Chicagon asuntomarkkinoilla nähtiin yksi aktiivisimmista vuokrauskausista vuosiin, ja vuokranantajien ja isännöitsijöiden oli sopeuduttava uusiin säädöksiin näennäisesti joka viikko, kun Coronavirus-pandemia muokkasi monia arkielämän näkökohtia. Vuokralaiset viettävät asunnoissaan enemmän aikaa kuin koskaan, mikä pakottaa vuokranantajat arvioimaan uudelleen vuokraamiensa tilojen toimivuutta, mikä johti siihen, että tällä kaudella muutti enemmän vuokralaisia.

Chicagon luotetuimpana ILS:nä Domu on perehtynyt suuriin tietoihin, jotka liittyvät vuokralaisten käyttäytymiseen sekä Chicagon asuntojen hinnoittelun kehityssuuntauksiin rakeisella yksityiskohdalla naapuruston tasolle asti. Syksyn markkinapäivityksemme päätimme sisällyttää joitakin trendejä, joita näemme vuoden 2020 kolmen ensimmäisen täyden vuosineljänneksen aikana, verrattuna edellisvuosien vastaavaan ajanjaksoon markkinoiden voimakkaan kausivaihtelun mukauttamiseksi.

Tässä on valikoima uutisarvoisimmista oivalluksista:

Kuuden vuoden vuokrankasvuputki päättyy

Tämän kesän loppuun asti Chicagossa vallitsi vuonna 2013 alkanut koko kaupungin kattavan keskimääräisen vuokrahinnan nouseva trendi, jonka vuotuinen kasvuvauhti (CAGR) oli 1,43 prosenttia. Vuoden 2020 kolmannen vuosineljänneksen lopussa näemme kuitenkin ensimmäistä kertaa kuuteen vuoteen koko kaupungin kattavan keskivuokran laskevan 3 prosenttia 1 702 dollariin eli alle vuoden 2017 tason.

Vuokrien laskun suurin ajuri on asuntojen ylitarjonta Chicagossa vuoden 2020 aikana. Tämä ajoi monet vuokranantajat, erityisesti itsenäiset mom-and-pop-yritykset, leikkaamaan nopeasti hintojaan välttääkseen pitkäaikaisia tyhjiä asuntoja. Kerrotaan tämä reaktio taloudellisen epävarmuuden päälle, ja Chicagon vuokralaisilla oli enemmän vaihtoehtoja kuin vuosiin. Ja se antoi niille, jotka kärsivät taloudellisesta paineesta, kaivattua hengähdystaukoa.

On tärkeää korostaa, että tämä analyysi perustuu mainostettuihin vuokriin, eikä efektiiviseen nettovuokraan, josta on tulossa yhä suositumpi strategia, jota kiinteistöjen isännöitsijät käyttävät näyttääkseen vuokralaisille heidän suhteutetut kuukausittaiset säästönsä. Tämä tarkoittaa, että kaikkien niiden alennusten ja myönnytysten jälkeen, jotka alkavat tulvia markkinoille, hinnat ovat jopa alhaisempia kuin mitä tässä raportissa esitetään.

Suurimmat vuokranlaskut Loopin ympärillä ja yliopistojen lähellä

Keskiarvot voivat piilottaa paljon yksityiskohtia, mutta jos sukellamme syvälle tietoihin, tarina vaihtelee huomattavasti naapurustokohtaisesti.

Esimerkiksi Lakeshore East näki yhden suurimmista vuokrien laskusta 13 prosentin pudotuksella edellisvuoteen verrattuna, kun taas muilla alueilla Loopissa ja sen ympäristössä vuokrien pudotukset vaihtelivat 4 ja 7 prosentin välillä.

Hyde Parkin vuokrat putosivat 7 prosenttia, mikä johtuu osittain siitä, että kysyntä on vähentynyt opiskelijoiden taholta, joita kehotettiin suorittamaan kurssejaan etäopiskeluna tänä lukuvuonna Covid-19:n vuoksi.

Ohjeita uhmaten eräät Chicagon pohjoispuolen asuinalueet, kuten Rogers Park, Andersonville ja Lincoln Square, raportoivat noin 5 prosentin vuokrankasvusta, ja kysyntä oli voimakasta nuorilta chicagolaisilta, jotka panostivat näiden alueiden 24/7-elämäntyyliin, tai vain siksi, että he etsivät huoneistoja, joissa on enemmän tilaa verrattuna siihen, mitä he saavat lähempänä Loopia.

Lähellä eteläpuolella sijaitseva Bronzevillen kaupunginosa on varmasti poikkeus vuoden 2020 vuokrakaudella, sillä se koki ennennäkemättömän suuren kysynnän kasvun, kun vuokralaiset parveilivat Domussa listattuihin asuntoihin kyseisellä alueella, mikä yhdistettiin 19 prosentin vuokrankasvuun. Vastaavasti myös Pilsenin elinvoimaisessa naapurustossa vuokrat kasvoivat 4 prosenttia vastoin koko kaupungin suuntauksia.

Ja vaikka joillakin asuinalueilla näkemämme vuokrankasvutrendit selittyvät lisääntyneellä kysynnällä, joissakin tapauksissa keskimääräisen vuokrahinnan muutos johtuu siitä, että ylellisyys- ja korkeamman hintaluokan asuntojen ylitarjonta vinouttaa keskiarvoa korkeammaksi.

Suurin Chicagon asuntojen tarjonta vuosiin

Koronaviruspandemia johti siihen, että monet asunnot, jotka eivät olleet olleet markkinoilla vuosiin, vapautuivat yhtäkkiä, koska vuokralaiset joutuivat kohtaamaan haasteen muuttaa asuntonsa toimistoksi tai koska he halusivat päästä parvekkeelle tai sisäpihalle päästäkseen raittiiseen ilmaan sulkemisen aikana tai joissakin tapauksissa siksi, että vuokralainen kärsi taloudellisista vaikeuksista, jotka seurasivat ennennäkemättömän monista irtisanomisista ja lomautuksista.

Olipa vuokralaisten muuton taustalla mikä tahansa syy, kaudella 2020 Domussa oli ennennäkemättömän paljon asuntoja listattuna ja vuokralaisten kysyntä oli historiallisen suurta. Kuitenkin tässä täysin epätavallisessa asuntojen sekoittumisessa muutamalla naapurustolla tarjonta lisääntyi muita enemmän.

Valitsemalla koko kaupungin keskiarvo noin 20 prosenttia vertailukohteeksi, pohjoispuolen naapurustoissa, kuten Andersonvillessä, Rogers Parkissa, Edgewaterissa ja Lincoln Squarella, nähtiin pienempi varaston kasvu verrattuna koko kaupungin keskiarvoon, mikä viittaa siihen, että vuokralaiset näillä asuinalueilla uusivat vuokrasopimuksiaan hiukan todennäköisemmin. West Loopista, Pilsenistä, Old Townista ja Lakeviewista asuntoja etsivillä vuokralaisilla oli enemmän vaihtoehtoja kuin vuosiin.

Kohtaava häätöaalto?

Häädöt ovat olleet päällimmäisenä mielessä sekä vuokralaisten että vuokranantajien keskuudessa vuonna 2020. Tärkeimpiä kysymyksiä aiheen ympärillä ovat muun muassa se, sallitaanko häädöt kansanterveydellisen kriisin aikana ja mitä vaihtoehtoja vuokranantajilla on käytettävissään, kun heidän vuokralaisensa eivät pysty maksamaan vuokraansa — joko osittain tai kokonaan. Tuhannet vuokralaiset eri puolilla kaupunkia ovat olleet kykenemättömiä maksamaan vuokraa, ja heitä saattaa uhata häätö, kun Illinoisin häätömoratorio kumotaan.

Domu ei seuraa tarkkoja tietoja häätöihin liittyen sen enempää vuokralaisilta kuin vuokranantajiltakaan, mutta alustamme tarjoaa kuitenkin yleisiä suuntaviivoja tähän aiheeseen liittyen, ja näillä sivuilla ilmenneen kiinnostuksen perusteella arvioimme, että tämä on asia, joka saattaa koskettaa yli kaksikymmenkertaisesti suurempaa joukkoa vuokranantajia ja vuokralaisilta vuokralaisilta tämän vuoden aikana, kuin mitä aiempina vuosina on ollut.

Over-inventory of Luxury, Some Larger Units Seeing Rent Growth

Looking specifically at the change in rent by unit type for the top neighborhoods in Chicago, the Loop kamppailee hinnanlaskujen kanssa kaikissa yksikkökokoluokissa, mutta erityisesti studiot; koska tämä alue oli suhteettomasti vaikuttanut sosiaalisiin levottomuuksiin ja kamppailevien vähittäiskauppiaiden aiheuttamiin seurauksiin.

Samaan aikaan suuremmat yksiköt, erityisesti vuokrattavien yli 4 makuuhuoneen yksiköiden pieni inventaario, ovat säilyttäneet hintansa monissa kaupunginosissa ja jopa raportoineet vuokrien kasvusta joissakin tapauksissa, mikä johtuu varakkaista vuokralaisista, jotka etsivät enemmän tilaa.

Studiot, jotka muodostavat huomattavan osan Chicagon asuntokannasta, kehittyvät vaihtelevasti, sillä River Northin kaltaisilla naapurustoilla keskimääräinen vuokrahinta on noussut selvästi, mutta tässä tapauksessa muutos johtuu enemmänkin luksusyksikköjen ylitarjonnasta kuin lisääntyneen kysynnän vasteesta. Vaikka studiot suosituilla alueilla, kuten West Loopissa, Humboldt Parkissa, Lincoln Parkissa ja Logan Squarella, ovat edelleen yhtä suosittuja kuin ennenkin nuorten vuokralaisten keskuudessa, erityisesti niiden, jotka saattavat pitää koronaviruksen riskiä vähemmän merkittävänä tekijänä päätöksentekoprosessissaan.

Vaikka nämä tiedot voivat olla hyödyllisiä vuokranantajille, jotka valmistautuvat listaamaan asunnon, meidän on painotettava, että nykyisissä markkinaolosuhteissa hinnoittelu on ensiarvoisen tärkeää listautumisen menestyksen takaamiseksi, ja paras keino määritellä kilpailukykyinen vuokranmaksu on vertailevien yksikköjen tarkastelu. Domu tarjoaa yksityiskohtaisia tilastoja verkkosivuillamme, joissa on kvartiilien väliset keskimääräiset hinnoittelut naapurustoittain ja yksikkötyypeittäin kaikkien naapurustojen osalta, joissa on riittävästi inventaariota, lisätietoja tästä saat naapurustot-sivultamme.

Vuokraajat odottavat, mitä tapahtuu

Kansalliset suuntaukset viittaavat tilapäisten siirtojen kasvuun, kun vuokraajat odottavat, mitä tapahtuu coronavirus-kriisin ja talouden kanssa. Domu-käyttäjät eivät poikkea tästä, ja lyhytaikaisten vuokrien kysyntä on kasvanut, kun jotkut Chicagon vuokralaiset ovat odottamassa.

Kuka etsii väliaikaisia asumisratkaisuja vuonna 2020? Jotkut vuokralaiset muuttavat esikaupunkeihin ja vähemmän ruuhkaisille alueille noudattaakseen paremmin sosiaalista etäisyyttä koskevia ohjeita, ja opiskelijavuokraajat saattavat muuttaa takaisin kotiin vanhempiensa luokse, kunnes kampukset avautuvat täysin normaaliin kapasiteettiin. Jotkut vuokralaiset hyödyntävät etätyön ja virtuaaliluokkien tuloa etsimällä lisää tilaa vuokra-asuntoihinsa.

Viivästyksiä odotettavissa edessä – mitä vuokranantajat voivat tehdä?

Vuokralaisilla kestää kauemmin löytää asunto. Joissakin tapauksissa he saattavat aloittaa prosessin jopa 38 prosenttia tavanomaista aikaisemmin, sillä nykyisen ympäristön lietsoma epävarmuus on pakottanut monet vuokralaiset olemaan huolellisempia asunnonvalintaprosessissaan.

Mitä vuokranantajat voivat tehdä selvitäkseen näistä ainutlaatuisista markkinaolosuhteista? Ensinnäkin vuokranantajien olisi viisasta hyödyntää vuokra-asuntonsa vahvuuksia, kun he mainostavat ilmoituksiaan. Menneet ovat ne ajat, jolloin parveke tai takakuisti on pelkkä jälkiviisaus! Parvekkeet ja muut ulkoilmatilat ovat suositumpia kuin koskaan, joten Chicagossa sijaitsevan huoneistonsa tai asuntonsa ilmoitusta valmistelevan vuokranantajan tulisi tehdä parhaansa, jotta nämä tilat näyttäisivät houkuttelevilta mahdollisten vuokralaisten silmissä pyyhkäisemällä ylimääräiset lehdet pois tai paikkaamalla ärsyttävät betonin halkeamat.

Keittiö on myös keskipisteenä vuokralaisten keskuudessa pandemian aikana — niin paljon, että jääkaapit olivat loppu varastosta monissa suurissa kodinkoneliikkeissä vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä. Vuokralaiset ottavat kaiken irti karanteenielämästä leipomisen kaltaisilla yrityksillä, joten vuokranantajien kannattaisi puuttua keittiön puutteisiin heti. Kiiltävä keittiö, jossa on uudempia kodinkoneita, voi auttaa houkuttelemaan lisää vuokralaisia vuokralaisiksi.