2019 ökade kostnaderna för kontorsbyggnationer i USA, enligt den kvartalsvisa rapporten om byggkostnader för fjärde kvartalet 2019 i Nordamerika från Rider Levett Bucknall. De städer som uppvisade de största ökningarna av byggkostnaderna jämfört med året innan var Seattle med 6,20 %, Chicago med 6,29 % och San Francisco med 7,79 %.

De hårda byggkostnaderna för kontorsbyggnader i New York varierade mellan 300 och 600 dollar per kvadratfot bruttogolvyta, i San Francisco var den hårda kostnaden så mycket som 525 dollar per kvadratfot, medan kontorsmarknaden i Denver hade en relativt sett mer överkomlig byggkostnad för kontorsbyggnader, som varierade mellan 165 och 260 dollar per kvadratfot.

I den här artikeln tittar vi på några av de faktorer som bidrar till kostnaden för att bygga kontorsfastigheter, samt vilka de genomsnittliga kontorsbyggnadskostnaderna är i dag.

Faktorer som påverkar kostnaderna för kontorsbyggande

Variabler som påverkar priset på kommersiellt kontorsbyggande i hela USA. inkluderar:

• Lokalisering och region
• Typ av struktur och design
• Byggnadens storlek
• Krav på byggnormer
• Standarder och egenskaper
• Kvalitet och kvalitet på de material som används
• Allmänt. arbetskostnader
• Arbetslöshet i byggbranschen
• Erfarenhet och arvoden för generalentreprenörer

Både de primära och sekundära användningsområdena för den kontorsbyggnad som byggs har en betydande inverkan på byggkostnaden. Till exempel kommer ett stort företags huvudkontor på en topp 10-kontorsmarknad som Manhattan att kosta mer att bygga än ett litet företagskontor på en sekundär förortsmarknad som Georgetown, Texas.

Byggkostnaderna varierar också mellan fastigheter som uteslutande används för kontorsanvändning av tjänstemän och fastigheter som också innehåller butiksutrymmen eller enheter som kan hysa matsalshyresgäster. Byggkvalitet och krav varierar också från enkla kontorsutrymmen till medicinska kontorsutrymmen – dessa variationer påverkar hur mycket det kostar att bygga utrymmet.

Genomsnittliga byggkostnader för kontorslokaler per marknad

Cumming Corp. är ett av de ledande mångfacetterade projektlednings- och kostnadskonsultföretagen i landet, med 30 kontor över hela världen. Nyligen tog företaget en djupgående titt på byggkostnader per kvadratfot i USA. I undersökningen presenteras 2019 års kostnader per kvadratfot bruttoyta för alla byggnader av fastighetstyp som färdigställts inom stadsgränserna på större marknader. Listan presenterar en bra uppskattning av utgångspunkten, utan att ta hänsyn till kostnaden för att förvärva byggbar mark i stadens affärsdistrikt, arbete på platsen, unika platsförhållanden, byggnadsavgifter och tillstånd samt andra mjuka kostnader.

De största byggkostnaderna för kontorsbyggnader finns på östkusten – de når upp till 1 026 dollar per kvadratfot för kontorshöghus i New York City – och på västkusten, där byggkostnaderna för kontorslokaler i San Francisco stiger strax över 1 000 dollar per kvadratfot. Cumming Corp. forskning finner också att kontorslokaler i Denver är den billigaste byggnaden, med byggkostnader för kontorsfastigheter som varierar mellan 135 dollar per kvadratfot för kontorsbyggnader i en våning och 485 dollar per kvadratfot för höga kontorsbyggnader.

Byggnation av kontorslokaler vs. kontorsbyggnation

Byggnationen av en kontorsbyggnad är bara en del av jobbet. Efter färdigställandet av skalet måste själva kontorsutrymmet fortfarande byggas ut. Kontorsutbyggnaden, även kallad TIs eller hyresgästförbättringar, kan omfatta saker som innerväggar och dörrar, privata badrum, rörledningar, el- och VVS-installationer, belysningsarmaturer, golvbeläggning och målning.

Vem betalar för utbyggnaden av kontorsutrymmet?

Den part som står för notan för kontorsutbyggnaden beror på hur hyresavtalet för kommersiella kontorslokaler har förhandlats fram samt på efterfrågan på kontorsutrymmen på marknaden. Ibland betalar hyresvärden för utbyggnaden av kontorsutrymmet och ibland gör hyresgästen arbetet på egen bekostnad i utbyte mot en hyresnedsättning (även kallad gratis hyra). Alternativt kan byggkostnaderna delas mellan hyresvärden och hyresgästen.

Och även om detta inte dikterar något särskilt resultat av sådana arrangemang, finns det observerbara trender i hyresgästernas förbättringsbidrag beroende på vakanser på marknaden. När vakansgraden för kontor är hög kan hyresgästerna ha större inflytande när det gäller att få mer betydande hyresnedsättningar eller få hyresvärden att ta hand om hyresgästförbättringar, medan när vakansgraden är låg och potentiella hyresgäster kanske inte har så många alternativ att välja mellan, är det hyresvärdarna som har högre mark.

Hur kontorsgolvplanet påverkar utbyggnadskostnaderna

I JLL:s benchmarkingrapport om kontorkostnader för 2019 konstateras det att den genomsnittliga kostnaden för utbyggnad av kontorsutrymmen ökade med 12 % under 2018. Företaget delar in kontorsutbyggnaden i tre kategorier:

• Progressiv: öppen kontorsgolvplan utan slutna kontor, avsedd för en mycket samarbetsvillig miljö.
• Måttlig: små arbetsutrymmen, 10 % slutna kontor och en blandning av konferensrum och samarbetsutrymmen med en “agil” planlösning.
• Traditionell: stora arbetsutrymmen, 30 % slutna kontor, många konferensrum och ett samarbetsutrymme.

Förutom dessa tre kategorier av kontorsutbyggnad inkluderar JLL en prisfördelning för varje planlösningsstil:

• Base: låg budget och fokus på funktion, med grundläggande teknik och estetik.
• Medium: medelmåttiga material med uppgraderad belysning och design.
• High: material och ytbehandlingar av högsta kvalitet med fokus på estetik och detaljer.

Genomsnittliga kostnader för utbyggnad av kontorslokaler:

• Granskande: 147 till 167 dollar per uthyrningsbar kvadratfot
• Måttlig: Traditionell: 193 till 224 dollar per uthyrbar kvadratfot

Diverse kostnader för utbyggnad av kontor:

• Kontorslokaler för företagsledning: 1,5 miljoner dollar per kvadratfot: 96 till 157 dollar per kvadratfot
• Fitnessanläggning: 155 till 210 dollar per kvadratfot
• Konferenscenter: 150 till 205 dollar per kvadratfot
• Medarbetarnas matsal och kök: 162 till 241 dollar per kvadratfot
• Kontorsmöbler: 28 till 80 dollar per kvadratfot

Sammanfattning

Genomsnittliga kostnader för kontorsbyggnation kan variera kraftigt beroende på vilken marknad du bygger på. Faktorer som påverkar kostnaden för att bygga kontorsutrymmen är bland annat krav på byggnormer och zonindelning, kvalitet och grad av material som används och allmänna arbetskostnader.

När en kontorsbyggnad är byggd måste det inre utrymmet fortfarande byggas ut för en hyresgäst. Kostnaderna för utbyggnad eller TIs varierar också mycket beroende på vilken typ av inre kontorsgrundplan som används. Kostnaderna för kontorsutbyggnad omfattar inte saker som möbler och inventarier eller utrymmen för specialanvändning som konferens- och fitnessutrymmen eller matsalar för anställda.

Intresserad av att hyra ett kontorsutrymme? Besök commercialcafe.com och bläddra bland mer än 125 000 kontor-, industri- och butikslistor över hela USA.