https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Pitäisikö Landowners Enter Into Oil and Gas Leases Given Today’s Low Natural Gas Prices?

Answer:

Es riippuu…

Erittely

Pennsylvanian maanomistajien on harkittava huolellisesti, miten nykyiset alhaiset maakaasun hintamarkkinat voivat vaikuttaa kielteisesti energiayhtiöiden öljy- ja maakaasuvuokraustarjouksiin. Kuten usein sanon All Things Marcellus -ohjelmassa, kaasuyhtiöt ovat hyvin älykkäitä ja niiden maanomistajat ymmärtävät, miten esittää kaasun vuokrasopimus- ja muita tarjouksia maanomistajille allekirjoitusten varmistamiseksi. Yksi hyvin yleinen yhtiön landman tekniikka tällä hetkellä on käyttää alhaisia maakaasun hintoja välineenä vakuuttaa maanomistajat allekirjoittamaan huonoja kaasun vuokrasopimuksia ja muita sopimuksia.

Common Landman Technique in a Bad Natural Gas Price Market

Landman selittää maanomistajille, että vuosikymmenen alhaisen maakaasun hinnan vuoksi kaasuyhtiöllä ei ole taloudellisia resursseja tehdä korkeampia vuokrasopimuspalkkio- tai korkeampia royalty-prosenttiosuuksia sisältäviä leasing-tarjouksia. Väite jatkuu siten, että kaasuyhtiö on pahassa taloudellisessa ahdingossa, ja on ihmeellistä ja hämmästyttävää, että yhtiö tekee minkäänlaisia tarjouksia kiinteistönne vuokraamisesta. Tämän jälkeen maanomistaja selittää, että alhaiset maakaasun hinnat ovat tuhonneet kaasuyhtiön vuokrausbudjetin, eikä yhtiö pysty tarjoamaan mitään ylimääräistä hehtaarikohtaista bonuskorvausta tai korkeampaa rojaltiprosenttia maakaasun alhaisen hinnan vuoksi. Kiinteistönvälittäjä selittää lopuksi, kuinka onnekas olet, kun saat mitään tarjousta, ja kuinka kiinteistönvälittäjä on järkyttynyt siitä, että kaasuyhtiö pystyy edes tekemään sinulle nykyisiä vuokratarjouksia näillä laskusuhdanteessa olevilla markkinoilla.

Ensimmäisellä silmäyksellä tämä saattaa vaikuttaa järkevältä, että olet onnekas, kun saat mitään tarjousta, ja että sinun pitäisi tarttua tähän tilaisuuteen vuokrata. Kun kuitenkin harkitset vuokrasopimustarjouksen kaikkia näkökohtia perusteellisesti, saattaa käydä ilmi, että sinulle voi olla parasta kieltäytyä ja neuvotella nykyisestä vuokrasopimustarjouksesta kieltäytymällä nykyisestä tarjouksesta ja odottamalla, että maakaasumarkkinat elpyvät.

Maanomistajien on tutkittava perusteellisesti henkilökohtainen ja ainutlaatuinen tilanteensa

On monia monimutkaisia tekijöitä, joita jokaisen maanomistajan on harkittava perusteellisesti punnitessaan mitä tahansa tarjousta öljyn- ja kaasunporausoikeutensa vuokraamiseksi. Vuokraustarjous voi olla yhdelle henkilölle kohtuullisen hyväksyttävä, mutta sama tarjous voi olla toiselle henkilölle täysin mahdoton hyväksyä ja sopimaton. Avain oikean päätöksen tekemiseen on oman tilanteen ymmärtäminen ja kaikkien asiaankuuluvien tekijöiden täysimääräinen huomioon ottaminen, kun punnitaan kaasunvuokraus- tai muuta tarjousta.

Esimerkki öljy- ja kaasunvuokrasopimustarjouksesta maanomistajan arviointia varten

Yksi esimerkki öljy- ja kaasunvuokrasopimustarjouksesta, joka ei ehkä ole järkevä joillekin kiinteistönomistajille näillä alhaisen maakaasun hinnan markkinoilla, on seuraava tarjous:

• 10-vuotinen ensisijainen öljyn- ja kaasunvuokrasopimus;

• 1000 dollaria hehtaarikohtaista bonusta varten;

12.5 % rojaltipalkkiot tuotetusta maakaasusta, mutta tuotannon jälkeiset kustannukset, kuten putkikuljetus- ja keräilymaksut, vähennetään maanomistajan rojaltimaksuista.

1000 dollaria hehtaarilta Bonusmaksu Arviointi

Aluksi mielestäni ainoa todella houkutteleva näkökohta tässä tarjouksessa on 1000 dollaria hehtaarilta oleva bonusmaksu. Tämä tarkoittaa sitä, että jos yhtiön johto hyväksyy omistusoikeuden ja hyväksyy virallisesti toteutetun kaasun vuokrasopimuksen, yhtiö maksaa maanomistajalle 1000 dollaria hehtaarilta tyypillisesti 90 tai 120 päivän kuluessa siitä, kun maanomistaja on toteuttanut ja toimittanut öljy- ja kaasusopimuksen yhtiölle. Vaikka 1 000 dollaria hehtaarilta on varmasti mukava summa, Pennsylvaniassa maanomistajat ovat aiemmin saaneet vuokrasopimusbonuksia jopa 6 000 dollaria hehtaarilta tai enemmänkin. Vaikka Pennsylvanian maanomistajat ovatkin saattaneet aiemmin saada paljon suurempia hehtaarikohtaisia bonuksia, 1 000 dollaria hehtaarilta voi kuitenkin olla kohtuullinen tarjous tietylle alueelle tällä hetkellä. Toisaalta edustin hiljattain Lounais-Pennsylvaniassa sijaitsevaa maanomistajaa, joka allekirjoitti korkeimman koskaan neuvottelemani hehtaarikohtaisen bonusvuokrasopimuksen, kun maakaasun hinta on tällä hetkellä alhainen. Kaikkien maanomistajien on otettava huomioon kaikki asiaankuuluvat tekijät punnitessaan hehtaarikohtaisia bonustarjouksia maksullisissa öljy- ja kaasuvuokrasopimuksissa.

Johtopäätöksenä tästä on, että kaasun vuokramarkkinat muuttuvat jatkuvasti, ja jokaisen maanomistajan on harkittava huolellisesti aiempia vuokramarkkinoita, nykyisiä vuokramarkkinoita ja mahdollisia tulevia vuokramarkkinoita arvioidessaan tarjottua hehtaarikohtaista bonusta. Tietenkin hehtaarikohtainen bonus on vain yksi monista seikoista, joita on harkittava, kun harkitaan öljy- ja kaasuvuokrasopimuksen tekemistä.

10 vuoden ensisijaisen vuokrasopimuksen arviointi

Kymmenen vuoden ensisijaisen vuokrasopimustarjousta olisi vältettävä aina kun mahdollista. Mieti, miksi sinun pitäisi tehdä 10 vuoden vuokrasopimus nyt sellaisen yrityksen kanssa, jolla on tällä hetkellä pieni leasingbudjetti nykyisten alhaisten maakaasun hintojen vuoksi. 10 vuoden öljy- ja kaasuvuokrasopimus antaa yhtiölle vähintään 10 vuotta aikaa porata, eikä se missään nimessä tarkoita, että sinulle taattaisiin rojaltit 10 vuoden kuluessa. Muista, että kaasuyhtiöt voivat yleensä monin tavoin pidentää vuokrasopimuksia niiden ensisijaisen voimassaoloajan jälkeen ilman, että kiinteistön omistajalle maksetaan kaasuntuotantoa tai rojalteja. Kymmenen vuoden ensisijainen vuokrasopimuskausi on liian pitkä, ja sitä olisi vältettävä aina, kun se on mahdollista. Kymmenen vuoden vuokra-aika itsessään johtaa siihen, että monet valveutuneet maanomistajat hylkäävät kaasunvuokraustarjouksen ja etsivät parempia tilaisuuksia tulevaisuudessa.

12,5 prosentin maakaasun rojalti, jossa on täydet tuotantokustannusten vähennykset Arviointi

Viimeiseksi, mutta kenties tärkeimpänä, 12,5 prosentin rojaltitarjous, jossa on täydet tuotantokustannusten vähennykset, on huonoin mahdollinen maanomistajan rojalti, jonka Pennsylvanian lainsäädäntö sallii. Yksinkertaisesti sanottuna pennsylvanialainen maanomistaja ei voi saada huonompaa korvausta kuin 12,5 prosentin rojalti, johon sisältyy täydet vähennykset. Olen edustanut vuodesta 2008 lähtien hyvin harvoja maanomistajia, jotka ovat allekirjoittaneet vuokrasopimuksia alle 15 prosentin rojalteilla, ja monet Pennsylvanian maanomistajat ovat saaneet jopa 21 prosentin vuokrasopimuksia erittäin vahvoilla vuokramarkkinoilla. Jos harkitset 12,5 prosentin vuokrasopimustarjousta, sinun on ymmärrettävä, että tämä on alhaisin Pennsylvanian lain sallima rojaltiprosentti ja että sinulle ei koskaan tulevaisuudessa tarjota alhaisempaa rojaltiprosenttia. On kuitenkin aina mahdollista, että et saa tulevaisuudessa yhtään vuokratarjousta, mutta jos alueellasi on runsaasti maakaasua, voit kohtuudella odottaa tulevia vuokratarjouksia, etkä voi pärjätä huonommin kuin 12,5 prosentin rojaltiprosentilla ja täydellä tuotantokustannusten vähennyksellä.

Yhteenveto esimerkkikaasunvuokraustarjouksen arvioinnista

Yhteenvetona voidaan todeta, että 1 000 dollarin hehtaaripalkkio voi vaikuttaa houkuttelevalta, mutta nykyisillä markkinoilla, joilla maakaasun hinnat ovat vuosikymmenen ajan alhaiset, voi yksityiskohtaisen arvioinnin jälkeen perustellusti ajatella, että parempia tarjouksia voi olla saatavilla tulevaisuudessa. Koska Pennsylvaniassa porataan hyvin vähän maata, monet maanomistajat voivat hyötyä siitä, että markkinat voivat mahdollisesti elpyä niin, että kaasuyhtiöt ovat paremmassa asemassa tarjotakseen maanomistajille edullisempia öljy- ja kaasuvuokrasopimuksia.

Muista, että tämä blogi ja kaikki verkkosivuillamme olevat tiedot eivät ole erityisiä neuvoja yksittäiselle maanomistajalle, ja kaikkien maanomistajien, jotka vakavasti harkitsevat öljy- ja kaasuvuokrasopimustarjousta tai mitä tahansa maakaasusopimusta, tulisi neuvotella kokeneen öljy- ja kaasualan asianajajan kanssa, ennen kuin he tekevät mitään päätöksiä tai allekirjoittavat mitään sopimusta.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners