I november vil vælgerne i Californien for anden gang på lige så mange år blive bedt om at omstøde de landsdækkende restriktioner på huslejeregulering i Costa-Hawkins Rental Housing Act (“Costa Hawkins”). I det følgende gives et resumé af forslag 21, der af sine fortalere kaldes Rent Affordability Act (“Prop. 21”), og dets potentielle konsekvenser for boligejere og lejere i Californien.
Prop. 10 og Costa-Hawkins
Den forgænger, Proposition 10, blev forkastet af næsten 60 % af vælgerne i 2018. Det ville have ophævet Costa-Hawkins og givet lokale regeringer mulighed for at vedtage huslejekontrol for alle typer lejeboliger. Costa-Hawkins, der blev vedtaget i 1995, giver lokale regeringer mulighed for at vedtage og anvende huslejeregulering, undtagen på (a) boliger, der først blev beboet efter den 1. februar 1995, og (b) visse klasser af boligenheder, såsom ejerlejligheder, rækkehuse og enfamiliehuse. Udlejere, der er beskyttet af Costa-Hawkins, har i øjeblikket lov til at hæve huslejen til markedssatsen, når en lejer forlader en lejlighed.
Prop. 21
Hvis den godkendes af vælgerne, vil Prop. 21 vil det give lokale myndigheder mulighed for at vedtage huslejeregulering for boligenheder, undtagen for (a) boliger, der først er blevet beboet inden for de sidste femten (15) år, og (b) enheder, der ejes af fysiske personer, som ikke ejer mere end to (2) boligenheder med særskilte titler, såsom enfamiliehuse, ejerlejligheder og visse duplexer, eller opdelte interesser, såsom fælles lejlighedsprojekter og andelsboligforeninger. Prop. 21 vil fortsat tillade, at lokale grænser for årlige huslejestigninger kan være mere restriktive end den nuværende landsdækkende grænse. For ledige boliger, hvor den tidligere lejer frivilligt har forladt, forladt eller lovligt er blevet smidt ud af en bolig, vil Prop. 21 i løbet af de første tre (3) år af et nyt lejemål indføre et loft over den samlede lejeforhøjelse på 15 % (15 %) i forhold til den leje, der var gældende for det umiddelbart foregående lejemål. Dette treårige loft over huslejeforhøjelser vil komme oveni eventuelle huslejeforhøjelser, der ellers er tilladt i henhold til lokal lovgivning.
Tenant Protection Act of 2019
Prop. 21 følger efter indførelsen i januar 2020 af Tenant Protection Act of 2019, som indførte et landsdækkende loft over huslejeforhøjelser på fem procent (5 %) plus den procentvise ændring i forbrugerprisindekset eller ti procent (10 %), alt efter hvilket beløb der er lavest. Tenant Protection Act of 2019 anses for at være blandt de stærkeste statsligt gennemførte lofter for huslejestigninger og beskyttelse af lejere i landet, men den har ingen indflydelse på ophævelse af kontrol med ledige lejemål, hvilket betyder, at udlejere i øjeblikket har mulighed for at fastsætte startlejer for nye lejemål. Hvis Prop. 21 vedtages, vil Prop. 21 effektivt udelukke udlejere, der nu er beskyttet af Costa-Hawkins, fra at fastsætte begyndelseslejepriserne til markedssatser, hvis det vil resultere i en stigning på mere end 15 % (15 %) i forhold til den tidligere lejers leje.
Støtte til Prop. 21
Formændene af Prop. 21 hævder, at foranstaltningen vil give større økonomisk sikkerhed for lejere, reducere hjemløshed og bidrage til at afhjælpe en boligkrise i hele staten, hvor der er råd til boliger. Prop. 21-kampagnen er sponsoreret af Aids Healthcare Foundation, og blandt de kendte tilhængere er senator Bernie Sanders, Repræsentant Maxine Waters, Californiens demokratiske parti og ACLU i det sydlige Californien.
Modstandere af Prop. 21
Modstandere af Prop. 21 hævder, at de foreslåede lovændringer vil skade lejere ved at afskrække private bygherrer fra at bringe flere boliger til overkommelige priser på markedet og mindske ejendomsværdien, hvilket vil resultere i færre indtægter for lokalsamfundene. Californians for Responsible Housing står i spidsen for kampagnen mod dette initiativ, med andre modstandere, herunder guvernør Gavin Newsom, Howard Jarvis Taxpayer Association, California NAACP State Conference og Congress of California Seniors.
Nødvendigt antal stemmer for at vedtage
For Prop. 21 for at blive vedtaget og blive statslov, skal mere end halvtreds procent (50%) af de stemmer, der er afgivet for dette forslag, stemme “ja”.
Authored by Reuben, Junius & Rose, LLP Attorney Michael Corbett.
De spørgsmål, der diskuteres i denne opdatering, er ikke beregnet til at være juridisk rådgivning, og der etableres ikke noget advokat-klient-forhold med modtageren. Læsere bør rådføre sig med en juridisk rådgiver, før de stoler på nogen af oplysningerne heri. Reuben, Junius & Rose, LLP er et full service ejendomsmæglerfirma. Vi har specialiseret os i arealanvendelse, udvikling og rettighedslovgivning. Vi tilbyder også en bred vifte af transaktionelle tjenester, herunder leasing, køb og salg, oprettelse af selskaber med begrænset ansvar og andre enheder, udlån/workout bistand, opdeling og ejerlejligheder arbejde.