På grund av olyckliga omständigheter frågar veteraner ofta hur de kan använda VA-lånet efter en utmätning. Med andra ord, när ett hem som finansierats med ett VA-lån tvångsförsäljs, kan veteraner fortfarande använda sina förmåner från VA-lånet? Det kan de, men det finns vissa begränsningar. I den här artikeln förklarar vi hur veteraner kan använda sitt VA-lån efter en utmätning.

Specifikt kommer vi att ta upp följande ämnen:

• VA Loan Overview
• Foreclosure, Defined
• VA Loan Entitlement Considerations
• How to Use the VA Loan After a Foreclosure
• Final Thoughts

Veterans Can Buy a Home with $0 Down

{Sponsored} VA Home Loan erbjuder $0 Down utan PMI. Ta reda på om du är berättigad till denna kraftfulla förmån för bostadsköp. Prekvalificera idag!

VA Loan Overview

Det av Department of Veterans Affairs-administrerade VA-låneprogrammet fungerar som den amerikanska regeringens lösning för att ge militärmedlemmar och veteraner en väg till ägande av bostäder. Även om VA faktiskt inte lånar ut till låntagarna garanterar det en del av de VA-lån som banker och andra privata långivare beviljar.

Och på grund av detta statliga stöd ger VA-låneprogrammet följande enorma fördelar för veteraner:

• Ingen handpenning krävs
• Låga räntor (på grund av den minskade risken för långivaren i samband med den partiella VA-garantin)
• Ingen privat hypoteksförsäkring, eller PMI, krävs
• Access to the VA’s IRRRL “streamline” refinance program

För majoriteten av de första bostadsköparna är sparandet till en 20-procentig handpenning det största hindret för att köpa en bostad. Denna verklighet gör VA-lånets no-down-egenskap så tilltalande för berättigade låntagare – de kan köpa ett hem utan att spara tiotusentals dollar (eller mer) för en handpenning.

Och denna no-down-förmån – liksom de andra förmåner som beskrivs ovan – tjänar som en kritisk brygga tillbaka till ägande av en bostad för veteraner som har gått igenom utmätningsprocessen med ett tidigare hus. När veteraner drabbas av den ekonomiska katastrofen i samband med en utmätning av ett hus behöver de alla möjliga fördelar för att återuppbygga sin förmögenhet.

I de kommande avsnitten förklarar vi både utmätningsprocessen och, ännu viktigare, hur veteraner kan använda sina förmåner för VA-lån efter en utmätning för att köpa ett nytt hus.

Foreclosure, Defined

Foreclosure är en juridisk process som gör det möjligt för långivare att återvinna det belopp som en låntagare är skyldig på ett uteblivet hypotekslån. Enkelt uttryckt, när en låntagare slutar att betala lånet, gör utmätning det möjligt för banken (eller annan långivare) att ta över äganderätten till och sälja den belånade egendomen. Målet med denna process är att använda intäkterna från en tvångsförsäljning för att betala av det utestående lånesaldot till långivaren.

Misslyckas du med en enda betalning på ditt hypotekslån betyder det dock inte att en långivare omedelbart kommer att komma och ta ditt hem. I allmänhet inträffar betalningsinställelse efter att en låntagare har missat ett visst antal månadsbetalningar. Och varje delstat har olika lagar som beskriver utmätningsprocessen, bland annat:

• Vilken typ av meddelanden långivare måste både ge en låntagare och lägga ut offentligt
• Husägarens alternativ för att få upp lånebetalningarna i tid och undvika utmätning
• Processen och tidslinjen för att faktiskt sälja egendomen

Utmstängningen, det vill säga det faktiska beslagtagandet och återförsäljningen av en fastighet, utgör det sista steget efter en vanligtvis långvarig process före utmätningen. Eftersom det inte är en enkel eller snabb process att beslagta en bostad erbjuder långivarna i allmänhet låntagarna flera alternativ i stället för utmätning, vilket gör att de negativa konsekvenserna för båda parter undviks.

Men även om låntagare av VA-lån drabbas av utmätning i betydligt lägre grad än deras motsvarigheter som inte är VA-lån, får veteraner sina bostäder utmätta av långivarna. Och när detta händer – förutom den omedelbara negativa effekten av att förlora sitt hem – förstör utmätningen din kreditvärdighet, vilket gör det näst intill omöjligt att köpa ett nytt hem.

Tyvärr har veteraner, när en fastighet med VA-lån har blivit utmätt, några viktiga fördelar vid bostadsköp, nämligen möjligheten att använda VA-lånet en andra gång – om än med vissa begränsningar.

VA Loan Entitlement Considerations

För att förstå hur de kan använda VA-lånet efter en utmätning måste veteranerna först och främst förstå hur VA-lånets berättigande fungerar. Som nämnts ovan garanterar Department of Veterans Affairs en del av VA-lånen. Närmare bestämt garanterar VA 25 % av VA-lånen, för närvarande upp till 127 600 dollar (även om denna siffra A) justeras årligen och B) är större i vissa områden med högre levnadsomkostnader). Utan att behöva göra en handpenning kan berättigade veteraner låna upp till 510 400 dollar (127 600 dollar x 4).

Men vad händer om ditt utmätta hem kostar mindre än 510 400 dollar?

När en veteran använder sig av VA-lånet blir en del av hans eller hennes rätt till lån bunden i bolånet. Så om en veteran köper ett hem för 200 000 dollar, är 50 000 dollar av rätten bunden (200 000 dollar x 25 %). Men som diskuterats är den totala rätten 127 600 US-dollar (510 400 US-dollar x 25 %). I detta scenario:

• Total garanterad rätt: 127 600 dollar
• Minus 1st loan entitlement: -$50 000
• Genom resterande rätt: 77 600 dollar

Och med 77 600 dollar i återstående rättigheter skulle veteranen i detta exempel ha tillräckligt med återstående rättigheter för att köpa en bostad på 310 400 dollar (77 600 dollar x 4), även om man tar hänsyn till förlusten av de 50 000 dollar som är bundna i lånet på den utmätta bostaden.

Som vi illustrerar i nästa avsnitt har veteraner dock fortfarande vissa begränsningar när det gäller att använda denna rätt till VA-lån efter en utmätning.

Hur man använder VA-lånet efter en utmätning

Den första – och viktigaste – faktan som veteraner måste förstå när det gäller att använda sitt VA-lån efter en utmätning är att man förlorar all rätt till lånet som var knuten till den utmätta bostaden. Om vi fortsätter med exemplet ovan betyder det att veteranen förlorar de 50 000 US-dollar som var knutna till den utmätta egendomen (OBS: veteraner kan återfå denna rättighet, men bara om de betalar tillbaka hela beloppet till VA).

Nästan måste veteranerna tänka på tidsgränserna efter utmätningen. När låntagare söker konventionell finansiering efter en utmätning måste de vanligtvis vänta i minst sju år. För veteraner som använder VA-lånet får de betydligt flexiblare kreditkrav, vilket innebär att veteraner vanligtvis bara behöver vänta två år efter en utmätning för att använda sitt VA-lån igen.

Och, för veteraner som stod inför en utmätning på grund av en kvalificerande ekonomisk svårighet, kan de faktiskt kunna använda sitt VA-lån snabbare än två år, även om policyn för dessa situationer varierar från långivare till långivare.

Med tanke på ovanstående är här de steg som veteraner måste ta för att använda sitt VA-lån efter en utmätning:

• Steg 1: Bekräfta med VA hur mycket rätt till VA-lån efter utmätning som du har kvar genom att begära ett Certificate of Eligibility (COE) – långivare kan hjälpa till med denna process. Detta belopp dikterar hur stort VA-lån du kan låna utan att kräva en handpenning.
• Steg 2: Bekräfta att du har uppfyllt den specifika långivarens erforderliga period efter utmätning, som diskuterats, vanligtvis två år men mindre med en kvalificerande ekonomisk svårighet.
• Steg 3: Ansök om ett efterföljande VA-lån och uppfyll långivarens krav på godkännande av lånet. Att bara ha kvarvarande VA-lånsrättigheter garanterar inte att bostadslånet godkänns. Veteraner måste fortfarande uppfylla de krav på kreditvärdighet, skuldsättning och inkomst som kreditgivaren ställer.

Observera att även om veteraner fortfarande måste uppfylla kreditgivarens kreditkrav är, som sagt, kreditkraven för VA-lån mycket mer flexibla än för konventionella lån, vilket gör det möjligt med en snabbare tidslinje efter utmätning.

Sluttliga tankar

Och även om ingen veteran vill gå igenom utmätningsprocessen behöver denna ekonomiska motgång inte förstöra din ekonomiska framtid. Förutsatt att veteraner har kvarvarande rätt till VA-lån och kan uppfylla kreditgivarens kredit-, skuld- och inkomstkrav, kan de använda sitt VA-lån för att köpa ett annat hem på så lite som två år efter en utmätning – mycket bättre än den sjuåriga väntetiden som är förknippad med konventionella lån.

Maurice “Chipp” Naylon tillbringade nio år som infanteriofficer i marinkåren. Han är för närvarande licensierad CPA med inriktning på fastighetsutveckling och redovisning.

VA Home Loan Guide	VA Home Loan Tools
Foreclosure Avoidance on VA Loans	Kan man köpa en utmätning med ett VA-lån?
VA Loan Entitlement	Användning av VA-lån en andra gång