Lägenhetsmarknaden i Chicago upplevde en av de mest aktiva uthyrningssäsongerna på flera år, med hyresvärdar och fastighetsförvaltare som behövde anpassa sig till nya regler till synes varje vecka, eftersom pandemin av coronaviruset omformade många aspekter av det dagliga livet. Hyresgästerna tillbringar mer tid i sina lägenheter än någonsin, vilket tvingar dem att omvärdera funktionaliteten hos de utrymmen de hyr, vilket resulterade i att fler hyresgäster flyttade den här säsongen.

Som Chicagos mest betrodda ILS har Domu tillgång till stora datamängder som rör hyresgästernas beteende samt pristrender för Chicago-lägenheter med granulära detaljer ända ner på kvartersnivå. För vår höstmarknadsuppdatering bestämde vi oss för att inkludera några av de trender som vi ser genom de tre första hela kvartalen 2020, jämfört med samma tidsperiod tidigare år för att justera för marknadens uttalade säsongsbetonade karaktär.

Här är ett urval av de mest nyhetsvärderande insikterna:

En sexårig serie av hyrestillväxt tar slut

Intill i somras upplevde Chicago en uppåtgående trend för det genomsnittliga hyrespriset i hela staden som inleddes 2013, med en sammansatt årlig tillväxttakt (CAGR) på 1,43 procent. I slutet av Q3 2020, för första gången på sex år, ser vi dock att den genomsnittliga hyran i hela staden sjunker med 3 procent till 1 702 dollar, under 2017 års nivåer.

Den största drivkraften bakom hyressänkningen är ett överutbud av lägenheter i Chicago under 2020. Detta drev många hyresvärdar, särskilt oberoende mom-and-pop-verksamheter, att snabbt sänka sina priser för att undvika långvariga vakanser. Lägg denna reaktion ovanpå den ekonomiska osäkerheten, och Chicagos hyresgäster hade fler alternativ än de sett på flera år. Och det gav dem som led av ekonomiska påfrestningar ett välbehövligt andrum.

Det är viktigt att understryka att den här analysen är baserad på annonserade hyror och inte på den effektiva nettohyran, som blir en alltmer populär strategi som fastighetsförvaltare använder sig av för att visa hyresgästerna sina proportionella månadsbesparingar. Detta innebär att efter alla rabatter och eftergifter som börjar översvämmas av marknaden är priserna ännu lägre än vad som visas i den här rapporten.

De största hyresnedgångarna runt Loop och nära universitet

Genomsnittsvärden kan dölja många detaljer, men om vi gör en djupdykning i uppgifterna varierar historien markant från område till område.

Till exempel såg Lakeshore East en av de största nedgångarna i hyror med 13 procents nedgång från år till år, medan andra områden i och runt Loop också hade hyresnedgångar som varierade mellan 4 och 7 procent.

Hyde Parks hyror sjönk med 7 procent delvis på grund av mindre efterfrågan från studenter som uppmanades att ta sina lektioner på distans den här terminen på grund av Covid-19.

Trots förväntningarna rapporterade vissa stadsdelar i Chicago på norra sidan, inklusive Rogers Park, Andersonville och Lincoln Square, en hyresökning på cirka 5 procent, med en stark efterfrågan från unga Chicagobor som satsar på den dygnet runt-livsstil som finns i dessa områden, eller helt enkelt för att de letade efter lägenheter med mer utrymme, jämfört med vad de kan få närmare Loop.

Närmast Southside-området Bronzeville är verkligen en outlier i 2020 års hyressäsong, och upplever en exempellös ökning av efterfrågan, med hyresgäster som flockas till lägenheter listade på Domu i det området, parat med en hyresökning på 19 procent. På samma sätt såg hyrorna i det livliga kvarteret Pilsen också en tillväxt på 4 procent i motsats till de stadsomfattande trenderna.

Men medan hyresökningstrenderna vi såg i vissa kvarter kan förklaras av ökad efterfrågan, är förändringen i det genomsnittliga hyrespriset i vissa fall ett resultat av ett överutbud av lyxiga och högre enheter som snedvrider genomsnittet högre.

Största utbudet av Chicago-lägenheter på flera år

Coronavirus-pandemin ledde till att många lägenheter som inte varit på marknaden på flera år plötsligt blev lediga, eftersom hyresgästerna ställdes inför utmaningen att behöva förvandla sina lägenheter till kontor, eller för att de ville få tillgång till en balkong eller uteplats för att få tillgång till frisk luft under inlåsning eller i vissa fall för att hyresgästen påverkades av ekonomiska svårigheter till följd av det oöverträffade antalet avskedanden och permitteringar.

Oavsett orsaken till att hyresgästerna flyttar, såg säsongen 2020 ett oöverträffat antal lägenheter listade på Domu, liksom en historiskt hög efterfrågan från hyresgästerna. Men i denna ytterst ovanliga lägenhetsmylleriet var det några kvarter som såg större ökningar i utbudet än andra.

Med det stadsomfattande genomsnittet på cirka 20 procent som riktmärke såg stadsdelar på norra sidan, inklusive Andersonville, Rogers Park, Edgewater och Lincoln Square, en mindre ökning av beståndet jämfört med det övergripande stadsgenomsnittet, vilket tyder på att hyresgästerna i dessa stadsdelar var något mer benägna att förnya sina hyresavtal. Medan hyresgäster som letar efter lägenheter i West Loop, Pilsen, Old Town och Lakeview hade fler alternativ än på flera år.

En förestående vräkningsvåg?

Vräkningar har varit högst upp på agendan bland både hyresgäster och hyresvärdar under 2020. De viktigaste frågorna kring detta ämne är huruvida vräkningar kommer att tillåtas under en folkhälsokris och vilka alternativ som står till buds för hyresvärdar när deras hyresgäster inte kan betala sin hyra – antingen delvis eller i sin helhet. Tusentals hyresgäster över hela staden har inte kunnat betala hyran och de kan riskera att bli vräkta när Illinois vräkningsmoratorium upphävs.

Domu spårar inte specifik information om vräkningar från vare sig hyresgäster eller hyresvärdar, men vår plattform ger generella riktlinjer om detta ämne, och baserat på intresset för dessa sidor uppskattar vi att det här är en fråga som kan beröra mer än tjugofaldigt fler hyresgäster och hyresvärdar i år, än vad vi har sett under tidigare år.

Överinventering av lyx, vissa större enheter ser hyrestillväxt

Om man tittar specifikt på förändringen av hyran per enhetstyp för de bästa stadsdelarna i Chicago, kämpar Loop med prisfall i alla lägenhetsstorlekar, men särskilt bland studior; eftersom detta område drabbades oproportionerligt mycket av den sociala oron och av efterdyningarna som orsakades av kämpande detaljhandlare.

Under tiden har större enheter, särskilt det lilla beståndet av hyreslägenheter med 4+ sovrum, behållit sina priser i många stadsdelar, och till och med rapporterat hyresökning i vissa fall, drivet av välbärgade hyresgäster som letar efter mer utrymme.

Studios, som utgör en betydande del av Chicagos lägenhetsbestånd, uppvisar ett blandat resultat, med grannskap som River North som visar en markant ökning av det genomsnittliga hyrespriset, men i det här fallet drivs förändringen mer av ett överutbud av lyxlägenheter, än svaret på en ökad efterfrågan. Medan studior i populära områden som West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park och Logan Square, fortsätter att vara lika populära som någonsin med unga hyresgäster, särskilt de som kanske ser risken för coronaviruset som en mindre faktor i sin beslutsprocess.

Men även om denna information kan vara användbar för hyresvärdar som gör sig redo att lista en lägenhet, måste vi betona att under de rådande marknadsförhållandena är prissättningen av största vikt för att säkerställa att en listning blir framgångsrik, och det bästa sättet att fastställa ett konkurrenskraftigt hyreskostnadspris är att titta på jämförbara enheter. Domu erbjuder detaljerad statistik på vår webbplats med interkvartilgenomsnittliga priser per kvarter och per typ av enhet för alla kvarter där det finns tillräckligt med inventarier, för mer information om detta besök vår sida om kvarter.

Hyresgäster väntar på att se vad som händer

Nationella trender pekar på en ökning av tillfälliga flyttar som hyresgäster väntar ut för att se vad som händer med coronavirus-krisen och ekonomin. Domu-användare är inte annorlunda, med kortsiktiga uthyrningar som ser en ökad efterfrågan eftersom vissa Chicago-hyresgäster är i ett vänteläge.

Vem tittar på tillfälliga boendelösningar år 2020? Vissa hyresgäster flyttar till förorter och mindre trånga områden för att bättre hålla sig till riktlinjerna för social distansering, och hyresgäster som studerar kan flytta hem till sina föräldrar tills campus helt öppnar upp till normal kapacitet. Vissa hyresgäster drar nytta av distansarbete och virtuella klasser genom att söka mer utrymme i sina hyresbostäder.

Förseningar väntas – vad kan hyresvärdarna göra?

Hyresgästerna tar längre tid på sig att hitta en lägenhet. I vissa fall kan de börja processen så mycket som 38 procent tidigare än vanligt, eftersom den osäkerhet som den nuvarande miljön har skapat har tvingat många hyresgäster att vara mer noggranna när de väljer lägenhet.

Vad kan hyresvärdarna göra för att klara av dessa unika marknadsförhållanden? Till att börja med gör hyresvärdarna klokt i att spela på sina hyresfastigheters styrkor när de annonserar ut sina annonser. Det är slut med att balkongen eller verandan på baksidan bara är en eftertanke! Balkonger och andra utomhusutrymmen är populärare än någonsin, så en hyresvärd som förbereder sig för att lista sin lägenhet eller lägenhet i Chicago bör göra sitt bästa för att se till att dessa utrymmen ser attraktiva ut för potentiella hyresgäster genom att sopa bort överflödiga löv eller lappa ihop irriterande sprickor i betongen.

Köket är också en fokuspunkt bland hyresgästerna under pandemin – så mycket att kylskåp var slut i många stora apparatbutiker under tredje kvartalet 2020. Hyresgästerna utnyttjar karantänlivet på bästa sätt med aktiviteter som bakning, så hyresvärdarna gör klokt i att ta itu med eventuella brister i köket direkt. Ett skinande kök med nyare apparater kan bidra till att locka fler hyresgäster till hyreslistorna.