Suunnitelmalla muuttaa Tysons kävelykelpoiseksi kaupunkikeskukseksi on koko-ongelma.

Pyrkiessään tiheään, kävelykelpoiseen katuverkkoon Fairfaxin piirikunta kannustaa Tysonsissa suuriin, yhdistettyihin kehityshankkeisiin, joiden pinta-ala on yli 10 hehtaaria (kaavoitusasetuksen pykälän 6-506 mukaan) – joillakin alueilla jopa 20 hehtaaria. Ajatuksena on, että nämä hankkeet ovat tarpeeksi suuria edistääkseen pienempien katujen uutta verkostoa, joka tarjoaa jalankulkijoille vaihtoehdon Tysonsin leveille, autokeskeisille kaduille.

Mutta toisinaan kiinteistönomistajat eivät halua yhdistää hankkeita. Ja kuten Emily Hamilton kirjoitti GGWashille kesäkuussa, suuret rakennuskohteet “eivät yleensä tarjoa monipuolisia ja hienojakoisia rakennettuja ympäristöjä, joita jalankulkijat yleensä rakastavat”. Toisin sanoen jalankulkijaverkoston tavoittelu vaikeuttaa samalla Tysonsin kehittämistä paikkoihin, joissa kävelijät haluavat kävellä.

Tämän ongelman vuoksi Fairfaxin piirikunnan hallintoneuvosto hyväksyi viime kuussa kaavamuutoshakemuksen, joka koski Tysonsin suurta rakennuskohdetta, jonka tontit ovat yksi kaikkien aikojen pienimmistä.

Jrs@tysons LLC:n ehdottaman 26-kerroksisen sekakäyttöisen rakennuksen korttelikoko on 1,1 hehtaaria, ja se on suunnitelman viimeisimmän vuosiraportin mukaan pienin kaikista merkittävistä kaavoitushakemuksista sen jälkeen, kun Tysonsin kattava suunnitelma hyväksyttiin vuonna 2010.

Valvontalautakunta hyväksyi kaavamuutoshakemuksen yksimielisesti piirikunnan suunnittelukomission suosituksesta, jolloin hanke voi siirtyä suunnitteluvaiheeseen.

“Näkemykseni … on, että sen lisäksi, että se täyttää nyt suunnitelman tulostavoitteet, oikeutettu kaavamuutos toimii katalysaattorina merkittäville lisäinvestoinneille tällä suhteellisen alikehittyneellä alueella, joka sijaitsee strategisesti kahden Tysonsin metroaseman välissä”, suunnittelukomissaari Phillip Niedzielski-Eichner sanoi 16. syyskuuta pitämässään kokouksessa.”

Kiinteistössä osoitteessa Watson Streetin numero 8130 sijaitsee tällä hetkellä JR’s Stockyards Inn, joka on vuodelta 1974 peräisin oleva pihviravintola. Ravintolan omistajat ja ylläpitäjät Jim ja Karen Wordsworth haluavat purkaa ravintolan ja korvata sen 270-jalkaisella rakennuksella, jossa on yli 220 asuntoa ja 3 000 neliöjalkaa maanpäällistä liiketilaa sekä kolme kerrosta maanalaista pysäköintitilaa. Suurin osa kiinteistöstä on neljänneksen kilometrin päässä Tysons Cornerin metroasemalta.

Jrs@tysonsin asianajaja John McGranahan kertoi valvontalautakunnalle, että Wordsworthit ovat lähestyneet naapurikiinteistöjä yrittäessään yhdistää isompaa rakennuskokonaisuutta jo yli vuosikymmenen ajan, “tuloksetta”. Hän huomautti lautakunnalle, että loogisin alue yhdistämiselle, jos yritys olisi onnistunut, olisi kattanut vain alle kahdeksan hehtaaria.

“Luulen, että kun Tysonsin tapaukset etenevät, monet suuret hankkeet on hyväksytty”, McGranahan sanoi. “Joudut painimaan joidenkin näiden kysymysten kanssa, joissa et pääse tuohon 10 hehtaarin minimiin.”

Rakentaminen niin pienelle tontille Tysonsin alueella edellytti, että valvontalautakunta hyväksyi poikkeusluvan 10 hehtaarin vaatimuksesta. Suunnittelulautakunta suositteli alun perin poikkeusluvan epäämistä, mutta muutti mielipidettään, kun jrs@tysons teki avoimen tilan parannuksia ja suostui maksamaan 350 000 dollarin lisämaksun Tysons Grid of Streets -kuljetusrahastoon – noin puolet siitä, mitä piirikunnan mielestä maksaa uuden rakennuksen viereisen grid-kadun rakentaminen.

Rakennuttaja on myös sitoutunut rakentamaan .57 hehtaaria julkista puistotilaa paikalle, ja se osoittaa vähintään 20 prosenttia asunnoista piirikunnan työvoiman asuntojen vuokrausohjelmaan, jossa säilytetään alennetut vuokrat niille, joiden tulot ovat enintään 120 prosenttia alueen mediaanitulosta.

Valvoja Walter Alcorn täydensi hanketta kokouksessa ja sanoi, että se voisi toimia mallina muille kehityshankkeille, joilla edistetään Tysonsin kokonaisvaltaisen suunnitelman (Comprehensive Plan) päämääriä ilman laajoja konsolidoituja alueita. Muut olivat samaa mieltä: jos Tysons tähtää todelliseen tiheyteen, virkamiesten ja kehittäjien on katsottava tämän kaltaisia esimerkkejä selvittääkseen, miten pienemmät tilat voidaan täyttää ja samalla pitää kaupunkirakennussuunnitelma raiteillaan.