Da jeg først begyndte at arbejde med en ejendomsmægler for at købe min første lejebolig for år tilbage, var et af de første spørgsmål, hun stillede mig, “Hvilken klasse af ejendom er du ude efter?”

Jeg tænkte ved mig selv: “Klasse? Er jeg for sent på den til engelsk?”

Min ejendomsmægler beskrev (forsigtigt), at aktivets klasse generelt indikerede den “klasse”, som det ville modtage baseret på en A til D-placering (tænk high school report cards). Da jeg pressede hende for mere vejledning, var dette hendes eneste råd til mig: “Hold dig væk fra D”.

Så naturligvis, som en ny investor, hvis D var det værste, så må aktiver i klasse A være den bedste investering. (Hvem kan ikke lide at få et 10-tal på sit karakterblad?!)

I dag ved jeg, at det ikke er tilfældet…

Lad mig forklare.

Hvad betyder “klasse” virkelig i fast ejendom?

Mange investorer definerer aktivklassen udelukkende ud fra boligens alder:

• Klasse A: Boliger bygget inden for de sidste 10 år
• Klasse B: Boliger bygget inden for de sidste 10-20 år
• Klasse C: Boliger bygget inden for de sidste 20-30 år
• Klasse D: Boliger bygget i de sidste 30 år

Men jeg synes, at denne definition er for snæver. Aktivets klasse er langt mere dynamisk end blot en ejendoms alder.

Det er lidt ligesom farveklassificeringen på en skibakke: grøn, blå, sort og diamant. (OK, diamant er ikke en farve … men hold med mig!) Denne rangordning er baseret på graden af hældningen på skisportsstedet. Hvis du er vant til at stå på ski på blå pister på dit hjemmebjerg, kan det, når du besøger et andet bjerg og står på ski på en blå piste der, føles lettere (som en grøn) eller sværere (som en sort) i sammenligning.

Hvorfor er dette? Blå er blå er blå er blå… ikke?

Fej.

Der er mere end blot graden af bjergets hældning i spil her. Der er bakkens hældning, løbets længde, forhindringer som f.eks. sten og træer og andre faktorer inden for bjerget, der spiller ind.

Det gælder også, når man definerer aktivklasser fra by til by. Et aktiv i klasse B (f.eks. mit hus) i min by ville være et aktiv i klasse C i en by kun 16 km syd for mig – og måske et aktiv i klasse A i en by kun 20 km vest for mig.

Men i henhold til ovenstående definition af alder er mit hjem teknisk set en D-ejendom.

Hvorfor er ejendomsvurdering af aktivklasser vigtig?

Når du klassificerer et aktiv korrekt, kan du med rimelighed forudsige, hvordan det pågældende aktiv kan præstere, og hvilken type lejer der vil have det pågældende aktiv. Jo mere “klassificeret” det samlede aktiv er, jo mere “klassificeret” kan man med rimelighed forvente en “klassificeret” lejer.

Gennem at forstå aktivklassen kan vi forudse højere huslejer, lavere tomgang (fordi lejeren ønsker at blive og opbygge sit liv) og lavere vedligeholdelsesomkostninger.

Hvordan kan vi se holistisk på aktivets klasse?

Når jeg søger på et marked, opdeler jeg aktivets klasse, som jeg leder efter, ud fra fire faktorer for at få et holistisk billede af, hvad der foregår ud over blot ejendommens alder.

Disse fire faktorer er:

• Ejendommen
• Den overkommelige pris
• Den bekvemmelighed
• Livsbarheden

Karakteristika for klasse A, B, C, D-ejendomme

Klasse A

Ejendommen: Byggeri: Bygget i de sidste par år, har luksus finish, og ligger i et fantastisk område. Vedligeholdelse og CapEx er normalt meget lavt på grund af ejendommens alder.

Den overkommelige pris: Lejerne er normalt meget høje, og det samme er ejendomsværdierne. Som følge heraf har højindkomstmodtagere og velkapitaliserede investorer normalt råd til disse områder.

Funktionerne: Normalt ligger de ved siden af gode faciliteter (tænk Whole Foods, Nordstrom, Starbucks osv.), åbne områder og parker og gode skoler.

Livsværdigheden: Kriminaliteten er lav. Når det drejer sig om enfamiliehuse, er der stor stolthed over ejerskabet, da området for det meste er ejerbeboet.

Relateret: 4 tips, der gør det muligt for mig at vende 10 A-klasse ejendomme om året med succes

Klasse B

Ejendommen: Byggeri: Bygget i de sidste 20 år i et godt område og har builder-grade finishes. Vedligeholdelse og CapEx er højere på grund af ejendommens alder. Vær sikker på at budgettere for eventuelle mekaniske opgraderinger.

Den overkommelige pris: I det hele taget har denne aktivklasse den laveste tomgangsrate. Lejerne er moderat høje og tiltrækker personer med middelindkomst. Ejendommen er også mere overkommelig for de fleste investorer. En BRRRR er mulig for at bevare kapitalen, selv om det kan være vanskeligt at høste store mængder af egenkapital.

Den bekvemmelighed: Der er stadig god adgang til bekvemmeligheder, skoler og arbejdspladser.

Livsbarheden: Kriminaliteten er lav. Når der er tale om enfamiliehuse, er der stadig en stærk følelse af stolthed, da ejerlejligheden er høj, og lejersammensætningen er mindre end 25-30 %. I en recession kan en person i en klasse A-aktivitet bo i en klasse B-aktivitet.

Klasse C

Ejendommen: Ejendommens alder bliver en gråzone. Området skal vurderes kraftigt. Generelt er vedligeholdelsen højere, og ejendommen har et desperat behov for opdatering og reparation, herunder mekanik, tag og andre strukturelle komponenter.

Den overkommelige pris: Lejen er lav til moderat, hvilket gør dette aktiv mere overkommeligt for personer med lavere indkomster. Ejendommen er også mere overkommelig for de fleste investorer. En BRRRR er mulig for at bevare kapital og høste egenkapital på grund af de problemer, der kan løses.

Den bekvemmelighed: Adgang til gode faciliteter, skoler og arbejdspladser er ikke en garanti. Du kan se flere lavprisfødevarebutikker, pantelånere, kontantkontrahentbutikker og skoler med lav til middelhøj rang i blandingen.

Livsbarheden: Kriminaliteten er moderat og generelt ikke voldelig. Der kan være en vis følelse af ejerskab, da lejersammensætningen nærmer sig 50 procent.

Relateret: Hvordan man vurderer ejendomme i A-klasse, B-klasse og C-klasse

Klasse D

Ejendommen: Denne klasse kaldes ofte for “krigszonen”. Kvarteret er ældre eller i en alvorlig fase af forsømmelse.

Den overkommelige pris: Ejendomme er billige, men for det utrænede øje ser de ud til at være godt cashflow. Alligevel er reparationsomkostninger og andre udgifter også meget høje (hvilket får dig til at spekulere på, om cashflowet overhovedet er det værd). Lejepriserne kan i høj grad være subsidieret. Der kan være lidt eller ingen kapitalbevarelse med denne klasse af aktiver.

Lejlighederne: Der er ingen anstændig adgang til gode faciliteter, skoler eller arbejdspladser (hvis lejeren overhovedet har et arbejde).

Livsbarheden: Kriminaliteten er høj og ofte voldelig. Lejerblandingen nærmer sig 75 til 100 procent med meget lav stolthed over ejerskabet. Selv de retshåndhævende myndigheder tøver med at besøge disse områder!

Hvilken klasse af ejendom ønsker du i din portefølje?

For mig elsker jeg klasse B-aktiver, da denne klassificering opfylder mine investeringskriterier for en stabil ejendom, der er overkommelig for både lejer og investor. Disse ejendomme tilbyder også gode bekvemmeligheder og god beboelighed.

Der er også makroøkonomi på spil, da klasse B-aktivet har en tendens til at være det mest modstandsdygtige. Når markedet er på vej opad, vil beboere i klasse C-ejendomme flytte op til klasse B for at få adgang til bedre boliger, faciliteter og skoler. Og når markedet er på vej nedad, vil beboerne i klasse A-ejendomme nedprioritere, og de kan stadig få adgang til gode boliger, faciliteter og skoler i klasse B-områderne.

B-klassen er komprimeret i både gode og dårlige tider, hvilket holder din største overskudsdræber – ledige stillinger – nede.

En anden grund til, at jeg kan lide B-klasseaktiver, er, at jeg som værditilvækst- (eller BRRRR-investor) kan trække på alle fire håndtag for konservativ investering (kapitalbevaring, cashflow, værdistigning og skattefordele). Derudover kan jeg kapitalisere på udskudte vedligeholdelsesproblemer og efterlade meget lidt af mine egne penge i ejendommen.

Som et resultat heraf kan jeg supercharged min formue gennem kontinuerlig genanvendelse af min kapital for at skabe varige indkomststrømme. Og hvem ønsker ikke det?

I sidste ende kunne jeg ikke være mere tilfreds med min portefølje, der tjener “lige B’er”.