https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Bör markägare ingå olje- och gasavtal med tanke på dagens låga naturgaspriser?

Svar: Det beror på…

Förklaring

Pennsylvaniens markägare måste noga överväga hur den nuvarande marknaden med låga naturgaspriser kan ha en negativ inverkan på energibolagens erbjudanden om olje- och gasleasingavtal. Som jag ofta säger på All Things Marcellus är gasbolagen mycket smarta och deras markförvaltare förstår hur de ska presentera gasuthyrningsavtal och andra erbjudanden till markägare för att säkra underskrifter. En mycket vanlig teknik för bolagens markägare är att använda låga naturgaspriser som ett verktyg för att övertyga markägare om att underteckna dåliga gasleasingavtal och andra överenskommelser.

Gemensam teknik för markägare på en marknad med dåliga naturgaspriser

Markägarna förklarar för markägarna att gasbolaget på grund av de tio årtionden låga naturgaspriserna inte har de ekonomiska resurserna för att göra högre leasingerbjudanden med högre leasingbonusar eller högre royaltyprocentsatser. Argumentet går ut på att gasbolaget befinner sig i en svår ekonomisk situation och att det är anmärkningsvärt och häpnadsväckande att bolaget överhuvudtaget erbjuder sig att arrendera er fastighet. Markägaren förklarar sedan att de låga naturgaspriserna har förstört gasbolagets uthyrningsbudget och att bolaget inte kan erbjuda någon ytterligare kompensation i form av bonus per acre eller högre royaltyprocent med tanke på det låga naturgaspriset. Markägaren avslutar med att förklara hur lyckligt lottad du är som får något erbjudande och hur markägaren är chockad över att gasbolaget ens kan ge dig de nuvarande hyreserbjudandena på denna nedgångna marknad.

Omedelbart kan detta tyckas rimligt att du har tur som får något erbjudande och att du bör ta chansen att arrendera. Men när du fullt ut överväger alla aspekter av ditt hyreserbjudande kan det bli uppenbart att du kanske är bäst betjänt av att avböja och förhandla om det nuvarande hyreserbjudandet avböja det nuvarande erbjudandet och vänta på att naturgasmarknaden ska återhämta sig.

Landägare måste grundligt undersöka sin personliga och unika situation

Det finns många komplicerade faktorer som varje markägare måste överväga grundligt när han eller hon väger varje erbjudande om att hyra ut sina olje- och gasrättigheter. Ett hyreserbjudande kan vara rimligt godtagbart för en person, men samma erbjudande kan vara helt oacceptabelt och olämpligt för en annan person. Nyckeln till att fatta rätt beslut är att förstå din specifika situation och fullt ut överväga alla relevanta faktorer när du väger ditt gasuthyrningsavtal eller annat erbjudande.

Exempel på erbjudande om olje- och gasleasing för utvärdering av markägare

Ett exempel på ett erbjudande om olje- och gasleasing som kanske inte är meningsfullt för vissa fastighetsägare på denna marknad med låga naturgaspriser är följande erbjudande:

• 10 års primärt olje- och gasleasingavtal på 10 år;

• 1 000 dollar per acre i bonusbetalning; och

• 12.5 % royalty för producerad naturgas, men kostnader efter produktionen, t.ex. transport- och insamlingsavgifter för rörledningar, dras av från markägarens royaltybetalningar.

Bonusbetalning på 1 000 dollar per hektar

Den enda verkligt attraktiva aspekten av detta erbjudande är enligt min åsikt bonusbetalningen på 1 000 dollar per hektar. Detta innebär att om företagets ledning godkänner titeln och officiellt accepterar det utförda gasuthyrningsavtalet kommer företaget att betala markägaren 1 000 dollar per acre vanligtvis inom 90 eller 120 dagar efter det att markägaren har utfört och lämnat in olje- och gasuthyrningsavtalet till företaget. Även om 1 000 dollar per acre är en trevlig summa pengar har markägare i Pennsylvania tidigare fått bonusbetalningar på upp till 6 000 dollar per acre eller mer. Även om markägare i Pennsylvania kan ha säkrat mycket högre bonusar per acre tidigare kan en bonus på 1 000 dollar per acre vara ett rimligt erbjudande för ett visst område i dagsläget. På den nuvarande marknaden med låga naturgaspriser representerade jag nyligen en markägare i sydvästra Pennsylvania som undertecknade det högsta hyresavtal med bonus per acre som jag någonsin har förhandlat fram. Alla markägare måste ta hänsyn till alla relevanta faktorer när de bedömer erbjudanden om bonus per acre i betalda olje- och gasavtal.

Slutsatsen här är att marknaderna för gasleasing förändras ständigt, och varje markägare måste noga överväga tidigare leasingmarknader, nuvarande leasingmarknader och möjliga framtida leasingmarknader när han bedömer den erbjudna bonusen per acre. Naturligtvis är bonusen per acre bara en av många frågor att ta hänsyn till när man överväger att ingå ett olje- och gasarrende.

Bedömning av ett arrende med tio års primärtid

Ett erbjudande om ett arrende med tio års primärtid bör undvikas när det är möjligt. Tänk på varför du skulle ingå ett 10-årigt hyresavtal nu med ett företag som för närvarande har en liten leasingbudget på grund av de nuvarande låga naturgaspriserna. Ett 10-årigt olje- och gasleasingavtal ger företaget minst 10 år för att borra och innebär absolut inte att du är garanterad royalties inom 10 år. Kom ihåg att det vanligtvis finns många sätt för gasbolag att förlänga hyresavtalen bortom deras primära löptid utan att gasproduktion eller royalties betalas ut till fastighetsägaren. Ett första hyresavtal med tio års löptid är för långt och bör undvikas när det är möjligt. En tioårig hyresperiod i sig kommer att leda till att många informerade markägare avvisar erbjudandet om gashyresavtal och letar efter bättre möjligheter i framtiden.

12,5 % royalty för naturgas med fullständiga avdrag för efterproduktionskostnader Utvärdering

Slutligt, men kanske viktigast, är erbjudandet om en royalty på 12,5 % med fullständiga avdrag för efterproduktionskostnader den sämsta möjliga royalty för markägaren som tillåts enligt Pennsylvanias lag. Enkelt uttryckt kan en markägare i Pennsylvania inte göra sämre ifrån sig än 12,5 % royalty med fullständiga avdrag. Jag har representerat mycket få markägare sedan 2008 som har undertecknat hyresavtal för royalties på mindre än 15 procent, och många markägare i Pennsylvania har fått hyresavtal med så höga royalties som 21 procent på mycket starka hyresmarknader. Om du överväger ett hyreserbjudande på 12,5 % måste du förstå att detta är den lägsta royaltyprocent som är tillåten enligt Pennsylvanias lag och att du aldrig kommer att erbjudas en lägre royaltyprocent i framtiden. Det är dock alltid möjligt att du inte får några hyreserbjudanden i framtiden, men om det finns en riklig tillgång på naturgas i ditt område kan du rimligen förvänta dig framtida hyreserbjudanden och du kan inte göra sämre ifrån dig än att få en royalty på 12,5 % med full avdragsrätt för kostnader efter produktionen.

Sammanfattning av en utvärdering av ett exempel på ett gasleasingerbjudande

Sammanfattningsvis kan en bonus på 1 000 dollar per acre tyckas vara attraktiv, men på den nuvarande marknaden med decennier av låga naturgaspriser kan man efter en detaljerad utvärdering, efter en detaljerad utvärdering, rimligen tänka sig att det i framtiden kan komma att finnas bättre erbjudanden. Med mycket lite borrning i Pennsylvania kan många markägare också dra nytta av att ge marknaden tid att återhämta sig, så att gasbolagen kan erbjuda markägarna mer förmånliga olje- och gasavtal.

Håll i minnet att den här bloggen och all information på våra webbplatser inte är specifika råd för någon enskild markägare och att alla markägare som allvarligt överväger ett erbjudande om ett olje- och gasavtal eller något annat naturgasavtal bör rådgöra med en erfaren advokat inom olje- och gasbranschen innan de fattar några beslut eller undertecknar något kontrakt.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners