Los inversores inmobiliarios oportunistas que esperan ansiosamente que una ola de inmuebles en dificultades llegue al mercado probablemente van a tener que esperar mucho más de lo que imaginaban.
Es cierto que la pandemia del coronavirus empujó a nuestra economía a aguas turbulentas y, sin duda, a un período de recesión; sin embargo, el resultado de este tiempo sin precedentes no es el mismo destello de ventas en dificultades que vimos en la Gran Recesión. En su lugar, estamos viendo un ajuste lento y gradual de la oferta y la demanda del mercado actual, empujando el valor y el precio de ciertos activos hacia abajo y otros hacia arriba.
Para que los valores de los bienes raíces se desplomen, la demanda del mercado necesita ser desplazada. En este momento, los valores inmobiliarios en muchos mercados, en particular para las viviendas unifamiliares y residenciales, están en alza. El escaso inventario, los tipos hipotecarios históricamente bajos y la elevada demanda están creando la tormenta perfecta para que los precios aumenten, no para que disminuyan.
Una nueva recesión trae consigo una clase diferente de bienes inmuebles en dificultades
Pero no todos los mercados y clases de activos se están viendo afectados de la misma manera. Algunos sectores inmobiliarios comerciales, como los hoteles, el comercio minorista y algunos espacios de oficinas, han experimentado un giro completo en lo que respecta a la demanda. Los descensos repentinos y bruscos en la capacidad de los inquilinos para pagar sus contratos de alquiler o para hacer funcionar sus negocios han sido un importante motivo de alarma, lo que ha provocado una falta de demanda y un descenso de los valores.
La realidad de que millones de estadounidenses se quedaran repentinamente sin trabajo hizo que el sector hipotecario se viera afectado. Los compradores de deuda en dificultades, o inversores inmobiliarios que invierten en préstamos hipotecarios morosos, observaron la crisis y supusieron que habría una oleada de papeles impagados que llegarían al mercado a medida que la creciente morosidad hipotecaria presionara al sistema bancario y financiero. Sin embargo, la flexibilización cuantitativa, entre otras intervenciones federales como los subsidios de desempleo adicionales, los planes de indulgencia, los cheques de estímulo y otras ayudas federales, han proporcionado a los prestatarios, a los inquilinos y a las instituciones financieras el apoyo que necesitaban para evitar que las ventas en dificultades se dispararan.
Los grandes y pequeños inversores están sentados al margen esperando que se abran las puertas y comience la avalancha, pero es poco probable que ocurra de forma generalizada como ocurrió entre 2008 y 2012. En abril de 2020, Prequin, un proveedor de datos y análisis, descubrió que en el espacio del capital privado y el capital riesgo había 1,48 billones de dólares en polvo seco, que es el capital comprometido de los inversores que actualmente no se utiliza por la empresa. Hay mucho dinero inactivo en este momento. Aunque los precios de las clases de activos en dificultades no están cerca de tocar fondo, están en declive, y ciertos inversores están aprovechando los valores más bajos y las tasas de capitalización más altas en los mercados que se han visto más afectados hasta ahora.
Si bien es probable que más bienes inmuebles en dificultades lleguen lentamente al mercado, las nuevas políticas podrían determinar el tipo de bienes inmuebles en dificultades que estén disponibles, deteniendo potencialmente algunos de ellos por completo. Los inversores que esperen la llegada de bienes inmuebles en dificultades deben buscar oportunidades a largo plazo en el momento actual, que podrían consistir en la reutilización de bienes inmuebles comerciales de menor valor o en acercarse a inversores sin liquidez que no puedan capear el temporal. Los responsables políticos han dejado claro que hay más ayudas en camino de una forma u otra. Dependiendo de la profundidad y el tipo de ayuda, es poco probable que los compradores en apuros se encuentren con la oportunidad que esperaban.