Una clave para dominar cualquier cosa es entender los cimientos o la base de ese concepto para poder construir sobre él. Como inversores, nuestro objetivo de ruta suele ser convertir el dinero en más dinero. Si ese es el caso, ¿no es importante entender qué es el dinero, de dónde viene y cómo funciona a nivel básico?
En la escuela, no se nos enseña sobre el dinero a nivel macro o incluso micro. Muchos no entienden los conceptos básicos del dinero, y mucho menos cómo funciona el dinero. Dar un paso atrás y observar nuestro sistema monetario en su conjunto nos da la capacidad de mirar las inversiones con una lente más amplia que la de centrarse en una pequeña parte del gran esquema.
Muchos miran las inversiones centrándose sólo en el activo específico. Esto sería como ver un partido de fútbol a través de una pajita. Es posible que pueda obtener una imagen clara del balón, pero no sabe realmente lo que ocurre alrededor del balón para que suba y baje por el campo.
Mirar el activo y el mercado sería como ver el mismo partido de fútbol a través de un tubo de cartón de papel. Verías a algunos de los jugadores cerca del balón y entenderías por qué el balón se mueve hacia un lado u otro. Pero si se quita la pajita o el tubo y se mira a través de una perspectiva completa y sin obstáculos, se vería a los entrenadores que llaman a las jugadas, el clima que afecta a las llamadas de juego, el equipo de coordinadores arriba en el palco que transmite la información hacia abajo a los entrenadores y jugadores, y muchos otros factores importantes.
Una perspectiva completa en la inversión miraría a todo el sistema – cómo funciona el dinero y por qué todas las partes están incentivadas a hacer lo que están haciendo. Entender esto le permitirá responder a algunas preguntas básicas como “¿Por qué debería invertir en bienes raíces?” o le ayudará a ver oportunidades donde otros pasan por alto.
Si queremos empezar por la raíz de una inversión, es vital entender qué es el dinero, cómo funciona y qué incentivos hay detrás de todas las partes implicadas en una transacción. Para entender esto, creo que tenemos que entender nuestro sistema monetario. Nuestro sistema monetario es un complejo juego de trileros mezclado con humo y espejos del que apenas se habla, y mucho menos se enseña. En este artículo, haré todo lo posible por describir cómo funciona el sistema monetario de Estados Unidos y de muchos otros países. Luego compartiré ejemplos específicos de cómo esta información puede ser utilizada en el mundo real de la inversión con un enfoque en los bienes raíces.
Nuestro sistema monetario
Nuestro sistema monetario actual en los Estados Unidos comienza en el Tesoro de los Estados Unidos. El Tesoro crea un bono para ponerlo a la venta en una subasta de bonos. Un bono del Tesoro es esencialmente un pagaré que dice: “Si usted (el comprador) me da X dólares, yo (el Tesoro) le daré el Y% de interés sobre ese dinero durante Z años, más la totalidad de X dólares de capital”.
Si el Tesoro de Estados Unidos dice: “Nos gustaría vender 1 billón de dólares en bonos”, ¿quién da un paso adelante y los compra? Los mayores bancos del mundo lo hacen. Entonces esos bancos buscan compradores de los bonos con una prima. Aquí es donde entra la Reserva Federal. La Reserva Federal comprará los bonos de los grandes bancos y les enviará un buen pago de dinero electrónico. Te preguntarás de dónde ha sacado la Reserva Federal todo ese dinero. Lo crearon de la nada, no imprimiendo, sino simplemente haciendo un crédito electrónico a la cuenta de los grandes bancos en la Fed.
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Tal vez te estés rascando la cabeza. Así que, déjame desglosar esto: El Gran Banco X compró un bono de 2 billones de dólares y lo vendió a la Reserva Federal por 2 billones, más una prima. La Reserva Federal dice entonces: “En lugar de enviarte un cheque, ¿por qué no te acredito en la cuenta de ahorros que tienes aquí en la Reserva Federal?”. El Gran Banco X dice: “Claro, adelante”. Con un par de golpes de teclado, la Fed acaba de crear 2 billones de dólares de moneda electrónica en la cuenta del Gran Banco X.
¿Le parece una tontería? Aquí está una cita de nuestro ex presidente de la Fed, Ben Bernanke, describiendo el ejemplo del mundo real de vuelta en 2012 durante una conferencia en la Universidad George Washington:
“Ahora, usted podría hacer la pregunta, bueno, la Fed está saliendo y comprando 2 billones de dólares de valores – ¿cómo pagamos por eso? Y la respuesta es que pagamos esos valores acreditando las cuentas bancarias de las personas que nos los vendieron, y esas cuentas, en los bancos, aparecieron como reservas que los bancos mantendrían con la Fed. Así que la Fed es un banco para los bancos. Los bancos pueden tener cuentas de depósito con la Fed, esencialmente, y esas son llamadas cuentas de reserva. Y así como las compras de valores se produjeron, la forma en que pagamos por ellos fue básicamente mediante el aumento de la cantidad de reservas que los bancos tenían en sus cuentas con la Fed.”
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Puedes ver la conferencia completa aquí y esta cita exacta en el minuto 19:08 del vídeo.
Así que ahora mágicamente el Gran Banco X tiene todo este dinero en su cuenta en la Fed. ¿Qué hará el Gran Banco X con todo este nuevo dinero en sus cuentas? Bueno, el Gran Banco X acaba de hacer bastante bien en la compra de bonos del tesoro, así que ¿por qué no ir a comprar más? Vuelven a la subasta de bonos, compran más bonos y, de nuevo, la Reserva Federal compra los bonos abonando su cuenta. Esto deja al Tesoro con un montón de dinero electrónico que los banqueros les pagaron. El Gran Banco X es bonito y rico gracias a las primas. Y la Fed no se ve afectada porque todo lo que hicieron fue introducir una transacción en el ordenador para que ocurriera, y ahora empiezan a cobrar el Y% de interés de los bonos que poseen.
Si todavía te estás rascando la cabeza pensando: “No, no pueden hacer eso”, aquí tienes una cita directa del Banco de la Reserva Federal de Boston, Putting It Simply (1984): “Cuando usted o yo extendemos un cheque debe haber fondos suficientes en nuestra cuenta para cubrir el cheque, pero cuando la Reserva Federal extiende un cheque no hay ningún depósito bancario sobre el que se gire ese cheque. Cuando la Reserva Federal emite un cheque, está creando dinero”
Pero ¡espera! Ahora el Tesoro tiene un montón de dinero. ¿Qué hacen con él? Lo gastan. Se lo dan a diferentes partes del gobierno, y lo gastan en carreteras, puentes, programas sociales y el ejército.
Los propietarios y empleados de las empresas de construcción, organizaciones gubernamentales y cualquier otra empresa/individuo que gane dinero con estos gastos del gobierno, entonces ponen sus cheques de pago en sus cuentas bancarias para guardarlos.
El sistema bancario de reserva fraccionaria
Debido a que nosotros y muchos otros países utilizan un sistema bancario de reserva fraccionaria, los bancos pueden prestar un porcentaje de sus depósitos totales. Aunque los coeficientes de reserva pueden cambiar, en muchos casos los bancos pueden prestar el 90% de todos los depósitos y mantener el 10% en reserva para que los titulares de las cuentas puedan retirarlo si quieren su dinero. Esto significa que el 90% del dinero que los trabajadores de nuestro ejemplo ganaron e ingresaron en su banco acaba siendo prestado. Pero ese dinero va a alguna parte, ¿verdad? Sí. Voy a dar un ejemplo específico para explicar a dónde va.
Para un ejemplo específico pero muy básico de la banca de reserva fraccional y lo que hace a nuestra oferta de moneda, vamos a mirar a un maestro de escuela. Digamos que una maestra gana 50.000 dólares y los tiene depositados directamente en su cuenta bancaria. El banco puede prestar y presta 45.000 dólares, es decir, el 90% de sus depósitos. Digamos que ese banco decide prestar 45.000 dólares a una empresa para que compre un camión de trabajo. El concesionario que vendió el camión toma el pago de 45.000 dólares y lo deposita en su cuenta bancaria. A continuación, el banco presta el 90% de esa cantidad, es decir, 40.500 dólares, a alguien que quiere un barco. El comprador de la embarcación entrega entonces 40.500 dólares al vendedor, y éste los deposita en su cuenta. Y entonces el banco de los vendedores de barcos presta el 90%. Esto sigue y sigue hasta que los 50.000 dólares que depositó el profesor se amplían a 500.000 dólares en préstamos bancarios.
Cuando oyes que no se está imprimiendo dinero, no están mintiendo. Puede que las impresoras no estén funcionando, pero la moneda se estira a través de nuestro sistema bancario. La realidad es que el 92%-96% de toda la moneda creada se forma en este sistema bancario exacto.
Este aumento constante de la moneda en la economía está seguro de tener un efecto. Cuanta más moneda hay en el ciclo, más suben los precios para satisfacer esa oferta de moneda. La gente de a pie trabaja entonces para pagar esos artículos que ahora cuestan más. Todos intercambiamos nuestra vida y nuestro tiempo aquí en la Tierra a cambio de dinero para comprar esas mismas cosas que siguen aumentando de coste.
Cuando el dólar vale menos, facilita el pago de la deuda existente
¿Qué significa todo esto? Significa que el Tesoro de Estados Unidos está asumiendo billones y billones de deuda -aproximadamente 19,5 billones de dólares cuando escribí este artículo, pero puedes ver la cifra de la deuda en tiempo real aquí. Ellos están haciendo esto mediante el préstamo de dólares en la creación de la Fed, lo que aumenta la oferta de moneda e inevitablemente causa la inflación.
¿Por qué el tesoro quiere la inflación? Hace que la enorme cifra de la deuda duela menos y sea más fácil de pagar. Me explico. Hace cuatro años en nuestro ejemplo, el tesoro pidió prestados 2 billones de dólares. Esos 2 billones quizás tenían un poder adquisitivo capaz de comprar 100 portaaviones para nuestras fuerzas armadas.
Pero 4 años después, desde que los 2 billones creados mágicamente se han abierto camino a través de nuestro sistema bancario y se han convertido en 20 billones de dólares en deuda privada, la oferta de moneda se ha magnificado, y debido a ello, los precios de todo han subido para reflejar el exceso de oferta de moneda. Este aumento de precios incluye los precios de los portaaviones. Así que el gobierno llegó a comprar 100 portaaviones por 2 billones de dólares, pero ahora tal vez 2 billones sólo compren 90 portaaviones porque sus precios subieron con todo lo demás. Esto significa que sus 100 portaaviones pueden valer ahora 2,2 billones de dólares, pero todavía sólo deben los 2 billones fijos que pidieron prestados. Cuando el dólar vale menos, es más fácil pagar la deuda existente.
La inflación que se lleva el poder adquisitivo es un pensamiento difícil de entender, así que veamos otro ejemplo. Joe compra una casa nueva en 1970 por 22.000 dólares, que era el precio medio de la vivienda nueva en Estados Unidos en 1970 (puedes encontrar los datos en este gráfico). Joe encuentra un banco que le concede una hipoteca a tipo fijo a 30 años. Joe pide prestados los 22.000 dólares. Durante los siguientes 30 años, Joe va pagando su hipoteca. A medida que va pagando la hipoteca, su casa, como el precio de todo lo demás, va subiendo lentamente debido a la inflación. Pero, ¿tiene Joe que pagar alguna vez más capital que los 22.000 dólares acordados? No. La deuda es un marcador en el tiempo, que congela el poder adquisitivo del dólar en 1970, aunque todo lo demás en el mundo siga encareciéndose.
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El gobierno lo entiende. Su deuda es más fácil de pagar ya que el poder adquisitivo del dólar se diluye por la inflación. Además de esto, el aumento de la inflación ayuda a deslizar los niveles de ingresos hacia arriba, empujando a los individuos a tramos de impuestos más altos, lo que hace más fácil recaudar más impuestos para pagar todos los intereses de la deuda.
Si no me crees tómalo directamente de la boca de la Reserva Federal:
“La disminución del poder adquisitivo en que incurren los tenedores de dinero debido a la inflación imparte ganancias a los emisores de dinero” – Banco de la Reserva Federal de San Luis, Review, Nov. 1975, P.22
Hay una pieza del rompecabezas que no hemos cubierto. ¿Recuerdan cuando, al principio, la Reserva Federal hizo algunas entradas en el ordenador para comprar bonos que pagaban un interés del Y%? Bueno, eso significa que el Tesoro, que emitió los bonos, le debe a la Fed el Y% de interés más el principal. Eso tiene que salir de algún sitio. Ah, sí, el IRS recogerá ese dinero para el Tesoro a través de los impuestos sobre la renta. Sip, nuestro dinero duramente ganado que se grava va a pagar la deuda en lugar de arreglar nuestras escuelas, carreteras, o cualquier otra cosa útil.
Cómo se relaciona esto contigo
Si has llegado hasta aquí, puedes estar pensando, “¿Cómo diablos se relaciona esto conmigo?”. En gran medida sí, y entender cómo funciona nuestro dinero le da la capacidad de ver las cosas de manera diferente. No sólo te mostrará cómo nuestro sistema monetario es una estafa, sino que te iluminará para alinearte con el inevitable resultado de esta locura.
¿Por qué no jugar al mismo juego que nuestro gobierno? ¿Recuerdas nuestro ejemplo de Joe comprando su casa en 1970 con deuda? Por qué no podríamos hacer lo mismo con todas nuestras propiedades de inversión? He dicho varias veces en otros artículos: “Las herramientas más poderosas en el sector inmobiliario son la deuda y los impuestos”. La deuda congela el poder adquisitivo del dólar en el tiempo, y los bienes raíces son la clase de activos más amigable con los impuestos que existe.
Sólo puedo creer que la cantidad de dinero falsamente creado e inyectado en nuestra economía durante los últimos años de flexibilización cuantitativa haciendo su camino a través del sistema bancario dará lugar a la inflación. Puede tomar algunos años y algunos eventos para que suceda porque gran parte de ese dinero se encuentra en el extranjero en este momento. Pero creo que cuando se aumenta la cantidad de moneda en el sistema como lo ha hecho nuestro gobierno, estamos obligados a ver el poder adquisitivo del dólar bajar. Esta es la razón por la que la deuda es poderosa, reservando en el tiempo el poder adquisitivo antes de ver los resultados inflacionarios de las acciones de nuestro gobierno. Al hacer esto, usted simplemente está alineando su interés con los que están a cargo.
En última instancia, nuestro sistema monetario tiene dos caminos: Puede hiperinflarse, o América tendrá que hacer una revisión completa del sistema monetario. Personalmente, creo que los países perderán la fe en el dólar y empezarán a comerciar con otras monedas y a deshacerse de sus bonos estadounidenses. Esto hará que gran parte de nuestro dinero de flexibilización cuantitativa regrese del extranjero, y entraremos en hiperinflación.
En cualquier escenario, quiero tener activos tangibles como bienes raíces. Si los precios se disparan por la inflación, es bueno para los inversores inmobiliarios. Veremos una apreciación masiva, aumentos en el alquiler, y todavía sólo debemos nuestra deuda original a los costos más bajos. Si los dólares se hunden en un incendio y tenemos una revisión completa, me gustaría poseer algo que la gente todavía necesita, de esa manera, cualquiera que sea el próximo sistema monetario entra en juego, mis activos valdrán mucho de la nueva moneda.
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Entender el sistema monetario también puede afectar a los factores de las operaciones diarias y no sólo al análisis macro. Recientemente, en la compra de un complejo de apartamentos multimillonario, negocié un aumento del 5% en la LTV si depositaba la diferencia del 5% en un CD en su banco. Hasta que hice esta oferta, estaba atascado en un 75% de LTV. Una vez que hice esta oferta, nos golpeó a un 80% LTV.
¿Por qué iban a hacer esto? Porque fueron capaces de ir a prestar el 90% de mi CD a otra persona y ganar más interés en él. Yo estaba feliz porque voy a sacar el dinero del CD en 12 meses. Pero en 12 meses, ¿el banco tiene que reclamar el préstamo que dio sobre mi depósito de CD? No. Como entendí cómo funcionaba el sistema monetario, pude pedir un préstamo adicional de 100.000 dólares. Lo cual, por supuesto, es algo bueno, ya que esa deuda probablemente se diluirá a través de la inflación.
¿O qué tal si tomamos los conceptos económicos del sistema monetario y los enfocamos en un grupo demográfico o psicográfico específico? Por ejemplo, si el salario mínimo sube a 15 dólares la hora, ¿qué crees que pasará? Muchos dicen: “Bueno, todos los que ganan poco serán sustituidos por robots”. Sí, tal vez algunos, pero lo que se demuestra en innumerables estudios es que con mayor frecuencia subirán los precios de los artículos que son un costo primario para las personas de ese grupo demográfico específico. Esto se debe a que la moneda fue forzada en un grupo demográfico, y en un mercado libre, los precios siempre se ajustan por el exceso de moneda. La capacidad de alquilar (demanda) subirá mientras la oferta se mantiene estancada. Si el salario mínimo se eleva a 15 dólares la hora, ¿crees que puedes esperar que los precios de los alquileres de las propiedades de clase C y D suban? Por supuesto. No es una discusión sobre si eso es moralmente correcto o incorrecto; es sólo una cuestión de hecho cuando se trata de la economía de libre mercado.
Es tan importante entender cómo funciona nuestro sistema monetario y entender por qué el gobierno hace las cosas que hace. Tener esa comprensión le permitirá la capacidad de mirar las inversiones a través de una perspectiva de lente completa. Si puedes entenderlo, puedes posicionar tus propias inversiones de una manera que se alinee con los intereses de los que mandan, mientras que también te proteges si las cosas se estrellan y arden por la locura.
Esta fue una discusión bastante profunda. ¿Alguna pregunta? ¿Cómo usas TÚ el sistema monetario en tu beneficio?