Tässä marraskuussa kalifornialaisia äänestäjiä pyydetään toisen kerran yhtä monessa vuodessa kumoamaan osavaltion laajuiset rajoitukset vuokrasäännöstelylle Costa-Hawkinsin vuokra-asuntolaissa (“Costa Hawkins”). Seuraavassa esitetään yhteenveto ehdotuksesta 21, jota sen kannattajat kutsuvat nimellä Rent Affordability Act (“Prop. 21”), ja sen mahdollisista vaikutuksista asuntojen vuokranantajiin ja vuokralaisiin Kaliforniassa.

Ehdotus 10 ja Costa-Hawkins

Ehdotuksen edeltäjä, ehdotus 10, hylättiin lähes 60 prosentilla äänestäjistä vuonna 2018. Se olisi kumonnut Costa-Hawkinsin ja sallinut paikallishallintojen ottaa käyttöön vuokrasääntelyä kaikenlaisissa vuokra-asunnoissa. Vuonna 1995 hyväksytty Costa-Hawkins sallii paikallishallintojen säätää ja käyttää vuokrasäännöstelyä lukuun ottamatta a) asuntoja, jotka on otettu ensimmäistä kertaa käyttöön 1. helmikuuta 1995 jälkeen, ja b) tiettyjä asuntoluokkia, kuten osakehuoneistoja, rivitaloja ja omakotitaloja. Vuokranantajat, joita Costa-Hawkins suojaa, saavat tällä hetkellä nostaa vuokran markkinahintaan, kun vuokralainen vapautuu asunnosta.

Prop. 21

Jos äänestäjät hyväksyvät, Prop. 21 antaisi paikallisviranomaisille mahdollisuuden ottaa käyttöön asuntojen vuokrasäännöstelyä lukuun ottamatta a) asuntoja, jotka on otettu ensimmäistä kertaa käyttöön viimeisten viidentoista (15) vuoden aikana, ja b) asuntoja, jotka ovat sellaisten luonnollisten henkilöiden omistuksessa, jotka omistavat enintään kaksi (2) asuntoyksikköä, joilla on erilliset omistusoikeudet, kuten omakotitalot, asunto-osakeyhtiöt ja tietyt kaksikerroksiset asunnot, tai jaettuja asunto-osuuksia, kuten yhteisölliset huoneistohankkeet ja asunto-osuuskunnat. Ehdotuksessa 21 sallittaisiin edelleen, että vuotuisia vuokrankorotuksia koskevat paikalliset rajoitukset voivat olla tiukempia kuin nykyinen osavaltion laajuinen rajoitus. Ehdotuksessa 21 säädettäisiin, että uuden vuokrasuhteen kolmen (3) ensimmäisen vuoden aikana vuokrankorotusten yhteenlaskettu yläraja on 15 prosenttia (15 %) välittömästi edellisen vuokrasuhteen aikana voimassa olleesta vuokrankorotuksesta. Tämä kolmen vuoden vuokrankorotuskatto täydentäisi kaikkia vuokrankorotuksia, jotka muutoin sallitaan paikallisella lainsäädännöllä.

Tenant Protection Act of 2019

Prop. 21 on jatkoa tammikuussa 2020 käyttöön otetulle vuoden 2019 vuokralaisen suojelua koskevalle laille (Tenant Protection Act of 2019), jolla säädettiin osavaltionlaajuinen vuokranvalvontakatto vuokrankorotusten vuotuisille korotuksille, joka on viisi prosenttia (5 %) lisättynä prosenttimääräisellä kuluttajahintaindeksin muutoksella, tai kymmenellä prosentilla (10 %) sen mukaan, kumpi niistä on pienempi. Vaikka vuoden 2019 vuokralaisen suojelulain katsotaan tarjoavan maan vahvimpia osavaltiossa käyttöön otettuja vuokrankorotuskattoja ja vuokralaisen suojaa, se ei vaikuta tyhjillään olevien asuntojen vapauttamiseen, mikä tarkoittaa, että vuokranantajat voivat tällä hetkellä asettaa alkuvuokrat uusille vuokrasopimuksille. Jos ehdotus 21 hyväksytään, se estäisi tosiasiallisesti Costa-Hawkinsin suojaamien vuokranantajien mahdollisuuden asettaa alkuvuokrat markkinahintojen mukaisiksi, jos se johtaisi yli viidentoista prosentin (15 %) korotukseen edellisen vuokralaisen vuokraan verrattuna.

Kannatus ehdotukselle 21

Ehdotuksen 21 kannattajat väittävät, että toimenpide antaisi vuokralaisille enemmän taloudellista turvaa, vähentäisi asunnottomuutta ja auttaisi lievittämään osavaltion laajuista asuntojen kohtuuhintaisuuskriisiä. Prop. 21 -kampanjaa sponsoroi Aids Healthcare Foundation, ja sen merkittäviin tukijoihin kuuluvat senaattori Bernie Sanders, edustajainhuoneen edustaja Maxine Waters, Kalifornian demokraattinen puolue ja Etelä-Kalifornian ACLU.

Vastustus Prop. 21:lle

Prop. 21:n vastustajat väittävät, että ehdotetut lakimuutokset vahingoittaisivat vuokralaisia, koska ne vähentäisivät yksityisen sektorin rakennuttajien halukkuutta tuoda lisää kohtuuhintaisia asuntoasuntoja markkinoille, ja heikentäisivät kiinteistöjen arvoa, mikä johtaisi pienempiin tuloihin kunnille. Californians for Responsible Housing johtaa kampanjaa aloitteen vastustamiseksi, ja muita vastustajia ovat muun muassa kuvernööri Gavin Newsom, Howard Jarvisin veronmaksajayhdistys, Kalifornian NAACP:n osavaltiokonferenssi ja Kalifornian eläkeläisten kongressi.

Päätöksentekoon tarvitaan ääniä

Aloitteen hyväksymiseksi tarvitaan ääniä. 21 hyväksytään ja siitä tulee osavaltion laki, yli viidenkymmenen prosentin (50 %) tämän ehdotuksen puolesta annetuista äänistä on äänestettävä “kyllä”.

Authored by Reuben, Junius & Rose, LLP Attorney Michael Corbett.

Tässä päivityksessä käsiteltyjä asioita ei ole tarkoitettu oikeudelliseksi neuvonnaksi eikä vastaanottajaan synny asianajaja-asiakassuhdetta. Lukijoiden on neuvoteltava oikeudellisen neuvonantajan kanssa ennen kuin he luottavat mihinkään tähän sisältyviin tietoihin. Reuben, Junius & Rose, LLP on täyden palvelun kiinteistöalan asianajotoimisto. Olemme erikoistuneet maankäyttöön, kehitykseen ja rakennusoikeuteen. Tarjoamme myös monenlaisia transaktiopalveluja, mukaan lukien vuokraus, yritysostot ja -myynnit, osakeyhtiöiden ja muiden yhteisöjen perustaminen, lainananto/työskentelyapua, jako- ja osakehuoneistotyöt.