Veteraanit kysyvät usein ikävien olosuhteiden vuoksi, miten he voivat käyttää VA-lainaa ulosmittauksen jälkeen. Toisin sanoen, kun VA-lainalla rahoitettu koti pakkohuutokaupataan, voivatko veteraanit edelleen käyttää VA-lainaetujaan? He voivat, mutta tiettyjä rajoituksia on olemassa. Tässä artikkelissa selitetään, miten veteraanit voivat käyttää VA-lainaansa ulosmittauksen jälkeen.

Kerromme erityisesti seuraavista aiheista:

• VA-lainaa koskeva yleiskatsaus
• Hyökkäys, määritelty
• VA-lainaan liittyviä näkökohtia
• How to Use the VA Loan After a Foreclosure
• Loppuajatuksia

Veteraanit voivat ostaa asunnon 0 dollarin käsirahalla

{Sponsored} VA Home Loan tarjoaa $0 Down ilman PMI. Selvitä, oletko oikeutettu tähän tehokkaaseen kodin ostoetuun. Prequalify today!

VA Loan Overview

The Department of Veterans Affairs-administered VA loan program serves as the US Government’s solution to provide military members and veterans a path to homeownership. Vaikka VA ei varsinaisesti lainaa lainanottajille, se takaa osan pankkien ja muiden yksityisten lainanantajien myöntämistä VA-lainoista.

Tämän hallituksen tuen ansiosta VA-lainaohjelma tarjoaa veteraaneille seuraavat valtavat edut:

• Ei vaadita käsirahaa
• Matalat korot (johtuen VA:n osittaiseen takaukseen liittyvästä pienentyneestä lainanantajariskistä)
• Ei yksityistä kiinnitysvakuutusta eli PMI:tä, ei vaadita
• Käyttöoikeus VA:n IRRRL-“streamline”-rahoitusohjelmaan

Suurimmalle osalle ensiasunnonostajista 20 prosentin käsirahan säästäminen on suurin este asunnon ostamiselle. Tämä tosiasia tekee VA-lainan “no-down”-ominaisuudesta niin houkuttelevan kelpoisuusehdot täyttäville lainanottajille – he voivat ostaa kodin säästämättä kymmeniä tuhansia dollareita (tai enemmän) käsirahaa varten.

Ja tämä “no-down”-etu – samoin kuin muutkin edellä mainitut edut – toimii kriittisenä sillanrakentajana takaisin kodinomistajuuteen veteraaneille, jotka ovat läpikäyneet aikaisemman talonsa ulosottoprosessin. Kun veteraanit kokevat kodin pakkohuutokaupan aiheuttaman taloudellisen katastrofin, he tarvitsevat kaiken mahdollisen hyödyn rakentaakseen varallisuutensa uudelleen.

Seuraavissa jaksoissa selvitämme sekä pakkohuutokauppaprosessin että – mikä tärkeämpää – sen, miten veteraanit voivat käyttää VA-lainaetuuksiaan pakkohuutokaupan jälkeen ostaakseen uuden kodin.

Pakkohuutokauppa, määritelty

Pakkohuutokauppa on oikeudellinen prosessi, jonka avulla lainanantajat voivat periä takaisin sen määrän, jonka lainanottaja on velkaa laiminlyödystä asuntolainasta. Yksinkertaisesti sanottuna, kun lainanottaja lakkaa maksamasta lainanmaksuja, ulosmittaus antaa pankille (tai muulle lainanantajalle) mahdollisuuden ottaa omistukseensa ja myydä kiinnitetyn kiinteistön. Prosessin tavoitteena on käyttää ulosmittauksesta saatavat tulot jäljellä olevan lainasaldon maksamiseen lainanantajalle.

Yksittäisen asuntolainan maksun laiminlyönti ei kuitenkaan tarkoita sitä, että lainanantaja tulee välittömästi viemään kotisi. Yleensä laiminlyönti tapahtuu, kun lainanottaja on laiminlyönyt tietyn määrän kuukausimaksuja. Ja jokaisessa osavaltiossa on erilaisia lakeja, joissa hahmotellaan ulosottoprosessia, mm:

• Millaisia ilmoituksia lainanantajien on sekä annettava lainanottajalle että julkaistava julkisesti
• Kodinomistajan mahdollisuudet saattaa lainanmaksut ajan tasalle ja välttää ulosmittaus
• Kiinteistön varsinaisen myynnin prosessi ja aikataulu

Ulosmittaus eli kiinteistön varsinainen takavarikointi ja jälleenmyynti edustaa viimeistä vaihetta tyypillisesti pitkällisen ulosmittausta edeltäneen prosessin jälkeen. Koska asunnon takavarikointi ei ole helppo tai nopea prosessi, lainanantajat tarjoavat lainanottajille yleensä useita vaihtoehtoja ulosmittauksen sijasta, jolloin vältetään molemmille osapuolille koituvat kielteiset seuraukset.

Vaikka VA-lainojen lainanottajat joutuvat ulosmittauksen kohteeksi paljon harvemmin kuin muut kuin VA-lainojen lainanottajat, lainanantajat pakkohuutokauppaavat veteraanien asuntoja. Kun näin tapahtuu – kodin menettämisen välittömän kielteisen vaikutuksen lisäksi – ulosmittaus tuhoaa luottotiedot, mikä tekee uuden kodin hankkimisen lähes mahdottomaksi.

Onneksi, kun VA-laina-asunto on ulosmitattu, veteraaneilla on joitakin keskeisiä etuja kodin ostamisessa, nimittäin mahdollisuus käyttää VA-lainaa toisen kerran – tosin tietyin rajoituksin.

VA-lainan käyttöoikeutta koskevia näkökohtia

Ymmärtääkseen, miten he voivat käyttää VA-lainaa ulosmittauksen jälkeen, veteraanien on ensin ymmärrettävä, miten VA-lainan käyttöoikeus toimii. Kuten edellä todettiin, veteraaniasioiden ministeriö takaa osan VA-lainoista. Tarkemmin sanottuna VA takaa 25 prosenttia VA-lainoista, tällä hetkellä 127 600 dollariin asti (vaikka tämä luku on A) vuosittain tarkistettu ja B) suurempi joillakin korkeampien elinkustannusten alueilla). Näin ollen vaatimukset täyttävät veteraanit voivat ilman käsirahaa lainata enintään 510 400 dollaria (127 600 dollarin lainaoikeus x 4).

Mutta entä jos ulosmitattu koti maksoi vähemmän kuin 510 400 dollaria?

Kun veteraani käyttää VA-lainaa, osa hänen lainaoikeudestaan sitoutuu asuntolainaan. Jos veteraani ostaa 200 000 dollarin asunnon, 50 000 dollaria oikeudesta on sidottu (200 000 dollaria x 25 prosenttia). Mutta kuten edellä todettiin, kokonaisoikeus on 127 600 dollaria (510 400 dollaria x 25 prosenttia). Tässä skenaariossa:

• Takauksen kattama oikeus yhteensä: 127 600 dollaria
• Miinus 1. lainan oikeus: -50 000 dollaria
• Edellinen oikeus: Tässä esimerkissä veteraanilla olisi jäljellä 77 600 dollarin jäljellä oleva oikeus ostaa 310 400 dollarin (77 600 dollaria x 4) asunto, vaikka huomioon otettaisiinkin 50 000 dollarin menetys, joka on sidottu ulosmitatun asunnon lainaan.

  Kuten seuraavassa jaksossa selvitetään, veteraaneilla on kuitenkin edelleen joitakin rajoituksia, kun he käyttävät VA-lainaoikeuttaan pakkohuutokaupan jälkeen.

  Kuinka käyttää VA-lainaa pakkohuutokaupan jälkeen

  Veteraanien on ensinnäkin ymmärrettävä, että kun he käyttävät VA-lainaansa pakkohuutokaupan jälkeen, he menettävät kaiken sen lainaoikeutensa menetyksen, joka heillä oli sidottuna pakkohuutokaupattuun asuntoon. Jatkamalla edellä esitettyä esimerkkiä tämä tarkoittaa, että veteraani menettää 50 000 dollarin oikeuden, joka on sidottu ulosmitattuun kiinteistöön (HUOMAUTUS: veteraanit voivat saada tämän oikeuden takaisin, mutta vain jos he maksavat VA:lle kaiken takaisin).

  Seuraavaksi veteraanien on otettava huomioon ulosmittauksen jälkeiset aikarajat. Kun lainanottajat hakevat tavanomaista rahoitusta ulosmittauksen jälkeen, heidän on yleensä odotettava vähintään seitsemän vuotta. Veteraanit, jotka käyttävät VA-lainaa, saavat paljon joustavammat luottovaatimukset, mikä tarkoittaa, että veteraanien on yleensä odotettava vain kaksi vuotta ulosmittauksen jälkeen, jotta he voivat käyttää VA-lainaansa uudelleen.

  Ja veteraanit, jotka ovat joutuneet ulosmittauksen kohteeksi taloudellisten vaikeuksien vuoksi, voivat itse asiassa käyttää VA-lainaansa kahta vuotta nopeammin, vaikkakin näitä tilanteita koskevat käytännöt vaihtelevat lainanantajakohtaisesti.

  Edellä esitetyn perusteella tässä ovat vaiheet, jotka veteraanien on toteutettava, jotta he voivat käyttää VA-lainaansa ulosmittauksen jälkeen:

  • Vaihe 1: Vahvista VA:lta, kuinka paljon sinulla on jäljellä ulosmittauksen jälkeistä VA-lainaa pyytämällä kelpoisuustodistusta (Certificate of Eligibility, COE) – lainanantajat voivat auttaa tässä prosessissa. Tämä määrä määrää, kuinka suuren VA-lainan voit lainata vaatimatta käsirahaa.
  • Vaihe 2: Vahvista, että olet täyttänyt tietyn lainanantajan vaatiman sulkeutumisen jälkeisen ajanjakson, joka on tyypillisesti kaksi vuotta, mutta lyhyempi, jos sinulla on taloudellisia vaikeuksia.
  • Vaihe 3: Hakeudu myöhempää VA-lainaa ja täytä lainanantajan lainan hyväksymisvaatimukset. Pelkkä jäljellä oleva VA-lainaoikeus ei takaa asuntolainan hyväksymistä. Veteraanien on edelleen täytettävä lainanantajan asettamat luottopistemäärä-, velka- ja tulovaatimukset.

  Huomattakoon, että vaikka veteraanien on edelleen täytettävä lainanantajan luottovaatimukset, kuten todettiin, VA-lainan luottovaatimukset ovat paljon joustavammat kuin tavanomaisissa lainoissa, mikä mahdollistaa nopeutetun sulkeutumisen jälkeisen aikataulun.

  Loppuajatuksia

  Vaikka kukaan veteraani ei halua käydä läpi ulosottoprosessia, tämän taloudellisen takaiskun ei tarvitse tuhota taloudellista tulevaisuuttasi. Olettaen, että veteraaneilla on jäljellä VA-lainaoikeutta ja että he voivat täyttää lainanantajan luotto-, velka- ja tulovaatimukset, he voivat käyttää VA-lainaansa ostaakseen uuden kodin jo kahdessa vuodessa ulosmittauksen jälkeen – mikä on paljon parempi kuin tavanomaisiin lainoihin liittyvä seitsemän vuoden odotusaika.

  Maurice “Chipp” Naylon vietti yhdeksän vuotta jalkaväen upseerina merijalkaväessä. Tällä hetkellä hän on lisensoitu CPA, joka on erikoistunut kiinteistökehitykseen ja kirjanpitoon.

  VA-kotilainan opas	VA-kotilainatyökalut
  Varkauden välttäminen VA-lainoilla	Voitko ostaa varkauden varkauden VA-lainalla?
  VA-lainan käyttöoikeus	Va-lainan käyttäminen toisen kerran