Este noviembre, se pedirá a los votantes de California por segunda vez en otros tantos años que anulen las restricciones estatales sobre el control de los alquileres en la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (“Costa Hawkins”). A continuación se ofrece un resumen de la Proposición 21, denominada por sus proponentes como la Ley de Asequibilidad del Alquiler (“Proposición 21”), y sus posibles implicaciones para los propietarios e inquilinos residenciales en California.
La Proposición 10 y Costa-Hawkins
Su predecesora, la Proposición 10, fue rechazada por casi el 60% de los votantes en 2018. Habría derogado Costa-Hawkins y permitido a los gobiernos locales adoptar el control de alquileres en cualquier tipo de vivienda de alquiler. Costa-Hawkins, aprobada en 1995, permite a los gobiernos locales promulgar y utilizar el control de alquileres, excepto en (a) las viviendas que fueron ocupadas por primera vez después del 1 de febrero de 1995, y (b) ciertas clases de unidades de vivienda, como condominios, casas adosadas y casas unifamiliares. Los propietarios protegidos por Costa-Hawkins están actualmente autorizados a aumentar el alquiler a las tarifas del mercado cuando un inquilino desocupa una unidad.
Prop. 21
Si es aprobada por los votantes, la Prop. 21 permitiría a los gobiernos locales adoptar el control de alquileres en las unidades de vivienda, excepto para (a) las viviendas ocupadas por primera vez en los últimos quince (15) años y (b) las unidades propiedad de personas naturales que poseen no más de dos (2) unidades de vivienda con títulos separados, como casas unifamiliares, condominios y ciertos dúplex, o intereses subdivididos, como proyectos de apartamentos comunitarios y cooperativas de acciones. La Proposición 21 seguiría permitiendo que los límites locales de los aumentos anuales de los alquileres sean más restrictivos que el actual límite estatal. Para las vacantes en las que el inquilino anterior desocupó, abandonó o fue desalojado legalmente de una unidad de vivienda, la Proposición 21 impondría, durante los primeros tres (3) años de un nuevo arrendamiento, un límite combinado de aumento del alquiler del quince por ciento (15%) de la tasa de alquiler en vigor para el arrendamiento inmediatamente anterior. Este tope de aumento de alquiler de tres años se sumaría a cualquier aumento de alquiler autorizado de otro modo por la ley local.
Ley de Protección de Inquilinos de 2019
La Proposición 21 sigue a la puesta en marcha en enero de 2020 de la Ley de Protección de Inquilinos de 2019, que promulgó un tope de control de alquileres en todo el estado sobre los aumentos de alquileres anuales del cinco por ciento (5%) más el cambio porcentual en el Índice de Precios al Consumidor o el diez por ciento (10%), lo que sea menor. La Ley de Protección al Inquilino de 2019, si bien se considera que proporciona uno de los topes de aumento de alquileres y protecciones a los inquilinos más fuertes implementados por el estado en el país, no afecta el descontrol de vacantes, lo que significa que los propietarios actualmente pueden establecer los alquileres iniciales para los nuevos inquilinos. Si se aprueba, la Proposición 21 efectivamente excluiría la capacidad de los propietarios que ahora están protegidos por Costa-Hawkins de fijar los alquileres iniciales a las tasas del mercado si esto resultara en un aumento de más del quince por ciento (15%) de la tasa de alquiler del inquilino anterior.
Apoyo a la Proposición 21
Los defensores de la Proposición 21 sostienen que la medida proporcionaría más seguridad financiera a los inquilinos, reduciría la falta de vivienda y ayudaría a aliviar una crisis de asequibilidad de la vivienda en todo el estado. La campaña de la Proposición 21 está patrocinada por la Aids Healthcare Foundation, y entre sus partidarios más destacados se encuentran el senador Bernie Sanders, la representante de la Cámara de Representantes Maxine Waters, el Partido Demócrata de California y la ACLU del sur de California.
Oposición a la Proposición 21
Los defensores de la Proposición 21 sostienen que los cambios estatutarios propuestos perjudicarían a los inquilinos al disuadir a los constructores del sector privado de sacar al mercado más unidades de vivienda asequible y disminuirían el valor de las propiedades, lo que supondría menos ingresos para las comunidades. Californians for Responsible Housing lidera la campaña de oposición a esta iniciativa, con otros opositores como el gobernador Gavin Newsom, la Asociación de Contribuyentes Howard Jarvis, la Conferencia Estatal de la NAACP de California y el Congreso de Personas Mayores de California.
Votos necesarios para aprobar
Para que la Prop. 21 se apruebe y se convierta en ley estatal, más del cincuenta por ciento (50%) de los votos emitidos para esta proposición deben votar “sí”.
Autorizado por Reuben, Junius & Rose, LLP Abogado Michael Corbett.
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