Vapaan maan ostaminen voi olla jännittävä yritys. Mutta jos et tutki ennen ostoa, miten tontti on kaavoitettu, saatat huomata, että unelmiesi kodin rakentaminen tai pienen myymälän avaaminen on tiukasti kielletty.

Pelkkä maan kaavamerkinnän (kuten “asuinrakennus” asunnoille tai “kaupallinen” myymälöille ja muulle liiketoiminnalle) tunteminen ei riitä. Sinun on myös selvitettävä tarkalleen, mitkä käyttötarkoitukset ovat sallittuja osoitetussa kaavamerkinnässä ja mitä rajoituksia sinuun maanomistajana näin ollen saatetaan soveltaa.

Mitä on kaavoitus ja miten se vaikuttaa sinuun?

Kiinteistöjen kaavoitusta säännellään yleensä paikallisilla laeilla (joita joskus kutsutaan myös asetuksiksi), jotka jakavat maan eri alueisiin tai “vyöhykkeisiin”. Maa-alueen käyttö on rajoitettu sovellettavalla vyöhykkeellä sallittuihin tarkoituksiin.

Vyöhykejaon tavoitteena on tyypillisesti järjestää maankäyttö mahdollisimman tehokkaaksi ja viihtyisäksi. Esimerkiksi kaupalliset yritykset ovat yleensä tehokkaampia ja menestyksekkäämpiä, kun ne on ryhmitelty lähelle toisiaan (“kaupalliselle” vyöhykkeelle), ja useimmat ihmiset rakentavat kodin mieluummin tontille, joka sijaitsee vyöhykkeellä, jossa teollisuuskäyttö on kielletty, välttääkseen sen mahdollisuuden, että naapuriin voi ilmestyä äänekäs ja haiseva tehdas.

Yleisiä kaavamerkintätyyppejä

Vyöhykejaot ja kullakin kaavamerkinnällä sallitut käyttötarkoitukset vaihtelevat alueittain. Yleisiä kaavamerkintöjä voivat olla:

• “Asuinalueet”, joilla sallitaan koteja tai muita asuntoja.
• “Kaupalliset” alueet, joilla sallitaan vähittäismyymälöiden, toimistojen, ravintoloiden, teattereiden jne. toiminta.
• “Teollisuusalueet”, joilla sallitaan teollisuusyrityksiä (tehtaita).
• “Maaseutualueet”, joilla sallitaan maatiloja ja muuta avointa maata.
• “Historialliset” alueet, jotka tarjoavat suojelua rakenteille, joilla on historiallista merkitystä.
• “Ympäristöalueet”, jotka suojelevat herkkiä luontoalueita.
• “Esteettiset” alueet, joilla määrätään, miltä rakenteiden on näytettävä kaavoitetulla alueella.

Vyöhykejakotyyppejä jaotellaan toisinaan vielä tarkemmin alatyyppeihin. Esimerkiksi “asuinalueiden” kaavoitukseen voi sisältyä useita alatyyppejä, joista kukin sallii eri asuntotiheyden (esimerkiksi “Asuinalue 1” vain omakotitaloille, “Asuinalue 2” paritaloille, kolmioille ja nelioille ja “Asuinalue 3” kaikille yli neljä asuntoa käsittäville asunnoille).

Kiinteistöä voi myös koskea useampi kuin yksi alue. Esimerkiksi maaseutumaiseksi kaavoitettu maa saattaa kuulua myös ympäristövyöhykkeeseen tai myös esteettiseen vyöhykkeeseen (tai kaikkiin kolmeen kerralla).

Mikä tahansa tapa, jolla aiot kehittää tai käyttää kiinteistöä, on oltava kaikkien sovellettavien kaavamerkintöjen mukainen, joten sinun on tarkistettava kaikki niiden vaatimukset ennen kuin ostat tontin, jolle haluat rakentaa.

“Maaseutumaiseksi” kaavamerkinnällä saatetaan esimerkiksi sallia kiinteistöllä vain yksi asunto tai rajoittaa ulkorakennusten määrää ja kokoa. Jos maa-alue on myös “ympäristövyöhykkeellä”, rakentaminen tietyillä maa-alueen osilla saattaa olla kiellettyä, tai sinun on ehkä säilytettävä häiriintymätön eläinten elinympäristö (kuten olemassa olevat puut tai niityt) maa-alueella.

Jos maa-alue on myös “esteettisellä” vyöhykkeellä, sinun on ehkä käytettävä tiettyjä maalivärejä ja rakennusmateriaaleja, rakennettava tiettyjen korkeusrajojen puitteissa tai toimitettava rakennussuunnitelmat tarkastuskomitean hyväksyttäväksi ennen rakentamisen aloittamista.

Vyöhykejakoasetukset riippuvat tontin sijainnista

Kullakin paikkakunnalla käytetään tavallisesti omia lyhenteitä erityyppisille vyöhykkeille. Esimerkiksi jossakin paikassa “R1”-kaavoitus saattaa tarkoittaa “asuinaluevyöhykettä”, ja toisessa paikassa “R1” saattaa kuvata “maaseutualuevyöhykettä”.

Tietyillä paikkakunnilla on myös “kumulatiivisia kaavoitusjärjestelmiä”, jotka sallivat minkä tahansa käyttötarkoituksen, jonka katsotaan olevan vähemmän haitallista tai vaikutuksiltaan vähäisempää kuin kaavoitetun käyttötarkoituksen. Esimerkiksi teollisuusvyöhykkeet voivat olla vaikutuksiltaan suurimpia, seuraavaksi suurin on kaupallinen käyttö ja pienin vaikutus on asuinalueilla. Jos siis olet todella innokas rakentamaan asunnon teollisuusalueelle, kumulatiivinen kaavoitus saattaa sallia sen.

Ei kuitenkaan kannata luottaa siihen, että tämä järjestelmä on käytössä kaikilla alueilla. Jokin toinen paikka ei ehkä käytä kumulatiivista kaavoitusta, vaan sallii sen sijaan vain tarkalleen määrätyn vyöhykkeen määrittelemän käyttötarkoituksen.

Miten saat selville kiinteistön kaavoituksen

Kiinteistön myyjän (tai tarvittaessa kiinteistönvälittäjän) pitäisi pystyä kertomaan sinulle tontin kaavamerkintä. On myös erinomaista varmistaa se, mitä sinulle kerrotaan, katsomalla alueen kaavoituskarttaa.

Kunnalliset viranomaiset, jotka käsittelevät maankäyttöä ja kaavoitusta, voivat todennäköisesti antaa sinulle kopion sovellettavasta kaavoituskartasta. Tutustu myös läheisten kiinteistöjen kaavoitukseen varmistaaksesi, että alueen muut sallitut käyttötarkoitukset eivät aiheuta ongelmia. Jos et esimerkiksi halua asua lähellä maatilaa tai tehdasta, varmista, että läheiset kiinteistöt eivät salli tällaisia käyttötarkoituksia.

Hanki myös jäljennös sovellettavista kaavoitusmääräyksistä ja tutustu niiden vaatimuksiin Jos tarvitset apua määräysten kielenkäytön tulkinnassa tai niiden soveltuvuuden määrittämisessä, alueen kokenut kiinteistöasianajaja voi auttaa.

Voit saada kaavoitusta muutettua

Mitä jos rakastat tiettyä maata, mutta sen kaavoitus ei anna sinun käyttää sitä haluamallasi tavalla? Ehkä haluat esimerkiksi myydä vihanneksia, joita aiot kasvattaa maalla, pitämällä pientä vähittäismyyntikojua. Huomaat kuitenkin, että kiinteistön “maaseudun” kaavamerkintä kieltää kaiken kaupallisen toiminnan kyseisessä paikassa.

Et ole välttämättä onneton. Joskus voit saada kaavoitusta muutettua. (Katso Nolon artikkeli “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land?”.)

Vaihtoehtoisesti voit ehkä saada kaavamuutoksen tai poikkeusluvan, jolla sallitaan nykyisen kaavoituksen mukaan kielletty käyttö. Tarkista paikalliselta kaavoitusosastolta, onko jokin näistä mahdollista, ja jos on, mitkä olisivat seuraavat vaiheet.

Vapautuksen, poikkeusluvan tai kaavamuutoksen saaminen edellyttää todennäköisesti paljon paperityötä, maksuja, vaivaa ja aikaa. Lisäksi onnistumisesta ei ole takeita. Jos kielletty käyttötarkoitus on sinulle erityisen tärkeä, parhaana ratkaisuna voi olla sellaisen toisen kiinteistön löytäminen, joka sopii käyttötarkoitukseesi.

Jos olet kuitenkin sitoutunut tiettyyn kiinteistöön, sinun on syytä sisällyttää maanostosopimukseen lauseke, jossa oston ehdoksi asetetaan, että ensin on hankittava tarvittava poikkeuslupa tai kaavamuutos. Lausekkeen tulisi sallia tietty ajanjakso, jonka aikana voit purkaa sopimuksen ja saada vakuusrahasi takaisin, jos et ole tyytyväinen siihen, että voit saada tarvitsemasi kaavoituksen. Kokenut asianajaja tai muu kiinteistöalan ammattilainen voi auttaa sinua laatimaan tehokkaan ehdollisen lausekkeen tämän toteuttamiseksi.

Tutki kaavoitus nyt välttääksesi ongelmat myöhemmin

Tutustumalla maan kaavoitukseen ennen ostoa voit varmistaa, ettet tee sitä virhettä, että ostat “ihanaa” maata, jota et voi käyttää haluamallasi tavalla omistettuasi sen.