Planen för att förvandla Tysons till ett promenadvänligt stadscentrum har ett storleksproblem.

I strävan efter ett tätt, promenadvänligt gatunät uppmuntrar Fairfax County stora, konsoliderade utvecklingsprojekt på mer än 10 tunnland i Tysons (zonindelningsförordningen artikel 6-506) – 20 tunnland i vissa områden. Tanken är att dessa projekt ska vara tillräckligt stora för att bidra till ett nytt nät av mindre gator som ger fotgängare ett alternativ till Tysons breda, bilcentrerade vägar.

Men ibland vill fastighetsägare inte konsolidera. Och som Emily Hamilton skrev för GGWash i juni, tenderar stora projekt “att inte ge de varierade och finkorniga byggda miljöer som fotgängare tenderar att älska”. Med andra ord gör strävan efter ett fotgängarnät det samtidigt svårare för Tysons att utveckla platser där gående vill gå.

Det var mot bakgrund av detta problem som Fairfax Countys styrelse förra månaden godkände en ansökan om omplanering av ett stort projekt i Tysons med en av de minsta tomterna någonsin.

Med en yta på 1,1 hektar är distriktets storlek för den 26 våningar höga byggnad med blandad användning som föreslås av jrs@tysons LLC den minsta av alla större zonindelningsansökningar sedan Tysons Comprehensive Plan antogs 2010, enligt planens senaste årsrapport.

Boarden of Supervisors godkände ansökan om omzonering enhälligt på rekommendation av länets planeringskommission, vilket gör att projektet kan gå vidare till planeringsfasen.

“Min åsikt … är att, utöver att nu uppfylla planens resultatmål, kommer en berättigad omzonering att vara en katalysator för betydande ytterligare investeringar i detta relativt underutvecklade område, strategiskt placerat mellan två tunnelbanestationer i Tysons”, sade planeringskommissionär Phillip Niedzielski-Eichner vid ett möte den 16 september.

Fastigheten på 8130 Watson Street rymmer för närvarande JR’s Stockyards Inn, ett steakhouse som har anor från 1974. Ägarna och operatörerna av restaurangen, Jim och Karen Wordsworth, vill riva restaurangen och ersätta den med en 270 fot hög byggnad med mer än 220 lägenheter och 3 000 kvadratmeter butiksutrymme på bottenplan samt tre nivåer av underjordisk parkering. Större delen av fastigheten ligger inom en kvarts mil från Tysons Corner Metro.

John McGranahan, advokat för jrs@tysons, berättade för tillsynsnämnden att Wordsworths har närmat sig grannfastigheter i ett försök att konsolidera en större utveckling i mer än ett decennium, “till ingen nytta”. Han påpekade för styrelsen att det mest logiska området för konsolidering, om försöket hade varit framgångsrikt, endast skulle ha omfattat mindre än åtta hektar.

“Jag tror att när man får Tysons-ärenden framåt har många av de stora projekten godkänts”, sade McGranahan. “Du kommer att behöva brottas med några av de här frågorna när du inte kan nå upp till det minsta antalet 10 hektar.”

För att bygga på så små tomter i Tysons-distriktet krävdes det att tillsynsstyrelsen godkände ett undantag från kravet på 10 hektar. Planeringsnämnden rekommenderade ursprungligen att avvisa undantaget, men ändrade sig när jrs@tysons gjorde förbättringar av öppna ytor och gick med på att betala 350 000 dollar extra till Tysons Grid of Streets Transportation Fund – ungefär hälften av vad länet tror att det kommer att kosta att bygga en gata i anslutning till den nya byggnaden.

Byggherren har också åtagit sig att bygga .57 acres offentlig parkyta på platsen och kommer att allokera minst 20 % av bostäderna till länets hyresprogram Workforce Dwelling Unit, vilket bibehåller reducerade hyror för dem som tjänar upp till 120 % av Area Median Income.

Supervisor Walter Alcorn kompletterade projektet under mötet och sa att det skulle kunna vara en modell för andra utvecklingsprojekt för att främja målen i Tysons Comprehensive Plan utan stora konsoliderade områden. Andra höll med: om Tysons siktar på verklig täthet måste tjänstemän och utvecklare titta på exempel som detta för att komma fram till hur man kan fylla ut mindre utrymmen samtidigt som man håller den urbana rutnätsplanen på rätt spår.