2019 U.S. Office Construction Costs were in the rise, according to the Fourth Quarterth 2019 North America Quarterly Construction Cost Report by Rider Levett Bucknall. Kaupunkeja, joissa rakennuskustannukset nousivat eniten edellisvuodesta, olivat Seattle 6,20 %, Chicago 6,29 % ja San Francisco 7,79 %.

New Yorkin toimistorakennusten kovat rakennuskustannukset vaihtelivat 300 ja 600 dollarin välillä bruttopinta-alan neliöjalkaa kohti; San Franciscossa kovat kustannukset olivat jopa 525 dollaria neliöjalkaa kohti; kun taas Denverin toimistomarkkinoilla ylpeiltiin verrattain edullisemmilla toimistorakennusten rakennuskustannuksilla, jotka vaihtelivat 165 dollarin ja 260 dollarin välillä neliöjalkaa kohti.

Tässä artikkelissa tarkastelemme joitakin tekijöitä, jotka vaikuttavat toimistokiinteistöjen rakennuskustannuksiin, sekä sitä, mitkä ovat keskimääräiset toimistorakennuskustannukset nykyään.

Tekijät, jotka vaikuttavat toimistorakentamisen kustannuksiin

Muuttujat, jotka vaikuttavat kaupallisen toimistorakentamisen hintaan eri puolilla Yhdysvaltoja. include:

• Sijainti ja alue
• Rakennustyyppi ja suunnittelu
• Rakennuksen koko
• Rakennussäännöstön vaatimukset
• Normit ja ominaisuudet
• Käytettävien materiaalien laatu ja luokka
• Yleistä. työvoimakustannukset
• Rakentamisen työttömyysaste
• Yleisurakoitsijan kokemus ja palkkiot

Sekä rakennettavan toimistorakennuksen pää- että sivukäytöllä on merkittävä vaikutus rakennuskustannuksiin. Esimerkiksi suuren yrityksen pääkonttorin toimiston rakentaminen Manhattanin kaltaisille top 10 -toimistomarkkinoille maksaa enemmän kuin pienen yrityksen toimiston rakentaminen toissijaisille esikaupunkimarkkinoille, kuten Georgetowniin, Teksasiin.

Rakennuskustannukset vaihtelevat myös niiden kiinteistöjen välillä, jotka ovat yksinomaan toimistokäyttöön tarkoitettuja, ja niiden välillä, jotka sisältävät myös vähittäismyyntitiloja tai yksikköjä, joissa voi asua ruokailumahdollisuuksia tarjoavia vuokralaisia. Rakennusluokka ja -vaatimukset vaihtelevat myös perustoimistotiloista lääketieteellisiin toimistotiloihin – nämä vaihtelut vaikuttavat siihen, kuinka paljon tilojen rakentaminen maksaa.

Keskimääräiset toimistorakennuskustannukset markkina-alueittain

Cumming Corp. on yksi maan johtavista monipuolisista projektinhallinta- ja kustannuskonsultointiyrityksistä, jolla on 30 toimipistettä maailmanlaajuisesti. Yritys tarkasteli hiljattain perusteellisesti rakennuskustannuksia neliöjalkaa kohden Yhdysvalloissa. Tutkimuksessa esitellään vuoden 2019 kustannukset bruttopinta-alan neliöjalkaa kohti kaikista kiinteistötyyppisistä rakennuksista, jotka ovat valmistuneet suurimpien markkinoiden kaupunkien rajojen sisäpuolella. Luettelo esittää hyvän lähtökohta-arvion, jossa ei oteta huomioon kaupungin liikealueella sijaitsevan rakennuskelpoisen maa-alueen hankintakustannuksia, työmaatöitä, ainutlaatuisia työmaaolosuhteita, rakennusmaksuja ja -lupia sekä muita pehmeitä kustannuksia.

Suurimmat toimistorakennusten rakennuskustannukset ovat itärannikolla – New Yorkin toimistokerrostalojen rakennuskustannukset nousevat 1 026 dollariin neliöjalkaa kohti – ja länsirannikolla, jossa San Franciscon toimistotilojen rakennuskustannukset nousevat juuri ja juuri 1 000 dollarin neliöjalan rajan yli. Cumming Corp:n tutkimuksen mukaan Denverin toimistotilat ovat myös edullisimpia rakennuskustannuksiltaan, sillä toimistokiinteistöjen rakennuskustannukset vaihtelevat yksikerroksisten toimistorakennusten 135 dollarista neliöjalkaa kohti ja korkeiden toimistorakennusten 485 dollariin neliöjalkaa kohti.

Toimistorakentaminen vs. toimistorakentaminen

Toimistorakennuksen rakentaminen on vain osa työtä. Rakennuksen kuoren valmistumisen jälkeen itse toimistotilat on vielä rakennettava. Toimistorakentamiseen, joka tunnetaan myös nimellä TIs tai vuokralaisen parannukset, voi sisältyä esimerkiksi sisäseinät ja -ovet, omat kylpyhuoneet, kanavistot, sähkö- ja putkistot, valaisimet, lattiapinnat ja maalaus.

Kuka maksaa toimistotilan rakentamisen?

Toimiston rakentamisen maksaja riippuu siitä, miten toimistovuokrasopimus neuvotellaan, sekä toimistotilojen kysynnästä markkinoilla. Joskus vuokranantaja maksaa toimistotilan rakentamisen, ja toisinaan vuokralainen tekee työn omalla kustannuksellaan vastineeksi vuokranalennuksesta (joka tunnetaan myös ilmaisena vuokrana). Vaihtoehtoisesti rakentamiskustannukset voidaan jakaa vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.

Vaikka tämä ei sanele tiettyä lopputulosta tällaisille järjestelyille, on havaittavissa suuntauksia vuokralaisen parannusavustuksissa sen mukaan, kuinka paljon markkinoilla on vapaita tiloja. Kun toimistotilojen tyhjäkäynti on suurta, vuokralaisilla voi olla enemmän vaikutusvaltaa saada merkittävämpiä vuokranalennuksia tai saada vuokranantaja huolehtimaan vuokralaisen parannuksista, kun taas kun tyhjäkäynti on vähäistä ja mahdollisilla vuokralaisilla ei välttämättä ole paljon vaihtoehtoja, joista valita, vuokranantajat ovat etulyöntiasemassa.

Miten toimiston pohjaratkaisu vaikuttaa rakennuskustannuksiin

JLL:n laatimassa toimistokustannusten vuoden 2019 vertailuanalyysiraportissa (Office Cost Benchmarking Report 2019) huomautetaan toimistotilojen keskimääräisen rakentamisen keskimääräisten kustannusten kasvaneen 12 %:lla vuonna 2018. Yritys jakaa toimistorakentamisen kolmeen luokkaan:

• Progressiivinen: avoin toimiston pohjaratkaisu, jossa ei ole lainkaan suljettuja toimistoja ja joka on tarkoitettu erittäin yhteistyökykyiseen ympäristöön.
• Moderate: pienet työtilat, 10 % suljettuja toimistoja sekä sekoitus kokoushuoneita ja yhteistyöhön tarkoitettuja tiloja, joissa on “ketterä” pohjaratkaisu.
• Traditionaalinen: laajat työtilat, 30 % suljettuja toimistoja, lukuisia kokoushuoneita ja yksi yhteistyöhön tarkoitettu tila.

Näiden kolmen toimistorakennuskategorian lisäksi JLL sisältää hinnoitteluerittelyn kullekin pohjaratkaisutyylille:

• Base: matala budjetti ja keskittyminen toiminnallisuuteen sekä perustekniikkaan ja -estetiikkaan.
• Medium: keskinkertaiset materiaalit, joissa on päivitetyt valaistus- ja muotoilutekijät.
• Korkea taso: huippulaadukkaat materiaalit ja pinnoitteet, joissa on keskitytty estetiikkaan ja yksityiskohtiin.

Keskimääräiset toimistotilojen rakentamiskustannukset:

• Korkea: 147-167 dollaria vuokrattavaa neliöjalkaa kohti
• Mittainen:
• Traditionaalinen: 193-224 dollaria vuokrattavaa neliöjalkaa kohti

Muut toimistotilojen rakentamiskustannukset:

• Johtavat toimistotilat: $96 – $157 per neliöjalka
• Kuntosali: $155 – $210 per neliöjalka
• Konferenssikeskus: $150 – $205 per neliöjalka
• Työntekijöiden ruokailu ja keittiö: $162 – $241 per neliöjalka
• Toimistokalusteet: $28 – $80 per neliöjalka

Yhteenveto

Keskimääräiset toimistorakennuskustannukset voivat vaihdella suuresti riippuen siitä, mille markkinoille olet rakentamassa. Toimistotilojen rakentamiskustannuksiin vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa rakennusmääräykset ja kaavoitusvaatimukset, käytettävien materiaalien laatu ja laatu sekä yleiset työvoimakustannukset.

Toimistorakennuksen rakentamisen jälkeen sisätilat on vielä rakennettava vuokralaista varten. Rakennus- tai TIs-kustannukset vaihtelevat myös suuresti sen mukaan, minkälaista sisätilojen toimistopohjaratkaisua käytetään. Toimiston rakennuskustannukset eivät sisällä esimerkiksi huonekaluja ja kalusteita tai erityiskäyttöisiä tiloja, kuten kokous- ja kuntosalitiloja tai työntekijöiden ruokailutiloja.

Kiinnostuitko toimistotilan vuokraamisesta? Käy osoitteessa commercialcafe.com ja selaa yli 125 000 toimisto-, teollisuus- ja myymälävuokrausilmoitusta eri puolilla Yhdysvaltoja.