Opportunistiska fastighetsinvesterare som ivrigt väntar på att en våg av nödlidande fastigheter ska slå in på marknaden kommer troligen att få vänta mycket längre än vad de trodde.
Det är sant att coronaviruspandemin drev vår ekonomi in i turbulenta vatten och utan tvekan en period av recession; men resultatet av denna tid utan motstycke är inte samma blixt av nödlidande försäljningar som vi såg under den stora recessionen. Istället ser vi en långsam och gradvis anpassning av den nuvarande marknadens utbud och efterfrågan, vilket driver värdet och prissättningen för vissa tillgångar nedåt och andra uppåt.
För att fastighetsvärdena ska komma att krascha nedåt måste marknadens efterfrågan förskjutas. Just nu stiger fastighetsvärdena på många marknader, särskilt för enfamiljshus och bostadsrätter. Låga lager, historiskt låga bolåneräntor och hög efterfrågan skapar den perfekta stormen för att priserna ska öka, inte sjunka.
En ny recession ger en annan klass av nödlidande fastigheter
Men inte alla marknader och tillgångsklasser påverkas på samma sätt. Vissa kommersiella fastighetssektorer, som hotell, detaljhandel och vissa kontorslokaler, har upplevt en fullständig 180-års vändning när det gäller efterfrågan. Plötsliga och kraftiga nedgångar i hyresgästernas förmåga att betala sina hyror eller att överhuvudtaget driva sin verksamhet har varit en stor anledning till oro, vilket har lett till bristande efterfrågan och minskade värden.
Realiteten att miljontals amerikaner plötsligt blev arbetslösa sände chockvågor genom hypoteksbranschen. Distressed debt buyers, eller fastighetsinvesterare som investerar i nödlidande hypotekslån, tittade på krisen och antog att det skulle komma en våg av fallerade papper på marknaden i takt med att de stigande hypoteksbrotten satte press på bank- och finanssystemet. Kvantitativa lättnader, bland andra federala ingripanden som ytterligare arbetslöshetsunderstöd, uppskovsplaner, stimulanscheckar och annat federalt stöd, har dock gett låntagare, hyresgäster och finansinstitut det stöd de behövde för att hålla nödlidande försäljningar borta från att skjuta i höjden.
Stora och små investerare sitter vid sidlinjen och väntar på att dörrarna ska öppnas och översvämningen börja, men det är osannolikt att det kommer att hända över hela linjen som det gjorde mellan 2008 och 2012. I april 2020 fann Prequin, en leverantör av data och analyser, att det inom private equity- och riskkapitalområdet fanns 1,48 biljoner dollar i torrt pulver, vilket är utlovat kapital från investerare som för närvarande inte används av företaget. Det finns mycket pengar som ligger outnyttjade just nu. Även om priserna för nödlidande tillgångsklasser inte är nära botten är de på nedgång, och vissa investerare drar nytta av lägre värden och högre kapitalräntor på de marknader som har drabbats hårdast hittills.
Men även om det är troligt att fler nödlidande fastigheter långsamt kommer att komma ut på marknaden, kan ny politik avgöra vilken typ av nödlidande fastigheter som blir tillgängliga, och eventuellt stoppa en del av dem helt och hållet. Investerare som väntar på nödlidande fastigheter måste vara med på lång sikt och söka möjligheter i nuet, vilket kan vara att utnyttja adaptiv återanvändning av lägre värderade kommersiella fastigheter eller att närma sig illikvida investerare som inte kan rida ut stormen. De politiska beslutsfattarna har klargjort att ytterligare stöd är på väg i någon form. Beroende på omfattningen och typen av stöd är det osannolikt att nödlidande köpare kommer att mötas av den möjlighet de förväntade sig.