https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: ¿Deberían los propietarios de tierras entrar en arrendamientos de petróleo y gas dados los bajos precios actuales del gas natural?

Respuesta: Depende…

Explicación

Los propietarios de tierras de Pensilvania deben considerar cuidadosamente cómo el actual mercado de bajos precios del gas natural puede impactar negativamente en las ofertas de arrendamiento de petróleo y gas por parte de las compañías energéticas. Como digo a menudo en All Things Marcellus, las empresas de gas son muy inteligentes y su landman entender cómo presentar el arrendamiento de gas y otras ofertas a los propietarios de tierras con el fin de asegurar las firmas. Una técnica muy común de los terratenientes de las compañías en la actualidad es utilizar los bajos precios del gas natural como herramienta para convencer a los propietarios de que firmen malos contratos de arrendamiento de gas y otros acuerdos.

Técnica común de los terratenientes en un mercado de malos precios del gas natural

Los terratenientes explicarán a los propietarios de tierras que, debido a los bajos precios del gas natural en la década, la compañía de gas no tiene los recursos financieros para hacer ofertas de arrendamiento con mayores bonificaciones o mayores porcentajes de regalías. El argumento es que la compañía de gas se encuentra en una situación financiera desesperada y que es notable y sorprendente que la compañía haga alguna oferta para arrendar su propiedad. El terrateniente explica entonces que los bajos precios del gas natural han destruido el presupuesto de arrendamiento de la compañía de gas y que la compañía no puede ofrecer ninguna compensación adicional por acre o un mayor porcentaje de regalías dado el bajo precio del gas natural. El terrateniente concluye explicando lo afortunado que es usted de recibir cualquier oferta y cómo el terrateniente está sorprendido de que la compañía de gas sea capaz de hacerle las ofertas de arrendamiento actuales en este mercado tan bajo.

A primera vista, puede parecer que tiene sentido que usted tenga suerte de tener cualquier oferta y que deba aprovechar esta oportunidad de arrendar. Sin embargo, cuando considere completamente todos los aspectos de su oferta de arrendamiento, puede resultar evidente que le conviene más rechazar y negociar la oferta actual de arrendamiento declinando la oferta actual y esperando a que el mercado del gas natural se recupere.

Los propietarios de tierras deben examinar a fondo su situación personal y única

Hay muchos factores complicados que cada propietario de tierras debe considerar a fondo al sopesar cualquier oferta de arrendamiento de sus derechos de petróleo y gas. Una oferta de arrendamiento puede ser razonablemente aceptable para una persona, pero la misma oferta puede ser completamente inaceptable e inapropiada para otra. La clave para tomar la decisión adecuada es comprender su situación específica y considerar plenamente todos los factores pertinentes al sopesar el arrendamiento de gas u otra oferta.

Muestra de oferta de arrendamiento de petróleo y gas para la evaluación del propietario

Un ejemplo de una oferta de arrendamiento de petróleo y gas que puede no tener sentido para algunos propietarios en este mercado de bajos precios del gas natural es la siguiente oferta:

• Arrendamiento de petróleo y gas a plazo primario de 10 años;

• Pago de bonificación de 1.000 dólares por acre; y

• 12.5% de regalías por el gas natural producido, pero los costes posteriores a la producción, como el transporte por gasoducto y las tasas de recogida, se deducen de los pagos de regalías del propietario.

Evaluación de la bonificación de 1.000 dólares por acre

En principio, en mi opinión, el único aspecto realmente atractivo de esta oferta es el pago de la bonificación de 1.000 dólares por acre. Esto significa que si la dirección de la empresa aprueba el título y acepta oficialmente el contrato de arrendamiento de gas ejecutado, la empresa pagará al propietario 1.000 dólares por acre normalmente en un plazo de 90 o 120 días después de que el propietario ejecute y presente el contrato de arrendamiento de petróleo y gas a la empresa. Aunque 1.000 dólares por acre es ciertamente una buena suma de dinero, los propietarios de tierras de Pensilvania han conseguido pagos de bonificación por arrendamiento de hasta 6.000 dólares por acre o más en el pasado. Sin embargo, aunque los terratenientes de Pensilvania pueden haber conseguido bonificaciones mucho más altas por acre en el pasado, una bonificación de 1.000 dólares por acre puede ser una oferta razonable para una zona determinada en este momento. Por otra parte, en este mercado actual de bajos precios del gas natural, recientemente representé a un propietario de tierras en el suroeste de Pensilvania que firmó el contrato de arrendamiento con la mayor bonificación por acre que jamás haya negociado. Todos los propietarios de tierras deben tener en cuenta todos los factores relevantes a la hora de sopesar las ofertas de bonificación por acre en los arrendamientos de petróleo y gas pagados.

La conclusión aquí es que los mercados de arrendamiento de gas cambian constantemente, y cada propietario de tierras debe considerar cuidadosamente los mercados de arrendamiento pasados, los mercados de arrendamiento actuales y los posibles mercados de arrendamiento futuros a la hora de juzgar la bonificación por acre ofrecida. Por supuesto, la bonificación por acre es sólo una de las muchas cuestiones que hay que tener en cuenta al contemplar la posibilidad de firmar un contrato de arrendamiento de petróleo y gas.

Evaluación del contrato de arrendamiento a 10 años

Se debe evitar una oferta de arrendamiento a 10 años siempre que sea posible. Piense en por qué debería entrar en un contrato de arrendamiento de 10 años ahora con una empresa que actualmente tiene un pequeño presupuesto de arrendamiento debido a los bajos precios actuales del gas natural. Un contrato de arrendamiento de gas y petróleo de 10 años da a la empresa al menos 10 años para perforar y no significa en absoluto que se le garanticen regalías en 10 años. Recuerde, normalmente hay muchas maneras en que las compañías de gas pueden extender los arrendamientos más allá de su término primario sin que la producción de gas o las regalías sean pagadas al dueño de la propiedad. Un contrato de arrendamiento de diez años es demasiado largo y debe evitarse siempre que sea posible. Un plazo de 10 años de arrendamiento en sí mismo dará lugar a que muchos propietarios informados rechacen la oferta de arrendamiento de gas y busquen mejores oportunidades en el futuro.

Realización del 12,5% de gas natural con deducciones completas de costes posteriores a la producción Evaluación

Por último, pero quizás lo más importante, la oferta de regalías del 12,5% con deducciones completas de costes posteriores a la producción es la peor regalía posible para el propietario permitida por la ley de Pensilvania. En pocas palabras, un terrateniente de Pensilvania no puede hacer nada peor que el 12,5% de regalías con todas las deducciones. He representado a muy pocos terratenientes desde 2008 que hayan firmado contratos de arrendamiento con cánones inferiores al 15% y muchos terratenientes de Pensilvania han conseguido contratos de arrendamiento de hasta el 21% en mercados de arrendamiento muy fuertes. Si usted está considerando una oferta de arrendamiento al 12,5%, debe entender que este es el porcentaje de canon más bajo permitido por la ley de Pensilvania y que nunca se le ofrecerá un porcentaje de canon más bajo en el futuro. Sin embargo, siempre es posible que no reciba ninguna oferta de arrendamiento en el futuro, pero si hay una oferta abundante de gas natural en su zona puede esperar razonablemente futuras ofertas de arrendamiento y no le puede ir peor que el 12,5% de canon con todas las deducciones de costes posteriores a la producción.

Resumen de la evaluación de la oferta de arrendamiento de gas de muestra

En resumen, la bonificación de 1.000 dólares por acre puede parecer atractiva, pero en el mercado actual, con los precios del gas natural bajos durante la década, después de una evaluación detallada uno puede pensar razonablemente que puede haber mejores ofertas en el futuro. Además, con la escasa perforación que se está llevando a cabo en Pensilvania, muchos terratenientes pueden beneficiarse si se da tiempo a que el mercado se recupere potencialmente de forma que las compañías de gas estén en mejor posición para ofrecer arrendamientos de petróleo y gas más favorables a los terratenientes.

Recuerde, este blog y cualquier información en nuestros sitios web no es un consejo específico para cualquier terrateniente individual y todos los terratenientes considerando seriamente una oferta de arrendamiento de petróleo y gas o cualquier acuerdo de gas natural deben consultar con un abogado con experiencia en petróleo y gas antes de tomar cualquier decisión o firmar cualquier contrato.

Douglas A. Clark, Esq. – Protegiendo a los propietarios de tierras de Pensilvania