvarende oplevede lejerne i det pulserende kvarter Pilsen også en vækst på 4 procent i modsætning til de bydækkende tendenser.

Mens de lejevæksttendenser, vi så i nogle kvarterer, kan forklares med øget efterspørgsel, er ændringen i den gennemsnitlige lejepris i nogle tilfælde et resultat af et overudbud af luksus- og luksusenheder og enheder i den højere ende, der skævvrider gennemsnittet højere.

Største udbud af Chicago-lejligheder i årevis

Coronavirus-pandemien resulterede i, at mange lejligheder, der ikke havde været på markedet i årevis, pludselig blev ledige, fordi lejerne stod over for udfordringen med at skulle gøre deres lejlighed til deres kontor, eller fordi de ønskede at få adgang til en balkon eller terrasse for at få adgang til frisk luft under lockdown, eller i nogle tilfælde, fordi lejerne blev påvirket af økonomiske problemer efter det hidtil usete antal fyringer og fritstillinger.

Uanset årsagen til, at lejerne flyttede, var der i 2020-sæsonen et hidtil uset antal lejligheder opført på Domu og en historisk høj efterspørgsel fra lejerne. Men i denne helt usædvanlige lejlighedsudskiftning var der nogle få kvarterer, der oplevede større stigninger i udbuddet end andre.

Tager man det bydækkende gennemsnit på omkring 20 procent som benchmark, så kvarterer på northside, herunder Andersonville, Rogers Park, Edgewater og Lincoln Square, en mindre stigning i lagerbeholdning sammenlignet med det samlede bygennemsnit, hvilket tyder på, at lejerne i disse kvarterer var lidt mere tilbøjelige til at forny deres lejemål. Mens lejere, der leder efter lejligheder i West Loop, Pilsen, Old Town og Lakeview havde flere muligheder, end de havde set i årevis.

En forestående udvisningsbølge?

Udvisninger har været top of mind blandt både lejere og udlejere i 2020. De vigtigste spørgsmål omkring dette emne omfatter, hvorvidt udsættelser vil få lov til at finde sted under en folkesundhedskrise, og hvilke muligheder udlejerne har, når deres lejere ikke er i stand til at betale deres husleje — enten delvist eller i sin helhed. Tusindvis af lejere i hele byen har været ude af stand til at betale huslejen, og de kan blive udsat for udsættelse, når udsættelsesmoratoriet i Illinois ophæves.

Domu registrerer ikke specifikke oplysninger om udsættelser fra hverken lejere eller udlejere, men vores platform giver generelle retningslinjer om dette emne, og på baggrund af interessen for disse sider vurderer vi, at dette er et emne, der kan berøre mere end tyve gange flere lejere og udlejere i år, end hvad vi har set i tidligere år.

Over-inventar af luksus, nogle større enheder ser lejevækst

Kigger man specifikt på ændringen i husleje efter enhedstype for de bedste kvarterer i Chicago, kæmper Loop med prisfald på tværs af alle enhedsstørrelser, men især blandt studios; da dette område blev uforholdsmæssigt hårdt ramt af den sociale uro og af efterdønningerne forårsaget af kæmpende detailhandlere.

I mellemtiden har større enheder, især den lille opgørelse af 4+ soveværelses enheder til leje, bevaret deres priser i mange kvarterer og endda rapporteret lejevækst i nogle tilfælde, drevet af velhavende lejere på udkig efter mere plads.

Studios, som udgør en betydelig del af Chicagos lejlighedsbestand, oplever en blandet præstation, hvor kvarterer som River North viser en markant stigning i den gennemsnitlige lejepris, men i dette tilfælde er ændringen mere drevet af et overudbud af luksusenheder, end svaret på øget efterspørgsel. Mens studios i populære områder som West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park og Logan Square fortsat er lige så populære som nogensinde med unge lejere, især dem, der måske ser risikoen for coronavirus som en mindre faktor i deres beslutningsproces.

Mens disse oplysninger kan være nyttige for udlejere, der er ved at gøre sig klar til at liste en lejlighed, må vi understrege, at under de nuværende markedsforhold er prisfastsættelsen altafgørende for at sikre succes for en liste, og den bedste måde at bestemme en konkurrencedygtig lejepris på er ved at se på sammenlignelige enheder. Domu tilbyder detaljerede statistikker på vores hjemmeside med interkvartiel gennemsnitspriser pr. kvarter og pr. enhedstype for alle kvarterer, hvor der er nok lagerbeholdning, for flere detaljer om dette besøg vores side om kvarterer.

Lejerne venter på at se, hvad der sker

Nationale tendenser peger på en bølge i midlertidige flytninger, da lejerne venter ud for at se, hvad der sker med coronavirus-krisen og økonomien. Domu-brugere er ikke anderledes, idet kortvarige udlejninger oplever øget efterspørgsel, da nogle Chicago-lejere er i et ventemønster.

Hvem kigger på midlertidige boligløsninger i 2020? Nogle lejere flytter til forstæder og mindre overfyldte områder for bedre at overholde retningslinjerne for social distancering, og studerende lejere flytter måske hjem til deres forældre, indtil universiteterne åbner helt op til normal kapacitet. Nogle lejere udnytter fjernarbejde og virtuelle klasser bedst muligt ved at søge mere plads i deres lejeboliger.

Forventede forsinkelser i fremtiden – hvad kan udlejerne gøre?

Lejere er længere tid om at finde en lejlighed. I nogle tilfælde kan de starte processen helt op til 38 procent tidligere end normalt, da den usikkerhed, som det nuværende miljø har skabt, har tvunget mange lejere til at være mere omhyggelige med deres udvælgelsesproces for lejligheder.

Hvad kan udlejere gøre for at klare disse unikke markedsforhold? Til at begynde med vil udlejere gøre klogt i at spille på deres udlejningsejendommes styrker, når de annoncerer deres opslag. De dage er forbi, hvor altanen eller den bageste veranda blot er en eftertanke! Altaner og andre udendørs opholdsrum er mere populære end nogensinde, så en udlejer, der forbereder sig på at opføre sin lejlighed eller ejerlejlighed i Chicago, bør gøre sit bedste for at få disse rum til at se attraktive ud for potentielle lejere ved at feje overskydende blade væk eller lappe irriterende revner i betonen.

Køkkenet er også et fokuspunkt blandt lejere under pandemien – så meget, at køleskabe var udsolgt i mange store kasseapparatbutikker i tredje kvartal af 2020. Lejerne får mest muligt ud af karantænelivet med bestræbelser som at bage, så udlejere ville gøre klogt i at tage fat på eventuelle mangler i køkkenet med det samme. Et skinnende køkken med nyere apparater kan være med til at tiltrække flere lejere til lejeboliger.