På grund af uheldige omstændigheder spørger veteraner ofte, hvordan de kan bruge VA-lånet efter en tvangsauktion. Med andre ord, når et hjem, der er finansieret med et VA-lån, bliver tvangsauktioneret, kan veteraner så stadig bruge deres VA-lånefordele? Det kan de, men der findes visse begrænsninger. I denne artikel vil vi forklare, hvordan veteraner kan bruge deres VA-lån efter en tvangsauktion.

Specifikt vil vi dække følgende emner:

• VA Loan Overview
• Foreclosure, Defined
• VA Loan Entitlement Considerations
• How to Use the VA Loan After a Foreclosure
• Final Thoughts

Veterans Can Buy a Home with $0 Down

{Sponsoreret} VA Home Loan tilbyder $ 0 ned med ingen PMI. Find ud af, om du er berettiget til denne kraftfulde boligkøbsfordel. Prekvalificer i dag!

VA Loan Overview

Det af Department of Veterans Affairs-administrerede VA-låneprogram tjener som den amerikanske regerings løsning til at give militærmedlemmer og veteraner en vej til boligejerskab. Mens VA ikke rent faktisk låner ud til låntagerne, garanterer den en del af de VA-lån, der ydes af banker og andre private långivere.

Og på grund af denne statslige opbakning giver VA-låneprogrammet følgende enorme fordele for veteraner:

• Ingen udbetaling påkrævet
• Lavre renter (på grund af den nedsatte risiko for långiverne i forbindelse med den delvise VA-garanti)
• Ingen privat realkreditforsikring, eller PMI, kræves
• Access to the VA’s IRRRL “streamline” refinance program

For de fleste førstegangskøbere er det den største hindring for at købe en bolig at spare op til en udbetaling på 20 %, der er den største hindring for at købe en bolig. Denne virkelighed gør VA-lånets no-down-karakteristik så tiltalende for berettigede låntagere – de kan købe et hjem uden at spare titusindvis af dollars (eller mere) op til en udbetaling.

Og denne no-down-fordel – samt de andre fordele, der er skitseret ovenfor – tjener som en kritisk bro tilbage til boligejerskab for veteraner, der har været igennem tvangsauktionsprocessen med et tidligere hus. Når veteraner oplever den økonomiske katastrofe, som en tvangsauktion af et hjem medfører, har de brug for alle mulige fordele for at genopbygge deres formue.

I de næste par afsnit vil vi forklare både tvangsauktionsprocessen og, endnu vigtigere, hvordan veteraner kan bruge deres VA-lånefordele efter en tvangsauktion til at købe et andet hjem.

Forsikring, defineret

Forsikring er en juridisk proces, der gør det muligt for långivere at inddrive det beløb, som en låntager skylder på et misligholdt realkreditlån. Når en låntager holder op med at betale lånet, giver tvangsauktion banken (eller en anden långiver) mulighed for at overtage ejerskabet af og sælge den belånte ejendom. Målet med denne proces er at bruge provenuet fra et tvangsauktionssalg til at betale den udestående lånesaldo til långiveren.

Men manglende en enkelt realkreditbetaling betyder ikke, at en långiver straks vil komme og tage dit hjem. Generelt opstår misligholdelse, når en låntager har misset et bestemt antal månedlige betalinger. Og hver stat har forskellige love, der skitserer tvangsauktionsprocessen, herunder:

• Hvilken slags meddelelser långivere skal både give en låntager og offentliggøre
• Husejerens muligheder for at bringe lånebetalingerne i orden og undgå tvangsauktion
• Processen og tidslinjen for det faktiske salg af ejendommen

Tvangsauktionen, dvs. den faktiske beslaglæggelse og videresalg af en ejendom, udgør det sidste skridt efter en typisk langvarig proces forud for tvangsauktion. Da beslaglæggelse af en bolig ikke er en nem eller hurtig proces, tilbyder långivere generelt låntagerne flere alternativer i stedet for tvangsauktion, hvorved de negative konsekvenser for begge parter undgås.

Selv om låntagere af VA-lån står over for tvangsauktion i langt mindre grad end deres ikke-VA-lånemodtagere, får veteraner alligevel deres boliger tvangsauktioneret af långivere. Og når dette sker – ud over det umiddelbare negative ved at miste dit hjem – ødelægger tvangsauktionen din kredit score, hvilket gør det næsten umuligt at købe et andet hjem.

Godt nok har veteraner, når en ejendom med VA-lån er blevet tvangsauktioneret, nogle vigtige fordele ved boligkøb, nemlig muligheden for at bruge VA-lånet en anden gang – om end med visse begrænsninger.

VA Loan Entitlement Considerations

For at forstå, hvordan de kan bruge VA-lånet efter en tvangsauktion, skal veteraner først forstå, hvordan VA-lånets berettigelse fungerer. Som nævnt ovenfor garanterer Department of Veterans Affairs en del af VA-lånene. Mere præcist garanterer VA 25% af VA-lånene, i øjeblikket op til 127.600 dollars (selv om dette tal A) justeres årligt, og B) er større i nogle områder med højere leveomkostninger). Uden at have brug for en udbetaling kan berettigede veteraner således låne op til 510.400 USD (127.600 USD x 4).

Men hvad nu, hvis din tvangsauktionerede bolig koster mindre end 510.400 USD?

Når en veteran bruger VA-lånet, bliver en del af hans eller hendes rettighed bundet i realkreditlånet. Så hvis en veteran køber et hjem til 200.000 USD, er 50.000 USD af retten bundet (200.000 USD x 25 %). Men som nævnt er den samlede rettighed på 127 600 USD (510 400 USD x 25 %). I dette scenarie:

• Total garanteret rettighed: $127.600
• Mindre 1. låns rettighed: -$50.000
• Er lig med resterende rettighed: 77.600 $

Og med 77.600 $ i resterende rettigheder ville veteranen i dette eksempel have nok rettigheder tilbage til at købe en bolig på 310.400 $ (77.600 $ x 4), selv efter at der er taget højde for tabet af de 50.000 $, der er bundet i lånet på den tvangsauktionerede bolig.

Som vi illustrerer i næste afsnit, står veteraner imidlertid stadig over for nogle begrænsninger i brugen af denne VA-lånsret efter en tvangsauktion.

Hvordan man bruger VA-lånet efter en tvangsauktion

Den første – og vigtigste – kendsgerning, som veteraner skal forstå om brugen af deres VA-lån efter en tvangsauktion, er, at man mister alle de rettigheder, man havde bundet i den tvangsauktionerede bolig. I fortsættelse af ovenstående eksempel betyder det, at veteranen mister de 50.000 dollars i rettigheder, der var bundet i den tvangsauktionerede ejendom (OBS: veteraner kan genvinde disse rettigheder, men kun hvis de tilbagebetaler VA fuldt ud).

Dernæst skal veteraner overveje tidsfristerne efter tvangsauktion. Når låntagere søger konventionel finansiering efter en tvangsauktion, skal de typisk vente mindst syv år. For veteraner, der bruger VA-lånet, får de langt mere fleksible kreditkrav, hvilket betyder, at veteraner typisk kun behøver at vente to år efter en tvangsauktion for at bruge deres VA-lån igen.

Og for veteraner, der stod over for tvangsauktion på grund af en kvalificerende økonomisk vanskelighed, kan de faktisk være i stand til at bruge deres VA-lån hurtigere end to år, selv om politikkerne om disse situationer varierer fra långiver til långiver.

Har vi skitseret ovenstående, er her de trin, som veteraner skal tage for at bruge deres VA-lån efter en tvangsauktion:

• Trin 1: Bekræft over for VA, hvor meget ret til VA-lån efter tvangsauktion du har tilbage ved at anmode om et Certificate of Eligibility (COE) – långivere kan hjælpe med denne proces. Dette beløb dikterer, hvor stort et VA-lån du kan låne uden at kræve en udbetaling.
• Trin 2: Bekræft, at du har opfyldt den specifikke långivers krævede postforeclosure-periode, som diskuteret, typisk to år, men mindre med en kvalificerende økonomisk nødlidelse.
• Trin 3: Ansøg om et efterfølgende VA-lån, og opfyld långiverens krav til godkendelse af lånet. Bare det at have resterende VA-lånsrettigheder garanterer ikke godkendelse af boliglån. Veteraner skal stadig opfylde de krav til kreditscore, gæld og indkomst, der er pålagt af långiveren.

Opmærksomheden henledes på, at mens veteraner stadig skal opfylde långivers kreditkrav, er VA-lånets kreditkrav som nævnt langt mere fleksible end kravene for konventionelle lån, hvilket giver mulighed for den fremskyndede tidslinje efter tvangsauktion.

Sluttanker

Selv om ingen veteran ønsker at gå gennem tvangsauktionsprocessen, behøver dette økonomiske tilbageslag ikke at ødelægge din økonomiske fremtid. Forudsat at veteraner har resterende VA-lånsrettigheder og kan opfylde långivers kredit-, gælds- og indkomstkrav, kan de bruge deres VA-lån til at købe et andet hjem i så lidt som to år efter en tvangsauktion – langt bedre end den syvårige ventetid, der er forbundet med konventionelle lån.

Maurice “Chipp” Naylon tilbragte ni år som infanteriofficer i marinekorpset. Han er i øjeblikket en licenseret CPA med speciale i ejendomsudvikling og regnskab.

	VA Home Loan Guide	VA Home Loan Tools
Foreclosure Avoidance on VA Loans	Can You Buy A Foreclosure With A VA Loan?
VA Loan Entitlement	Anvendelse af VA-lånet en anden gang