Köp av obebyggd mark kan vara ett spännande företag. Men om du inte undersöker hur fastigheten är zonerad innan du köper kan du upptäcka att det är strängt förbjudet att bygga ditt drömhus eller öppna en liten butik.

Det räcker inte att bara känna till namnet på markens zonindelning (t.ex. “bostadsområde” för bostäder eller “kommersiellt” för butiker och andra affärsverksamheter). Du måste också ta reda på exakt vilka användningsområden som är tillåtna enligt den tilldelade zonindelningen och vilka restriktioner som därför kan gälla för dig som markägare.

Vad är zonindelning och hur påverkar det dig?

Den zonindelning som gäller för en fastighet regleras vanligen av lokala lagar (ibland även kallade förordningar), som delar in marken i olika områden eller “zoner”. Användningen av ett markområde begränsas till de ändamål som är tillåtna i den tillämpliga zonen.

Målet med zonindelningen är vanligtvis att organisera markanvändningen för maximal effektivitet och livskvalitet. Kommersiella företag är till exempel vanligtvis mer effektiva och framgångsrika om de grupperas nära varandra (i en “kommersiell” zon), och de flesta människor föredrar att bygga ett hem på en fastighet i en zon där industriell användning är förbjuden, för att undvika risken att en högljudd, stinkande fabrik dyker upp bredvid.

Gängse typer av zonindelning

Zonindelning och de användningsområden som tillåts enligt varje zonindelning varierar från område till område. Vanliga zonindelningar kan vara:

• “Bostadsområden” som tillåter bostäder eller andra bostadsenheter.
• “Kommersiella områden” som tillåter detaljhandel, kontor, restauranger, teatrar och så vidare.
• “Industriella områden”, där tillverkningsföretag (fabriker) tillåts.
• “Landsbygdsområden” för gårdar och annan öppen mark.
• “Historiska” områden, som erbjuder skydd för strukturer som har historisk betydelse.
• “Miljö” områden, som skyddar känsliga naturområden.
• “Estetiska” områden, som föreskriver hur strukturer måste se ut i det zonerade området.

Zoneringstyperna bryts ibland ner ytterligare, i undertyper. Exempelvis kan zonindelningen “bostäder” omfatta flera undertyper som var och en tillåter olika täthet av bostäder (t.ex. “Bostad 1” för enfamiljshus, “Bostad 2” för två-, tre- och fyrbostadshus och “Bostad 3” för alla bostäder som innehåller mer än fyra enheter).

Mer än en zon kan också vara tillämplig på en fastighet. Till exempel kan mark som är zonerad som landsbygd även ligga i en miljözon eller i en estetisk zon (eller i alla tre på en gång).

Varje sätt som du planerar att utveckla eller använda fastigheten måste överensstämma med alla tillämpliga zonindelningar, så du måste granska alla deras krav innan du köper en bit mark som du vill bygga på.

En zonindelning för “landsbygd” kan till exempel tillåta endast ett hus på fastigheten eller begränsa antalet och storleken på eventuella uthus. Om marken dessutom ligger i en miljözon kan det vara förbjudet att bygga på vissa delar av marken, eller så kan du vara tvungen att bevara ostörda djurbiotoper (t.ex. befintliga träd eller ängar) på marken.

Om marken också ligger i en “estetisk” zon kan det hända att du måste använda vissa färger och byggnadsmaterial, bygga inom vissa höjdparametrar eller lämna in byggnadsplaner för godkännande av en granskningskommitté innan du påbörjar byggandet.

Zoneringsförordningar beror på markens läge

Varje ort använder vanligen sina egna förkortningar för de olika typerna av zonering. På en plats kan till exempel zonindelning “R1” beteckna en “bostadszon” och på en annan plats kan “R1” beteckna en “landsbygdszon”.

På vissa platser finns det också “kumulativa zonindelningar” som tillåter användning som anses vara mindre skadlig eller ha mindre påverkan än den zonindelade användningen. Exempelvis kan industrizoner ha störst påverkan, därefter följer kommersiell användning och därefter bostadsområden med lägst påverkan. Så om du verkligen vill bygga ett hus i ett industriområde kan kumulativ zonindelning tillåta dig att göra det.

Räkna dock inte med att detta system kommer att finnas i alla områden. En annan plats kanske inte använder kumulativ zonindelning och i stället bara tillåter exakt den användning som anges i den utsedda zonen.

Hur man tar reda på en fastighets zonindelning

Fastighetens säljare (eller fastighetsmäklaren, i förekommande fall) bör kunna tala om vilken zonindelning som gäller för marken. Det är också en utmärkt policy att bekräfta vad du får veta genom att titta på en zonindelningskarta över området.

De lokala myndighetskontoren som arbetar med markanvändning och zonindelning kan troligen ge dig en kopia av den tillämpliga zonindelningskartan. Ta också en titt på zonindelningen för närliggande fastigheter, för att säkerställa att andra tillåtna användningsområden i området inte kommer att utgöra ett problem. Om du till exempel inte vill bo nära en gård eller fabrik, se till att de närliggande fastigheterna inte tillåter sådan användning.

Få också en kopia av de tillämpliga zonindelningsförordningarna och gå igenom deras krav Om du behöver hjälp med att tyda språket i förordningarna eller att avgöra vilka som är tillämpliga, kan en erfaren fastighetsadvokat i området hjälpa dig.

Du kan få ändringen av zonindelningen ändrad

Vad händer om du älskar en viss bit mark, men zonindelningen inte tillåter dig att använda den på det sätt du vill? Du kanske till exempel vill sälja de grönsaker som du tänker odla på marken genom att driva en liten gårdsbutik. Du får dock reda på att fastighetens “lantliga” zonindelning förbjuder all kommersiell verksamhet på den platsen.

Du är inte nödvändigtvis chanslös. Ibland kan du få en ändring av zonindelningen. (Se Nolos artikel “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land?”.)

Alternativt kan du kanske få en zoneringsvariant eller ett undantag för att tillåta en användning som är förbjuden enligt den nuvarande zonindelningen. Kontrollera med den lokala zonindelningsavdelningen för att se om något av detta är möjligt, och i så fall vad nästa steg skulle vara.

Att få ett undantag, en avvikelse eller en zonindelningsändring kommer troligen att innebära en hel del pappersarbete, avgifter, krångel och tid. Dessutom finns det ingen garanti för framgång. Om den förbjudna användningen är särskilt viktig för dig kan det vara den bästa lösningen att hitta en annan fastighet som är förenlig med din användning.

Om du är fast besluten om en viss fastighet bör du dock inkludera en klausul i köpekontraktet som villkorar köpet med att du först erhåller det nödvändiga undantaget eller den nödvändiga ändringen i zonindelningen. Klausulen bör ge en viss tidsperiod under vilken du kan häva kontraktet och få tillbaka din handpenning om du inte är övertygad om att du kan få den zonindelning du behöver. En erfaren advokat eller annan fastighetsexpert kan hjälpa dig att utarbeta ett effektivt villkor för att åstadkomma detta.

Undersök zonindelningen nu för att undvika problem senare

Att lära sig om markens zonindelning innan du köper kan hjälpa dig att se till att du inte gör misstaget att köpa en “underbar” mark som du inte kan använda på det sätt som du vill efter att du har ägt den.