Kaiken hallitsemisen avain on käsitteen perustan tai pohjan ymmärtäminen, jotta voit rakentaa sen varaan. Sijoittajina reittitavoitteemme on usein tehdä rahasta lisää rahaa. Jos näin on, eikö silloin ole tärkeää ymmärtää, mitä raha on, mistä se tulee ja miten se toimii perustasolla?

Koulussa meille ei opeteta rahasta makro- tai edes mikrotasolla. Monet eivät ymmärrä rahan peruskäsitteitä, saati miten raha toimii. Kun astumme taaksepäin ja tarkastelemme rahajärjestelmäämme kokonaisuutena, voimme tarkastella sijoituksia laajemmalla linssillä kuin keskittymällä vain pieneen osaan suuresta järjestelmästä.

Monet tarkastelevat sijoituksia keskittymällä vain tiettyyn omaisuuserään. Tämä olisi kuin katsoisi jalkapallopeliä juomapillin läpi. Saatat ehkä saada selkeän kuvan pallosta, mutta et oikeastaan tiedä, mitä pallon ympärillä tapahtuu, jotta se kulkee ylös ja alas kentällä.

Katsomalla omaisuuserää ja markkinoita olisi kuin katsoisi samaa jalkapallopeliä paperipyyhkeen pahviputken läpi. Näkisit joitakin pelaajia lähellä palloa ja ymmärtäisit, miksi pallo liikkuu suuntaan tai toiseen. Mutta jos poistat oljenkorren tai putken ja katsot täydellisen, esteettömän perspektiivin läpi, näet valmentajat, jotka kutsuvat pelejä, sään, joka vaikuttaa pelikutsuihin, koordinaattoriryhmän ylhäällä aitiossa, joka välittää tietoa alaspäin valmentajille ja pelaajille, ja monia muita tärkeitä tekijöitä.

Täydellinen näkökulma sijoittamisessa tarkasteltaisiin koko järjestelmää – sitä, miten raha toimii ja miksi kaikkia osapuolia kannustetaan tekemään sitä, mitä he tekevät. Tämän ymmärtäminen antaa sinulle mahdollisuuden vastata joihinkin peruskysymyksiin, kuten “Miksi minun pitäisi sijoittaa kiinteistöihin?”, tai auttaa sinua näkemään mahdollisuuksia, jotka jäävät muilta huomaamatta.

Jos haluamme lähteä liikkeelle sijoittamisen ytimestä, on elintärkeää ymmärtää, mitä raha on, miten se toimii ja mitkä kannustimet ovat kaikkien transaktiossa mukana olevien osapuolten taustalla. Tämän ymmärtämiseksi meidän on mielestäni ymmärrettävä rahajärjestelmämme. Rahajärjestelmämme on monimutkainen, savua ja peilejä sisältävä kuoripeli, josta tuskin koskaan keskustellaan, saati sitten opetetaan. Tässä artikkelissa teen parhaani kuvaillakseni, miten Yhdysvaltojen ja monien muiden maiden rahajärjestelmä toimii. Sen jälkeen kerron konkreettisia esimerkkejä siitä, miten tätä tietoa voidaan hyödyntää reaalimaailman sijoittamisessa keskittyen kiinteistöihin.

Meidän rahajärjestelmämme

Yhdysvaltojen nykyinen rahajärjestelmämme alkaa Yhdysvaltain valtiovarainministeriöstä. Valtiovarainministeriö luo joukkovelkakirjalainan, joka asetetaan myyntiin joukkovelkakirjahuutokaupassa. Valtiovarainministeriön joukkovelkakirjalaina on pohjimmiltaan velkakirja, jossa sanotaan: “Jos sinä (ostaja) annat minulle X dollaria, minä (valtiovarainministeriö) annan sinulle Y prosenttia korkoa tälle rahalle Z vuoden ajan ja lisäksi täyden X dollarin pääoman.”

Jos Yhdysvaltain valtiovarainministeriö sanoo: “Haluaisimme myydä 1 biljoonan dollarin edestä joukkovelkakirjalainoja”, kuka astuu paikalle ja ostaa ne? Maailman suurimmat pankit. Sitten nämä pankit etsivät ostajia joukkovelkakirjoille preemiolla. Tässä kohtaa Federal Reserve astuu kuvaan. Liittovaltion keskuspankki ostaa joukkovelkakirjat suurilta pankeilta ja lähettää niille sähköisen rahan. Saatatte ihmetellä, mistä keskuspankki on saanut kaiken tuon rahan. Se loi sen tyhjästä, ei painamalla, vaan yksinkertaisesti tekemällä sähköisen hyvityksen suurten pankkien tilille Fedissä.

Suhteessa: How Many Real Estate Deals Could You Do With an Unlimited Supply of Money?

Saatat raapia päätäsi. Sallikaa minun selittää tämä: Iso pankki X osti 2 biljoonan dollarin joukkovelkakirjalainan ja myi sen Federal Reservelle 2 biljoonalla dollarilla, lisättynä preemiolla. Sitten keskuspankki sanoo: “Sen sijaan, että lähettäisin sinulle shekin, miksi en vain hyvittäisi sitä säästötiliä, joka sinulla on täällä keskuspankissa.” Iso pankki X vastaa: “Toki, anna mennä vain.” Parilla näppäimistön painalluksella Fed loi juuri 2 biljoonaa dollaria elektronista valuuttaa, joka istuu Big Bank X:n tilillä.

Kuulostaako hölynpölyltä? Tässä on lainaus Fedin entiseltä puheenjohtajalta Ben Bernankelta, joka kuvaili reaalimaailman esimerkkiä vuonna 2012 luennoidessaan George Washingtonin yliopistossa:

“Nyt voitte kysyä, no, Fed menee ja ostaa 2 biljoonan dollarin arvosta arvopapereita – miten me maksoimme sen? Vastaus on, että maksoimme nuo arvopaperit hyvittämällä niiden ihmisten pankkitilejä, jotka myivät ne meille, ja nämä tilit näkyivät pankeissa reserveinä, joita pankit pitivät Fedissä. Fed on siis pankkien pankki. Pankit voivat pitää talletustilejä Fedissä, ja niitä kutsutaan varantotileiksi. Kun arvopapereiden ostoja tehtiin, maksoimme niistä periaatteessa lisäämällä niiden varantojen määrää, joita pankeilla oli tileillään Fedissä.”

Tahdotko lisää tällaisia artikkeleita?

Luo tili jo tänään saadaksesi BiggerPocketin parhaat blogiartikkelit postilaatikkoosi

Rekisteröidy ilmaiseksi

Voit nähdä koko luennon täältä ja tämän täsmällisen lainauksen videon kohdasta 19:08.

Nyt siis taikaiskusta Isolla pankilla X on kaikki tämä raha tilillään Fedissä. Mitä Big Bank X tekee kaikella tällä uudella rahalla tileillään? No, Big Bank X teki juuri aika hyvin ostamalla valtion joukkovelkakirjalainoja, joten miksei menisi ostamaan lisää? Ne menevät takaisin joukkovelkakirjahuutokauppaan, ostavat lisää joukkovelkakirjoja, ja jälleen kerran Fed ostaa joukkovelkakirjat hyvittämällä ne niiden tilille. Näin valtiovarainministeriölle jää kasa sähköistä rahaa, jonka pankkiirit maksoivat heille. Iso pankki X on mukava ja rikas palkkioista. Ja Fediin tämä ei vaikuta, koska he vain syöttivät tietokoneelle tapahtuman, joka sai sen tapahtumaan, ja nyt he alkavat kerätä Y prosentin korkoa omistamistaan joukkovelkakirjoista.

Jos vielä raavit päätäsi ja ajattelet: “Ei, he eivät voi tehdä niin”, tässä on lainaus suoraan Bostonin keskuspankin kirjasta Federal Reserve Bank of Boston, Putting It Simply (1984): “Kun sinä tai minä kirjoitamme shekin, tilillämme on oltava riittävästi varoja shekin kattamiseksi, mutta kun Federal Reserve kirjoittaa shekin, ei ole olemassa pankkitalletusta, josta shekki nostetaan. Kun Federal Reserve kirjoittaa shekin, se luo rahaa.”

Mutta odota! Nyt valtiovarainministeriöllä on koko joukko rahaa. Mitä he tekevät sillä? He käyttävät sitä! He jakavat sitä hallituksen eri osille ja käyttävät sitä teihin, siltoihin, sosiaalisiin ohjelmiin ja armeijaan.

Rakennusyhtiöiden, hallitusorganisaatioiden ja kaikkien muiden yhtiöiden/yksityishenkilöiden, jotka tienaavat rahaa näillä hallituksen menoilla, omistajat ja työntekijät laittavat sitten palkkasekkinsä pankkitileilleen turvaan.

Murtoreservipankkijärjestelmä

Koska meillä ja monissa muissa maissa on käytössä murtoreservipankkijärjestelmä, pankit voivat nyt lainata prosenttiosuuden kokonaistalletuksistaan. Vaikka varantosuhteet voivat muuttua, monissa tapauksissa pankit saavat lainata 90 % kaikista talletuksista ja pitää 10 % varalla, jotta tilinomistajat voivat nostaa rahansa, jos he haluavat rahansa. Tämä tarkoittaa, että 90 prosenttia esimerkkimme työntekijöiden ansaitsemasta ja pankkiinsa tallettamasta rahasta päätyy lainaksi. Mutta ne rahat menevät jonnekin, eikö niin? Kyllä. Annan konkreettisen esimerkin selittääkseni, minne se menee.

Konkreettisen mutta hyvin perustavanlaatuisen esimerkin murtoreservipankkitoiminnasta ja siitä, mitä se tekee rahan tarjonnalle, annamme koulun opettajalle. Oletetaan, että opettaja tienaa 50 000 dollaria ja saa sen suoraan pankkitililleen. Pankki voi sitten lainata ja lainaa 45 000 dollaria eli 90 prosenttia hänen talletuksistaan. Sanotaan, että pankki päättää lainata 45 000 dollaria yritykselle työauton ostoa varten. Kuorma-auton myynyt trukkikauppias ottaa sitten 45 000 dollarin maksun ja tallettaa sen pankkitililleen. Sitten pankki lainaa 90 % siitä eli 40 500 dollaria jollekin, joka haluaa veneen. Veneen ostaja antaa sitten 40 500 dollaria myyjälle, ja venemyyjä tallettaa sen tililleen. Ja sitten venemyyjän pankki lainaa 90 %. Tämä jatkuu ja jatkuu, kunnes opettajan tallettamat 50 000 dollaria on laajentunut 500 000 dollarin pankkilainaksi.

Kun kuulet, että rahaa ei paineta, he eivät valehtele. Painokoneet eivät ehkä ole käynnissä, mutta valuuttaa venytetään pankkijärjestelmämme kautta. Todellisuudessa 92-96 % kaikesta luodusta valuutasta muodostuu juuri tässä pankkijärjestelmässä.

Tämä valuutan jatkuva lisääntyminen taloudessa vaikuttaa varmasti. Mitä enemmän valuuttaa kiertokulussa on, sitä korkeammalle hinnat nousevat tämän valuutan tarjonnan vuoksi. Jokapäiväiset ihmiset tekevät sitten töitä maksaakseen ne tavarat, jotka nyt maksavat enemmän. Me kaikki vaihdamme elämämme ja aikamme täällä maapallolla rahaan, jolla ostamme juuri niitä asioita, jotka jatkuvasti kallistuvat.

Kun dollarin arvo laskee, se helpottaa olemassa olevien velkojen maksamista

Mitä tämä kaikki tarkoittaa? Tämä tarkoittaa, että Yhdysvaltain valtiovarainministeriö ottaa biljoonia ja biljoonia velkaa – noin 19,5 biljoonaa dollaria, kun kirjoitin tätä artikkelia, mutta voit nähdä reaaliaikaisen velkaluvun täältä. He tekevät tämän lainaamalla dollareita luomiseksi Fediltä, mikä lisää valuutan tarjontaa ja aiheuttaa väistämättä inflaatiota.

Miksi valtiovarainministeriö haluaisi inflaatiota? Se saa massiivisen velkaluvun sattumaan vähemmän ja helpommin maksettavaksi. Anna kun selitän. Neljä vuotta sitten esimerkissämme valtiovarainministeriö lainasi 2 biljoonaa dollaria. Tuon 2 biljoonan dollarin ostovoimalla pystyttiin ehkä ostamaan 100 lentotukialusta armeijallemme.

Mutta neljä vuotta myöhemmin, koska maagisesti luodut 2 biljoonaa dollaria ovat kulkeneet pankkijärjestelmämme läpi ja muuttuneet 20 biljoonan dollarin yksityiseksi velaksi, valuutan tarjonta on suurentunut, ja sen vuoksi kaiken hinta on noussut heijastaakseen valuutan ylitarjontaa. Tämä hintojen nousu koskee myös lentotukialusten hintoja. Hallitus sai siis ostaa 100 lentotukialusta 2 biljoonalla dollarilla, mutta nyt ehkä 2 biljoonalla dollarilla saa vain 90 lentotukialusta, koska niiden hinnat nousivat kaiken muun mukana. Tämä tarkoittaa, että 100 lentotukialusta on nyt ehkä 2,2 biljoonan dollarin arvoinen, mutta he ovat edelleen velkaa vain lainaamansa kiinteät 2 biljoonaa dollaria. Kun dollarin arvo laskee, olemassa olevan velan maksaminen on helpompaa.

Inflaatio syö ostovoimaa on hankala ajatus ymmärtää, joten katsotaanpa toista esimerkkiä. Joe ostaa upouuden talon vuonna 1970 22 000 dollarilla, joka oli uuden asunnon mediaanihinta Yhdysvalloissa vuonna 1970 (tiedot löytyvät tästä kaaviosta). Joe löytää pankin, joka antaa hänelle 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan. Joe lainaa koko 22 000 dollaria. Seuraavien 30 vuoden aikana Joe lyhentää asuntolainaansa. Kun hän lyhentää asuntolainaa, hänen asuntonsa, kuten kaiken muunkin, hinta nousee hitaasti inflaation vuoksi. Mutta tarvitseeko Joen koskaan maksaa lainapääomaa enemmän kuin sovitut 22 000 dollaria? Ei. Velka on kirjanmerkki ajassa, joka jäädyttää dollarin ostovoiman vuonna 1970, vaikka kaikki muu maailmassa jatkaa kallistumistaan.
Related: 7 Toxic Money Habits That Harm Your Financial Future

Hallitus ymmärtää tämän. Heidän velkansa on helpompi maksaa, kun dollarin ostovoima laimenee inflaation myötä. Tämän lisäksi lisääntynyt inflaatio auttaa liu’uttamaan tulotasoja ylöspäin, mikä työntää yksilöt korkeampiin veroluokkiin, jolloin on helpompi kerätä lisää veroja, joilla maksetaan kaikki velan korot.

Jos ette usko minua, ottakaa se suoraan Federal Reserven suusta:

“The decrease in purchasing power incurred by holders of money due to inflation imparts gains to the issuers of money.” – St. Louisin keskuspankki (St. Louisin keskuspankki), katsaus, marraskuu 1975, s.22.

Palapelissä on yksi pala, jota emme ole käsitelleet. Muistatteko vielä aikoinaan, kun Fed teki joitakin tietokonemerkintöjä ostaakseen joukkovelkakirjalainoja, jotka maksavat Y prosentin korkoa? No, se tarkoittaa, että valtiovarainministeriö, joka laski joukkovelkakirjalainat liikkeelle, on Fedille velkaa Y %:n koron ja pääoman. Sen on tultava jostain. Aivan, verovirasto kerää nämä rahat valtiovarainministeriölle tuloverojen kautta. Jep, kovalla työllä ansaitsemamme verorahat menevät velkojen maksuun sen sijaan, että korjattaisiin kouluja, teitä tai mitään muuta hyödyllistä.

Miten tämä liittyy sinuun

Jos olet päässyt näin pitkälle, saatat miettiä: “Miten helvetissä tämä liittyy minuun?”. Se liittyy suuresti, ja sen ymmärtäminen, miten rahamme toimii, antaa sinulle kyvyn nähdä asiat eri tavalla. Se ei ainoastaan näytä sinulle, miten rahajärjestelmämme on huijaus, vaan se valistaa sinua mukautumaan tämän hulluuden väistämättömään lopputulokseen.

Miksi et pelaisi samaa peliä kuin hallituksemme? Muistatteko esimerkkimme Joesta, joka osti talonsa vuonna 1970 velalla? Miksi emme voisi tehdä samaa kaikkien sijoituskiinteistöjemme kanssa? Olen sanonut useaan otteeseen muissa artikkeleissa: “Tehokkaimmat työkalut kiinteistöalalla ovat velka ja verot”. Velka jäädyttää dollarin ostovoiman ajallisesti, ja kiinteistöt ovat veroystävällisin omaisuusluokka, mitä on olemassa.

Voin vain uskoa, että se rahamäärä, joka on valheellisesti luotu ja ruiskutettu talouteemme viime vuosien määrällisen keventämisen aikana, joka on tehnyt tiensä pankkijärjestelmän läpi, johtaa inflaatioon. Se voi viedä muutaman vuoden ja muutaman tapahtuman ennen kuin se tapahtuu, koska suuri osa tuosta rahasta majailee tällä hetkellä ulkomailla. Uskon kuitenkin, että kun valuutan määrää lisätään järjestelmässä, kuten hallituksemme on tehnyt, dollarin ostovoiman on pakko laskea. Tämän vuoksi velka on voimakas, sillä se varaa ostovoiman ajallisesti ennen kuin näemme hallituksemme toimien inflaatiotulokset. Tekemällä näin yksinkertaisesti yhdenmukaistat etusi niiden kanssa, jotka ovat vastuussa.

Viime kädessä rahajärjestelmässämme on kaksi polkua: Se voi hyperinflatoitua, tai Amerikan on tehtävä täysimittainen rahajärjestelmän uudistaminen. Henkilökohtainen uskomukseni on, että maat menettävät uskonsa dollariin ja alkavat käydä kauppaa muilla valuutoilla ja hylkäävät Yhdysvaltain joukkovelkakirjojaan. Tämä johtaa siihen, että suuri osa kvantitatiivisen keventämisen rahoista tulee takaisin ulkomailta, ja ajaudumme hyperinflaatioon.

Kummassakin skenaariossa haluan pitää hallussani aineellista omaisuutta, kuten kiinteistöjä. Jos hinnat räjähtävät inflaatiosta, hyvä kiinteistösijoittajille. Näemme massiivista arvonnousua, vuokrien nousua, ja olemme edelleen velkaa vain alkuperäisen velkamme alhaisemmilla kustannuksilla. Jos dollari tuhoutuu ja meillä on täysremontti, haluaisin omistaa jotakin, mitä ihmiset yhä tarvitsevat, jotta mitä tahansa seuraava rahajärjestelmä tuleekin käyttöön, omaisuuteni on arvoltaan paljon uutta valuuttaa.

Related: Haluatko menettää kaikki rahasi & Itke itsesi uneen? Tee nämä 4 aloittelijan virhettä!

Rahajärjestelmän ymmärtäminen voi vaikuttaa myös päivittäisen toiminnan tekijöihin makroanalyysin sijaan. Hiljattain monimiljoonaisen kerrostalokompleksin oston yhteydessä neuvottelin 5 %:n korotuksen LTV:hen, jos talletan 5 %:n erotuksen CD:lle heidän pankkiinsa. Ennen kuin tein tämän tarjouksen, olin juuttunut 75 prosentin LTV:hen. Kun tein tämän tarjouksen, pääsimme 80 %:n LTV:hen.

Miksi he tekisivät näin? Koska he pystyivät lainaamaan 90 % CD:stäni jollekin toiselle ja ansaitsivat siitä enemmän korkoa. Olin tyytyväinen, koska menen nostamaan CD-rahaa 12 kuukauden kuluttua. Mutta joutuuko pankki 12 kk:n päästä perimään CD-talletuksestani antamansa lainan takaisin? Ei. Koska ymmärsin, miten rahajärjestelmä toimii, pystyin lainaamaan lisää 100 000 dollaria. Mikä on tietysti hyvä asia, koska tuo velka todennäköisesti laimenee inflaation kautta.

Vai miten olisi, jos ottaisimme rahajärjestelmän taloudelliset käsitteet ja kohdistaisimme ne tiettyihin demografisiin tai psykografisiin ryhmiin? Jos esimerkiksi minimipalkka nousee 15 dollariin tunnilta, mitä luulet tapahtuvan? Monet sanovat: “No, kaikki pienituloiset korvataan roboteilla”. Niin, ehkä jotkut, mutta lukemattomat tutkimukset osoittavat, että sellaisten tuotteiden hinnat, jotka ovat ensisijaisia kustannuksia kyseiseen väestöryhmään kuuluville ihmisille, nousevat useammin. Tämä johtuu siitä, että valuutta pakotettiin yhdelle väestöryhmälle, ja vapailla markkinoilla hinnat mukautuvat aina ylimääräiseen valuuttaan. Vuokrauskyky (kysyntä) nousee tarjonnan pysyessä ennallaan. Jos minimipalkka nostetaan 15 dollariin tunnilta, luuletko, että C- ja D-luokan kiinteistöjen vuokrat nousevat? Ehdottomasti. Kyse ei ole keskustelusta siitä, onko se moraalisesti oikein vai väärin; se on vain tosiasia, kun kyse on vapaasta markkinataloudesta.

On niin tärkeää ymmärtää, miten rahajärjestelmämme toimii, ja ymmärtää, miksi hallitus tekee asioita, joita se tekee. Kun sinulla on tämä ymmärrys, voit tarkastella investointeja täyden linssin näkökulmasta. Jos pystyt ymmärtämään, voit asemoida omat sijoituksesi siten, että ne ovat linjassa niiden etujen kanssa, jotka määräävät asioista, ja samalla voit suojella itseäsi, jos asiat romahtavat ja palavat hulluuden takia.

Tämä oli aika perusteellinen keskustelu. Onko kysyttävää? Miten SINÄ käytät rahajärjestelmää hyödyksesi?