I november kommer Kaliforniens väljare för andra gången på lika många år att uppmanas att upphäva de riksomfattande restriktionerna på hyresreglering i Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa Hawkins Rental Housing Act, “Costa Hawkins”). Nedan följer en sammanfattning av förslag 21, som av förespråkarna kallas Rent Affordability Act (“Prop. 21”), och dess potentiella konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster i Kalifornien.

Prop. 10 och Costa-Hawkins

Dess föregångare, förslag 10, förkastades av nästan 60 % av väljarna 2018. Det skulle ha upphävt Costa-Hawkins och gjort det möjligt för lokala myndigheter att införa hyresreglering för alla typer av hyresbostäder. Costa-Hawkins, som antogs 1995, gör det möjligt för lokala myndigheter att införa och använda hyresreglering, utom för a) bostäder som först beboddes efter den 1 februari 1995 och b) vissa klasser av bostadsenheter, t.ex. bostadsrätter, radhus och enfamiljshus. Hyresvärdar som skyddas av Costa-Hawkins får för närvarande höja hyran till marknadspris när en hyresgäst lämnar lägenheten.

Prop. 21

Om väljarna godkänner Prop. 21 skulle lokala myndigheter tillåtas att anta hyresreglering för bostäder, med undantag för a) bostäder som först beboddes under de senaste femton (15) åren och b) enheter som ägs av fysiska personer som inte äger mer än två (2) bostäder med separata titlar, t.ex. enfamiljshus, bostadsrätter och vissa duplex, eller uppdelade andelar, t.ex. gemensamma lägenhetsprojekt och aktiekooperativ. Prop. 21 skulle även fortsättningsvis tillåta att lokala gränser för årliga hyreshöjningar är mer restriktiva än den nuvarande gränsen för hela delstaten. För vakanser där den tidigare hyresgästen frivilligt lämnat, övergivit eller lagligen vräkts från en bostadslägenhet skulle Prop. 21 under de tre (3) första åren av ett nytt hyresförhållande införa ett tak för den sammanlagda hyreshöjningen på femton procent (15 %) av den hyresnivå som gällde för det närmast föregående hyresförhållandet. Detta treåriga hyreshöjningstak skulle läggas till eventuella hyreshöjningar som annars tillåts i lokal lagstiftning.

Tenant Protection Act of 2019

Prop. 21 följer på införandet i januari 2020 av Tenant Protection Act of 2019, som införde en statlig hyresbegränsning för årliga hyreshöjningar på fem procent (5 %) plus den procentuella förändringen av konsumentprisindexet eller tio procent (10 %), beroende på vilket som är lägst. Tenant Protection Act of 2019, som anses ge bland de starkaste statliga taken för hyreshöjningar och skydd för hyresgäster i landet, påverkar inte vakansavvecklingen, vilket innebär att hyresvärdarna för närvarande kan fastställa utgångshyror för nya hyresavtal. Om Prop. 21 antas skulle Prop. 21 effektivt utestänga möjligheten för hyresvärdar som nu skyddas av Costa-Hawkins att fastställa första hyror till marknadsmässiga priser om det skulle resultera i mer än en femtonprocentig (15 %) ökning från den tidigare hyresgästens hyreskostnad.

Stöd för Prop. 21

Förespråkarna för Prop. 21 hävdar att åtgärden skulle ge hyresgästerna en större ekonomisk trygghet, minska hemlösheten och hjälpa till att lindra den överkomliga krisen för bostäder i hela delstaten. Prop. 21-kampanjen sponsras av Aids Healthcare Foundation, och bland de främsta anhängarna finns senator Bernie Sanders, representant för representanthuset Maxine Waters, Kaliforniens demokratiska parti och ACLU i södra Kalifornien.

Motståndare till Prop. 21

Motståndarna till Prop. 21 hävdar att de föreslagna lagändringarna skulle skada hyresgästerna genom att de avskräcker byggare från att erbjuda fler bostäder till överkomliga priser på marknaden, och att de skulle minska fastighetsvärdena, vilket skulle resultera i minskade intäkter för kommunerna. Californians for Responsible Housing leder kampanjen mot detta initiativ, med andra motståndare som guvernör Gavin Newsom, Howard Jarvis Taxpayer Association, California NAACP State Conference och Congress of California Seniors.

Voices Needed to Pass

För Prop. 21 att passera och bli delstatslag måste mer än femtio procent (50 %) av de röster som avgetts för detta förslag rösta “ja”.

Författat av Reuben, Junius & Rose, LLP Advokat Michael Corbett.

Frågorna som diskuteras i denna uppdatering är inte avsedda att vara juridisk rådgivning och ingen advokat-klientrelation etableras med mottagaren. Läsarna bör rådgöra med ett juridiskt ombud innan de förlitar sig på någon av de uppgifter som finns här. Reuben, Junius & Rose, LLP är en fullservicebyrå för fastighetsrätt. Vi specialiserar oss på markanvändning, utveckling och rätt till rättigheter. Vi tillhandahåller också ett brett utbud av transaktionstjänster, inklusive uthyrning, förvärv och försäljning, bildande av aktiebolag och andra enheter, stöd vid utlåning/workout, indelning och arbete med bostadsrätter.