En nøgle til at mestre noget er at forstå fundamentet eller grundlaget for det pågældende koncept, så du kan bygge videre på det. Som investorer er vores rute mål ofte at omdanne penge til flere penge. Hvis det er tilfældet, er det så ikke vigtigt at forstå, hvad penge er, hvor de kommer fra, og hvordan de fungerer på basisniveau?

I skolen bliver vi ikke undervist om penge på makro- eller endog mikroniveau. Mange forstår ikke de grundlæggende begreber om penge, for slet ikke at tale om, hvordan penge fungerer. At træde et skridt tilbage og se på vores monetære system som helhed giver os mulighed for at se på investeringer med en bredere linse end blot at fokusere på en lille del af det store system.

Mange ser på investeringer ved kun at fokusere på det specifikke aktiv. Det ville være som at se en fodboldkamp gennem et sugerør. Du kan måske få et klart billede af bolden, men du ved ikke rigtig, hvad der foregår omkring bolden for at få den til at gå op og ned ad banen.

Så at se på aktivet og markedet ville være som at se den samme fodboldkamp gennem et paprør af papirhåndklædepapir. Man ville se nogle af spillerne tæt på bolden og forstå, hvorfor bolden bevæger sig den ene eller den anden vej. Men hvis man fjerner sugerøret eller røret og ser gennem et fuldt, uhindret perspektiv, vil man se trænerne, der kalder spillene, vejret, der påvirker spillene, holdet af koordinatorer oppe i boksen, der videresender oplysninger ned til trænere og spillere, og mange andre vigtige faktorer.

Et fuldt perspektiv inden for investering ville se på hele systemet – hvordan penge fungerer, og hvorfor alle parter har et incitament til at gøre, hvad de gør. Hvis du forstår dette, kan du besvare nogle grundlæggende spørgsmål som “Hvorfor skal jeg investere i fast ejendom?” eller hjælpe dig med at se muligheder, hvor andre går glip af dem.

Hvis vi ønsker at starte ved roden af en investering, er det afgørende at forstå, hvad penge er, hvordan de fungerer, og hvilke incitamenter der ligger bag alle parter, der er involveret i en transaktion. For at forstå dette mener jeg, at vi er nødt til at forstå vores monetære system. Vores monetære system er et komplekst skalkespil blandet med røg og spejle, som næsten aldrig diskuteres, endsige undervises. I denne artikel vil jeg gøre mit bedste for at beskrive, hvordan USA’s og mange andre landes monetære system fungerer. Derefter vil jeg dele konkrete eksempler på, hvordan disse oplysninger kan udnyttes i den virkelige verdens investeringer med fokus på fast ejendom.

Vores monetære system

Vores nuværende monetære system i USA starter i USA’s finansministerium. Finansministeriet skaber en obligation, som sættes til salg på en obligationsauktion. En statsobligation er i bund og grund en gældsbrev, hvor der står: “Hvis du (køber) giver mig X dollars, vil jeg (statskassen) give dig Y % i rente af disse penge over Z år plus hele X dollars i hovedstol.”

Hvis den amerikanske statskasse siger: “Vi vil gerne sælge obligationer for 1 billion dollars”, hvem træder så frem og køber dem? Det gør verdens største banker. Derefter leder disse banker efter købere af obligationerne til en præmie. Det er her, Federal Reserve kommer ind i billedet. Federal Reserve køber obligationerne af de store banker og overfører dem en pæn lønningsdag med elektroniske penge. Du undrer dig måske over, hvor Fed har fået alle disse penge fra. De skabte dem ud af den blå luft, ikke ved at trykke dem, men ved simpelthen at foretage en elektronisk kreditering på storbankernes konto hos Fed.

Relateret: Hvor mange ejendomshandler kunne du lave med en ubegrænset mængde penge?

Du klør dig måske i hovedet. Så lad mig skære det ned: Big Bank X købte en obligation på 2 billioner dollars og solgte den til Federal Reserve for 2 billioner dollars plus en præmie. Fed siger så: “I stedet for at jeg sender dig en check, hvorfor krediterer jeg så ikke bare den opsparingskonto, du har her hos Fed?” Big Bank X siger: “Selvfølgelig, værsgo.” Med et par tastaturstrøg har Fed lige skabt en elektronisk valuta på 2 billioner dollars, som står på Big Bank X’s konto.

Lyder det som noget vrøvl? Her er et citat fra vores tidligere formand for Fed, Ben Bernanke, som beskrev det virkelige eksempel tilbage i 2012 under et foredrag på George Washington University:

“Nu kan man måske stille spørgsmålet: “Nå, men Fed går ud og køber værdipapirer for 2 billioner dollars – hvordan har vi betalt for det? Og svaret er, at vi betalte for disse værdipapirer ved at kreditere bankkonti hos de mennesker, der solgte dem til os, og disse konti i bankerne optrådte som reserver, som bankerne havde hos Fed. Så Fed er en bank for bankerne. Bankerne kan i princippet have indlånskonti hos Fed, og disse konti kaldes reservekonti. Så efterhånden som opkøbene af værdipapirer fandt sted, var den måde, vi betalte for dem, grundlæggende set ved at øge mængden af reserver, som bankerne havde på deres konti hos Fed.”

Vil du have flere artikler som denne?

Opret en konto i dag for at få BiggerPockets bedste blogartikler leveret til din indbakke

Tilmeld dig gratis

Du kan se hele foredraget her og præcis dette citat ved 19:08 af videoen.

Så nu har Big Bank X på magisk vis alle disse penge på sin konto hos Fed. Hvad vil Big Bank X gøre med alle disse nye penge på sine konti? Nå, Big Bank X har jo lige gjort det ret godt ved at købe statsobligationer, så hvorfor ikke købe nogle flere? De går tilbage til obligationsauktionen, køber flere obligationer, og endnu en gang køber Fed obligationerne ved at kreditere deres konto. Dette efterlader statskassen med en masse elektroniske penge, som bankfolkene har betalt dem. Big Bank X er dejlig rig på præmierne. Og Fed er upåvirket, fordi alt, hvad de gjorde, var at indtaste en transaktion på computeren for at få det til at ske, og nu begynder de at indkassere Y% renter på de obligationer, de ejer.

Hvis du stadig klør dig i hovedet og tænker: “Nej, det kan de ikke gøre”, er her et citat lige fra Federal Reserve Bank of Boston, Putting It Simply (1984): “Når du eller jeg skriver en check, skal der være tilstrækkelige midler på vores konto til at dække checken, men når Federal Reserve skriver en check, er der ikke noget bankindestående, som checken er trukket på. Når Federal Reserve udskriver en check, skaber den penge.”

Men vent! Nu har statskassen en hel masse penge. Hvad skal de gøre med dem? De bruger dem! De giver dem ud til forskellige dele af regeringen, og de bruger dem på veje, broer, sociale programmer og militæret.

Ejerne og de ansatte i byggefirmaerne, de statslige organisationer og alle andre firmaer/individer, der tjener penge på disse statslige udgifter, sætter derefter deres lønsedler ind på deres bankkonti til sikker opbevaring.

Det brøkreservebaserede banksystem

Da vi og mange andre lande anvender et brøkreservebaseret banksystem, kan bankerne nu låne en procentdel af sine samlede indskud ud. Selv om reserveprocenterne kan ændre sig, har bankerne i mange tilfælde lov til at låne 90 % af alle indskud ud og holde 10 % i reserve, så kontohaverne kan hæve dem, hvis de vil have deres penge. Det betyder, at 90 % af de penge, som arbejdstagerne i vores eksempel tjente og satte ind i deres bank, ender med at blive lånt ud. Men de penge skal jo et eller andet sted hen, ikke? Ja. Jeg vil give et konkret eksempel for at forklare, hvor de går hen.

For at få et konkret, men meget grundlæggende eksempel på fractional reserve banking og på, hvad det gør ved vores valutaforsyning, skal vi se på en skolelærer. Lad os sige, at en lærer tjener 50.000 dollars og får dem direkte indbetalt på sin bankkonto. Banken kan derefter låne 45.000 dollars, eller 90 %, af hendes indskud ud og gør det også. Lad os sige, at banken beslutter sig for at låne 45.000 dollars til en virksomhed for at købe en arbejdsbil. Lastbilforhandleren, der har solgt lastvognen, tager imod betalingen på 45.000 USD og sætter den ind på sin bankkonto. Banken låner derefter 90 % af dette beløb, eller 40.500 USD, ud til en person, der ønsker en båd. Køberen af båden overdrager derefter 40 500 USD til sælgeren, og sælgeren af båden sætter pengene ind på sin konto. Og så låner bådsælgerens bank 90 % ud. Dette fortsætter og fortsætter, indtil de 50.000 dollars, som læreren indbetalte, er udvidet til 500.000 dollars i banklån.

Når du hører, at der ikke bliver trykt penge, lyver de ikke. Trykkemaskinerne er måske ikke i gang, men valutaen bliver strakt gennem vores banksystem. Virkeligheden er, at 92%-96% af al den valuta, der skabes, bliver dannet i netop dette banksystem.

Denne konstante stigning i valuta i økonomien vil helt sikkert have en effekt. Jo mere valuta i kredsløbet, jo højere stiger priserne for at imødekomme dette udbud af valuta. Almindelige mennesker arbejder derefter for at betale for de varer, der nu koster mere. Vi bytter alle vores liv og vores tid her på jorden i bytte for penge til at købe netop de ting, der bliver ved med at stige i pris.

Når dollaren er mindre værd, gør det det lettere at betale eksisterende gæld af

Hvad betyder alt dette? Det betyder, at det amerikanske finansministerium påtager sig trillioner og trillioner af gæld – ca. 19,5 billioner dollars, da jeg skrev denne artikel, men du kan se gældstallet i realtid her. De gør dette ved at låne dollars til skabelse fra Fed, hvilket øger valutaudbuddet og uundgåeligt forårsager inflation.

Hvorfor ville statskassen ønske inflation? Det gør det massive gældstal ondt mindre og lettere at betale. Lad mig forklare. For fire år siden i vores eksempel lånte statskassen 2 billioner dollars. Disse 2 billioner dollars havde måske en købekraft, der kunne købe 100 hangarskibe til vores militær.

Men fire år senere, da de magisk skabte 2 billioner dollars har arbejdet sig gennem vores banksystem og er blevet til 20 billioner dollars i privat gæld, er valutaudbuddet blevet forstørret, og på grund af det er priserne på alt steget for at afspejle det overskydende udbud af valuta. Denne prisstigning omfatter også priserne på hangarskibe. Så regeringen fik mulighed for at købe 100 hangarskibe for 2 billioner dollars, men nu kan man måske kun købe 90 hangarskibe for 2 billioner dollars, fordi deres priser er steget sammen med alt andet. Det betyder, at deres 100 hangarskibe nu måske er 2,2 billioner dollars værd, men de skylder stadig kun de faste 2 billioner dollars, som de har lånt. Når dollaren er mindre værd, gør det det lettere at betale eksisterende gæld af.

Inflation, der æder købekraft, er en vanskelig tanke at forstå, så lad os se på et andet eksempel. Joe køber et helt nyt hus i 1970 for 22.000 dollars, hvilket var medianprisen for nye huse i USA i 1970 (du kan finde dataene i dette diagram). Joe finder en bankmand, der giver ham et 30-årigt fastforrentet realkreditlån. Joe låner det fulde beløb på 22.000 dollars. I løbet af de næste 30 år betaler Joe sit realkreditlån af. Efterhånden som han betaler af på dette lån, stiger hans hus, ligesom prisen på alt andet, langsomt som følge af inflationen. Men skal Joe nogensinde betale mere afdrag end de aftalte 22 000 USD? Nej. Gælden er et bogmærke i tiden, der fastfryser dollarens købekraft i 1970, selv om alt andet i verden fortsat bliver dyrere.
Relateret: 7 giftige pengevaner, der skader din økonomiske fremtid

Regeringen forstår dette. Deres gæld er lettere at betale, efterhånden som dollarens købekraft bliver udvandet gennem inflationen. Oven i dette er den øgede inflation med til at trække indkomstniveauet op og skubbe enkeltpersoner ind i højere skatteklasser, hvilket gør det lettere at opkræve flere skatter til at betale for alle renterne på gælden.

Hvis du ikke tror på mig, så tag det direkte fra Federal Reserves mund:

“The decrease in buying power incurred by holders of money due to inflation imparts gains to the issuers of money.” – St. Louis Federal Reserve Bank, Review, Nov. 1975, S.22

Der er en brik i puslespillet, som vi ikke har dækket. Kan du huske helt tilbage i begyndelsen, da Fed foretog nogle computerindtastninger for at købe obligationer, der betaler Y% i rente? Tja, det betyder, at statskassen, som udstedte obligationerne, skylder Fed Y% i rente plus hovedstolen. Det skal komme et eller andet sted fra. Ah, ja, skattevæsenet vil indsamle disse penge til statskassen gennem indkomstskatter. Jep, vores hårdt tjente penge, som beskattes, går til at betale gæld i stedet for at reparere vores skoler, veje eller noget andet nyttigt.

Hvordan dette vedrører dig

Hvis du er nået så langt, tænker du måske: “Hvordan i alverden vedrører dette mig?” Det gør det i høj grad, og ved at forstå, hvordan vores penge fungerer, får du mulighed for at se tingene på en anden måde. Ikke alene vil det vise dig, hvordan vores monetære system er et svindelnummer, det vil oplyse dig om at tilpasse dig selv til det uundgåelige resultat af dette vanvid.

Hvorfor ikke spille det samme spil som vores regering? Kan du huske vores eksempel med Joe, der købte sit hus tilbage i 1970 med gæld? Hvorfor kunne vi ikke gøre det samme med alle vores investeringsejendomme? Jeg har flere gange sagt i andre artikler: “De mest magtfulde værktøjer i fast ejendom er gæld og skatter”. Gæld fastfryser dollarens købekraft i tid, og fast ejendom er den mest skattevenlige aktivklasse, der findes.

Jeg kan kun tro, at den mængde penge, der fejlagtigt er blevet skabt og injiceret i vores økonomi i løbet af de seneste års kvantitative lempelser, der har banet sig vej gennem banksystemet, vil resultere i inflation. Det kan tage et par år og et par begivenheder at ske, fordi mange af disse penge er rohde i udlandet på nuværende tidspunkt. Men jeg tror, at når man øger mængden af valuta i systemet, som vores regering har gjort, er vi nødt til at se dollarens købekraft falde. Det er derfor, at gæld er magtfuldt, idet den i tide bogmærker købekraften, før vi ser de inflationære resultater af vores regerings handlinger. Ved at gøre dette, afstemmer du blot dine interesser med dem, der har ansvaret.

I sidste ende har vores monetære system to veje: Det kan hyperinflateres, eller Amerika bliver nødt til at foretage en fuldstændig omlægning af det monetære system. Det er min personlige overbevisning, at lande vil miste tilliden til dollaren og begynde at handle i andre valutaer og dumpe deres amerikanske obligationer. Dette vil resultere i, at mange af vores kvantitative lempelsespenge vil komme tilbage fra udlandet, og vi vil gå ind i hyperinflation.

I begge scenarier ønsker jeg at have håndgribelige aktiver som f.eks. fast ejendom. Hvis priserne skyder i vejret på grund af inflation, er det godt for ejendomsinvestorer. Vi vil se massive stigninger i værditilvækst, stigninger i huslejen, og vi skylder stadig kun vores oprindelige gæld til de lavere omkostninger. Hvis dollaren går ned i en flamme, og vi får en total omlægning, vil jeg gerne eje noget, som folk stadig har brug for, så på den måde vil mine aktiver, uanset hvilket det næste monetære system der kommer i spil, være meget værd i den nye valuta.

Relateret: Vil du miste alle dine penge & Græder du dig i søvn? Gør disse 4 newbie fejltagelser!

Forståelse af det monetære system kan også påvirke faktorer i den daglige drift i stedet for kun makroanalyse. For nylig, ved købet af et lejlighedskompleks til flere millioner dollars, forhandlede jeg en stigning på 5 % i LTV, hvis jeg deponerede de 5 % forskel i en CD i deres bank. Indtil jeg fremsatte dette tilbud, var jeg fastlåst på en LTV på 75 %. Da jeg fremsatte dette tilbud, steg vi til en LTV på 80 %.

Hvorfor ville de gøre dette? Fordi de var i stand til at låne 90 % af min CD ud til en anden og tjene flere renter på den. Jeg var glad, fordi jeg går til at trække CD penge ud i 12 måneder. Men om 12 måneder, skal banken så indkalde det lån, som de gav på min CD-indbetaling? Nej. Fordi jeg forstod, hvordan det monetære system fungerede, var jeg i stand til at låne yderligere 100.000 dollars. Hvilket naturligvis er en god ting, da denne gæld sandsynligvis vil blive udvandet gennem inflationen.

Og hvad med at tage de økonomiske begreber i det monetære system og fokusere dem på en bestemt demografisk eller psykografisk gruppe? For eksempel, hvis mindstelønnen stiger til 15 dollars i timen, hvad tror du så, der vil ske? Mange siger: “Jamen, alle lavtlønnede vil blive erstattet af robotter”. Ja, måske nogle, men hvad der er vist i utallige undersøgelser er, at priserne på varer, der er en primær omkostning for folk i den specifikke demografiske gruppe, oftere vil stige. Det skyldes, at valutaen blev tvunget ind i en bestemt befolkningsgruppe, og på et frit marked tilpasser priserne sig altid til overskydende valuta. Evnen til at leje (efterspørgslen) vil stige, mens udbuddet forbliver stagnerende. Hvis mindstelønnen bliver hævet til 15 dollars i timen, tror du så, at du kan forvente, at lejepriserne for ejendomme i C- og D-klassen vil stige? Helt sikkert. Det er ikke en diskussion om, hvorvidt det er moralsk rigtigt eller forkert; det er bare en kendsgerning, når det drejer sig om fri markedsøkonomi.

Det er så vigtigt at forstå, hvordan vores monetære system fungerer, og forstå, hvorfor regeringen gør de ting, den gør. At have denne forståelse vil give dig mulighed for at se på investeringer gennem et fuldt linseperspektiv. Hvis du kan forstå det, kan du placere dine egne investeringer på en måde, der er i overensstemmelse med interesserne hos dem, der bestemmer, samtidig med at du beskytter dig selv, hvis tingene styrter ned og brænder af vanviddet.

Dette var en ret dybtgående diskussion. Er der nogen spørgsmål? Hvordan bruger DU det monetære system til din fordel?