Kun aloin työskennellä kiinteistönvälittäjän kanssa ostaakseni ensimmäisen vuokrakiinteistöni vuosia sitten, yksi ensimmäisistä kysymyksistä, joita hän kysyi minulta, oli: “Minkä kiinteistöluokan kiinteistöä etsit?”

Ajattelin itsekseni “Luokka? Olenko myöhässä englannista?”

Kiinteistönvälittäjäni (varovasti) kuvaili, että omaisuuserän luokka osoitti yleensä “arvosanan”, jonka se saisi A:sta D:hen perustuvan sijoituksen perusteella (ajattele lukion todistuksia). Kun painostin häntä saamaan lisäohjeita, tämä oli hänen ainoa neuvonsa minulle: “Pysy kaukana D:stä.”

Näin luonnollisesti, kuten uusi sijoittaja, jos D oli huonoin, A-luokan omaisuuserien oli oltava paras sijoitus. (Kuka ei tykkää suorista kiitettävistä arvosanoista?!)

Tänään tiedän, että näin ei ole…

Annahan kun selitän.

Mitä “luokka” oikeasti tarkoittaa kiinteistöissä?

Monet sijoittajat määrittelevät omaisuusluokan puhtaasti asunnon iän perusteella:

• Luokka A: Viimeisen 10 vuoden aikana rakennetut asunnot
• Luokka B: Viimeisen 10-20 vuoden aikana rakennetut asunnot
• Luokka C: Viimeisen 20-30 vuoden aikana rakennetut asunnot
• Luokka D: Viimeisten 30 vuoden aikana rakennetut asunnot

Mutta minusta tämä määritelmä on liian suppea. Omaisuusluokka on paljon dynaamisempi kuin pelkkä kiinteistön ikä.

Se on paljolti kuin väriluokitus hiihtomäessä: vihreä, sininen, musta ja timantti. (Okei, timantti ei ole väri… mutta pysykää mukana!) Tämä paremmuusjärjestys perustuu rinteen asteeseen lomakeskuksen sisällä. Jos olet tottunut hiihtämään sinisiä rinteitä kotivuorellasi, kun vierailet toisella vuorella ja hiihdät siellä sinisen rinteen, se saattaa tuntua verrattain helpommalta (kuten vihreä) tai vaikeammalta (kuten musta).

Miksi näin on? Sininen on sininen on sininen… eikö?

Väärin.

Tässä on kyse muustakin kuin vain vuoren kaltevuusasteesta. Kyse on myös mäen kallistuksesta, juoksun pituudesta, esteistä, kuten kivistä ja puista, ja muista vuoriston sisäisistä tekijöistä.

Tämä pätee myös omaisuusluokkien määrittelyssä kaupungista toiseen. B-luokan omaisuuserä (esimerkiksi kotini) omassa kaupungissani olisi C-luokan omaisuuserä kaupungissa, joka sijaitsee vain 10 mailia etelään minusta, ja ehkä A-luokan omaisuuserä kaupungissa, joka sijaitsee vain 20 mailia länteen minusta.

Mutta edellä esitetyn ikämääritelmän mukaan kotini on teknisesti D-luokan omaisuutta.

Miksi omaisuuseräluokkien arvioinnilla on merkitystä?

Kun omaisuuserä luokitellaan oikein, voidaan kohtuullisesti ennustaa, miten kyseinen omaisuuserä voisi toimia ja minkälainen vuokralainen haluaisi kyseisen omaisuuserän. Mitä “luokitellumpi” omaisuuserä on, sitä “luokitellumpaa” vuokralaista voidaan kohtuudella odottaa.

Ymmärtämällä omaisuusluokan voimme ennustaa korkeampia vuokria, alhaisempaa tyhjäkäyttöä (koska vuokralainen haluaa jäädä ja rakentaa elämäänsä) ja alhaisempia ylläpitokustannuksia.

Miten voimme tarkastella omaisuuserän luokkaa kokonaisvaltaisesti?

Kun etsin markkinoita, jaottelen etsimäni omaisuuserän luokan neljän tekijän perusteella saadakseni kokonaisvaltaisen kuvan siitä, mitä tapahtuu pelkän kiinteistön iän lisäksi.

Nämä neljä tekijää ovat:

• Kiinteistö
• Ostettavuus
• Viihtyvyys
• Viihtyvyys
• Viihtyvyys

Kiinteistöluokan A-, B-, C- ja D-luokan ominaispiirteet

Luokka A

Kiinteistö: Rakennettu viime vuosina, siinä on ylelliset viimeistelyt ja se sijaitsee upealla alueella. Ylläpito- ja investointikulut ovat yleensä hyvin alhaiset kiinteistön iästä johtuen.

Ostettavuus: Vuokrat ovat yleensä erittäin korkeita ja niin ovat myös kiinteistöjen arvot. Tämän seurauksena suurituloisilla ja hyvin pääomitetuilla sijoittajilla on yleensä varaa näihin alueisiin.

Mukavuudet:

Elämäkelpoisuus: Sijaitsee yleensä hyvien palveluiden (ajattele Whole Foods, Nordstrom, Starbucks jne.), avoimien tilojen ja puistojen sekä hyvien koulujen vieressä.

Elämäkelpoisuus: Rikollisuus on vähäistä. Kun kyseessä ovat omakotitalot, on suuri ylpeys omistajuudesta, koska alue on enimmäkseen omistusasuntoja.

Suhteessa: 4 vinkkiä, joiden avulla voin onnistuneesti kääntää 10 A-luokan kiinteistöä vuodessa

B-luokka

Kiinteistö: Rakennettu viimeisten 20 vuoden aikana hyvällä alueella ja siinä on rakentaja-luokan viimeistelyt. Ylläpito ja CapEx ovat korkeammat kiinteistön iästä johtuen. Muista budjetoida mahdolliset mekaaniset päivitykset.

Ostettavuus: Kokonaisuudessaan tässä omaisuusluokassa on alhaisin tyhjillään olevien asuntojen osuus. Vuokrat ovat kohtuullisen korkeita ja houkuttelevat keskituloisia. Kiinteistö on myös edullisempi useimmille sijoittajille. BRRRR on mahdollista pääoman säilyttämiseksi, vaikka suurten pääomamäärien kerääminen voi olla vaikeaa.

Varusteet: Mukavuudet, koulut ja työpaikat ovat edelleen hyvin saavutettavissa.

Elämäkelpoisuus: Rikollisuus on vähäistä. Kun kyseessä ovat omakotitalot, ylpeyden tunne on edelleen vahva, koska omistusasuminen on korkea ja vuokralaisten osuus on alle 25-30 prosenttia. Laman aikana joku A-luokan omaisuus voisi asua B-luokan omaisuudessa.

C-luokka

Kiinteistö: Kiinteistön iästä tulee harmaa alue. Aluetta on arvioitava voimakkaasti. Yleensä ylläpito on korkeampi ja kiinteistö kaipaa kipeästi päivitystä ja korjausta, mukaan lukien koneisto, katto ja muut rakenneosat.

Hinnaltaan edullinen: Vuokrat ovat alhaisia tai kohtalaisia, mikä tekee tästä omaisuudesta edullisemman pienituloisille. Kiinteistö on myös edullisempi useimmille sijoittajille. BRRRR:llä on mahdollista säilyttää pääoma ja kerätä pääomaa ratkaistavien ongelmien vuoksi.

Varusteet: Pääsy hyviin mukavuuksiin, kouluihin ja työpaikkoihin ei ole tae. Saatat nähdä enemmän edullisia ruokakauppoja, panttilainaamoja, käteisrahakauppoja ja huonosti tai keskinkertaisesti luokiteltuja kouluja.

Elinvoimaisuus: Rikollisuus on kohtalaista ja yleensä väkivallatonta. Voi olla jonkinlaista omistajuuden tunnetta, kun vuokralaisjakauma lähestyy 50 prosenttia.

Suhteessa: Miten A-, B- ja C-luokan kiinteistöjä arvioidaan

Luokka D

Kiinteistö: Tätä luokkaa kutsutaan usein “sota-alueeksi”. Asuinalue on vanhempi tai vakavassa laiminlyöntivaiheessa.

Ostettavuus: Kiinteistöt ovat edullisia, mutta harjaantumattomalle silmälle näyttävät kassavirtaavan hyvin. Silti korjauskustannukset ja muut kulut ovat myös hyvin korkeat (mikä saa miettimään, onko kassavirta edes sen arvoista). Vuokrat saattavat olla pitkälti subventoituja. Pääoman säilyminen voi olla vähäistä tai olematonta tässä omaisuusluokassa.

Varusteet: Ei ole kunnollisia yhteyksiä hyviin mukavuuksiin, kouluihin tai työpaikkoihin (jos vuokralaisella edes on työpaikka).

Elämäkelpoisuus: Rikollisuus on suurta ja usein väkivaltaista. Vuokralaisten sekoittuminen lähestyy 75-100 prosenttia ja omistusylpeys on hyvin vähäistä. Jopa lainvalvontaviranomaiset epäröivät vierailla näillä alueilla!

Minkä luokan kiinteistöjä haluat salkkuusi?

Minä pidän B-luokan omaisuuseristä, sillä tämä luokitus täyttää sijoituskriteerini vakaasta kiinteistöstä, joka on edullinen sekä vuokralaiselle että sijoittajalle. Nämä kiinteistöt tarjoavat myös hyvät mukavuudet ja hyvän asuttavuuden.

Tämässä on myös makrotaloudellisia tekijöitä, sillä B-luokan omaisuuserät ovat yleensä kaikkein kestävimpiä. Kun markkinat ovat nousussa, C-luokan kiinteistöjen asukkaat siirtyvät B-luokkaan päästäkseen parempiin asuntoihin, mukavuuksiin ja kouluihin. Ja kun markkinat ovat laskusuhdanteessa, A-luokan kiinteistöjen asukkaat siirtyvät pienemmiksi, ja he voivat silti saada hyviä asuntoja, mukavuuksia ja kouluja B-luokan alueilta.

B-luokka tiivistyy sekä hyvinä että huonoina aikoina, mikä pitää voiton ykköstappajan – tyhjäkäynnit – alhaisina.

Toinen syy, miksi pidän B-luokan omaisuuseristä, on se, että lisäarvosijoittajana (tai BRRRR-sijoittajana) voin vetää kaikkia neljää konservatiivisen sijoittamisen vipua (pääoman säilyttäminen, kassavirta, arvonnousu ja veroedut). Lisäksi voin hyödyntää viivästyneitä kunnossapitokustannuksia ja jättää kiinteistöön hyvin vähän omaa rahaa.

Tuloksena voin superlatauttaa varallisuuttani pääomani jatkuvalla kierrättämisellä luodakseni kestäviä tulovirtoja. Ja kukapa sitä ei haluaisi?

Loppujen lopuksi en voisi olla tyytyväisempi salkkuuni, joka ansaitsee “suorat B:t”.