Cuando empecé a trabajar con una agente inmobiliaria para comprar mi primer alquiler hace años, una de las preguntas iniciales que me hizo fue: “¿Qué clase de propiedad buscas?”

Pensé para mis adentros “¿Clase? Llego tarde a inglés?”.

Mi agente inmobiliario (gentilmente) describió que la clase del bien generalmente indicaba la “calificación” que recibiría en base a una clasificación de la A a la D (piense en las boletas de calificaciones de la escuela secundaria). Cuando la presioné para que me orientara más, éste fue su único consejo: “Aléjate de la D”.

Así que, naturalmente, como un nuevo inversor, si la D era la peor, entonces los activos de clase A debían ser la mejor inversión. (¡¿A quién no le gustan los sobresalientes en su boletín de notas?!)

Hoy sé que no es así…

Déjame explicarte.

¿Qué significa realmente “clase” en el sector inmobiliario?

Muchos inversores definen la clase de activos puramente por la edad de la vivienda:

• Clase A: Viviendas construidas en los últimos 10 años
• Clase B: Viviendas construidas en los últimos 10-20 años
• Clase C: Viviendas construidas en los últimos 20-30 años
• Clase D: Viviendas construidas en los últimos 30 años

Pero esta definición me parece demasiado estrecha. La clase del activo es mucho más dinámica que la simple edad de un inmueble.

Es muy parecido a la clasificación de colores en una colina de esquí: verde, azul, negro y diamante. (De acuerdo, el diamante no es un color… ¡pero aguanta conmigo!) Esta clasificación se basa en el grado de la pendiente dentro de la estación. Si estás acostumbrado a esquiar en pistas azules en tu montaña de origen, cuando visitas otra montaña y esquías en una pista azul allí, puede parecer más fácil (como una verde) o más difícil (como una negra) comparativamente.

¿Por qué es esto? El azul es el azul es el azul… ¿no?

Error.

Aquí entra en juego algo más que el grado de inclinación de la montaña. Está la inclinación de la colina, la longitud del recorrido, los obstáculos como las rocas y los árboles, y otros factores intramontanos en juego.

Esto es válido para definir las clases de activos ciudad a ciudad. Un activo de clase B (por ejemplo, mi casa) en mi ciudad sería un activo de clase C en una ciudad a sólo 10 millas al sur de mí, y tal vez un activo de clase A en una ciudad a sólo 20 millas al oeste de mí.

Pero según la anterior definición de antigüedad, mi casa es técnicamente un bien D.

¿Por qué es importante la evaluación de las clases de activos?

Cuando se clasifica adecuadamente un activo, se puede predecir razonablemente cómo podría funcionar ese activo y qué tipo de inquilino querría ese activo. Cuanto más “clasificado” sea el activo en general, se puede esperar razonablemente un inquilino de más “clase”.

Entendiendo la clase de activo, podemos proyectar rentas más altas, menor desocupación (porque el inquilino quiere quedarse y construir su vida), y menores costes de mantenimiento.

¿Cómo podemos observar de forma holística la clase de un activo?

Cuando busco en un mercado, desgloso la clase del activo que estoy buscando en función de cuatro factores para obtener una imagen holística de lo que ocurre más allá de la edad del inmueble.

Estos cuatro factores son:

• La propiedad
• La asequibilidad
• Los servicios
• La habitabilidad

Características de los inmuebles de clase A, B, C, D

Clase A

La propiedad: Construido en los últimos años, tiene acabados de lujo y está en una gran zona. El mantenimiento y el CapEx suelen ser muy bajos debido a la antigüedad de la propiedad.

La Asequibilidad: Los alquileres suelen ser muy altos y los valores de las propiedades también. Como resultado, las personas con altos ingresos y los inversores bien capitalizados suelen poder permitirse estas zonas.

Los servicios: Por lo general, se encuentra junto a grandes servicios (piense en Whole Foods, Nordstrom, Starbucks, etc.), espacios abiertos y parques, y grandes escuelas.

La habitabilidad: La delincuencia es baja. Cuando se trata de casas unifamiliares, hay un gran orgullo de la propiedad, ya que la zona es en su mayoría ocupados por los propietarios.

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Clase B

La propiedad: Construida en los últimos 20 años en una buena zona y con acabados de calidad de constructor. El mantenimiento y el CapEx son más altos debido a la edad de la propiedad. Asegúrese de presupuestar las eventuales actualizaciones mecánicas.

La asequibilidad: En general, esta clase de activos tiene la tasa de desocupación más baja. Los alquileres son moderadamente altos y atraen a personas con ingresos medios. La propiedad también es más asequible para la mayoría de los inversores. Es posible realizar un BRRRR para preservar el capital, aunque la recolección de grandes cantidades de capital podría ser difícil.

Las comodidades: Todavía hay un buen acceso a las comodidades, las escuelas y los puestos de trabajo.

La habitabilidad: La delincuencia es baja. Cuando se trata de casas unifamiliares, todavía hay un fuerte sentido de orgullo ya que la ocupación de los propietarios es alta y la mezcla de inquilinos es menos de 25 a 30 por ciento. En una recesión, alguien en un activo de clase A podría vivir en un activo de clase B.

Clase C

La propiedad: La edad de la propiedad se convierte en una zona gris. El área debe ser fuertemente evaluado. Generalmente, el mantenimiento es más alto y la propiedad está en la necesidad desesperada de actualización y reparación, incluyendo la mecánica, el techo y otros componentes estructurales.

La Asequibilidad: Los alquileres son de bajos a moderados, lo que hace que este activo sea más asequible para las personas con menores ingresos. La propiedad también es más asequible para la mayoría de los inversores. Un BRRRR es posible preservar el capital y la cosecha de la equidad debido a los problemas que se pueden resolver.

Las comodidades: El acceso a buenas comodidades, escuelas y puestos de trabajo no son una garantía. Es posible que haya más tiendas de comestibles económicas, casas de empeño, tiendas de cheques y escuelas de rango bajo o medio en la mezcla.

La habitabilidad: El crimen es moderado y generalmente no violento. Puede haber un cierto sentido de la propiedad como la mezcla de inquilinos se acerca al 50 por ciento.

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Clase D

La propiedad: Esta clase es a menudo llamada la “zona de guerra”. El barrio es más antiguo o se encuentra en un grave estado de abandono.

La Asequibilidad: Las propiedades son baratas, pero para el ojo inexperto parecen tener un buen flujo de caja. Sin embargo, los costes de reparación y otros gastos también son muy elevados (lo que hace que te preguntes si el flujo de caja merece la pena). Los alquileres pueden estar muy subvencionados. Puede haber poca o ninguna preservación del capital con esta clase de activos.

Los servicios: No hay acceso decente a buenas comodidades, escuelas o puestos de trabajo (si el inquilino incluso tiene un trabajo).

La habitabilidad: El crimen es alto y a menudo violento. La mezcla de inquilinos se acerca al 75 o 100 por ciento con muy poco orgullo de propiedad. Incluso las fuerzas del orden dudan en visitar estas zonas.

¿Qué clase de propiedad quiere en su cartera?

Para mí, me encantan los activos de clase B, ya que esta clasificación cumple mis criterios de inversión para una propiedad estable que es asequible tanto para el inquilino como para el inversor. Estas propiedades también ofrecen buenas comodidades y buena habitabilidad.

También hay macroeconomía en juego, ya que el activo de clase B tiende a ser el más resistente. Cuando el mercado está en alza, los residentes de las propiedades de clase C se trasladan a la clase B para acceder a mejores viviendas, servicios y escuelas. Y cuando el mercado está en declive, los residentes de las propiedades de clase A reducen su tamaño y pueden seguir accediendo a buenas viviendas, servicios y escuelas en las zonas de clase B.

La clase B se comprime tanto en los buenos como en los malos tiempos, manteniendo su asesino número uno de los beneficios -las vacantes- bajo.

Otra razón por la que me gustan los activos de clase B es que, como inversor de valor añadido (o BRRRR), puedo tirar de las cuatro palancas de la inversión conservadora (preservación del capital, flujo de caja, apreciación y beneficios fiscales). Además, puedo aprovechar los problemas de mantenimiento diferido y dejar muy poco de mi propio dinero en la propiedad.

Como resultado, puedo sobrealimentar mi riqueza mediante el reciclaje continuo de mi capital para crear flujos de ingresos duraderos. ¿Y quién no quiere eso?

Al final, no podría estar más contento con mi cartera ganando “B”.