I slutet av 2011 lämnade vi Kalifornien för grönare betesmarker. Vi var trötta på råttracet, vi ville äga en fastighet och vi längtade efter ett bekvämare – för att inte tala om billigare – sätt att leva. Året därpå hittade vi vårt drömhus: en 1800-tals skönhet, byggd längs en järnväg i Tennessee 1899. För en person från San Francisco och hans nyblivna brud var det det perfekta hemmet för att få igång Chip och Joanna, även om jag då inte hade någon aning om vad en Queen Anne-renovering innebar.

Här är det viktorianska huset i Manchester, Tennessee, när vi såg det för första gången 2012.

När vi köpte huset hade det stått tomt i tre år, men benen var bra och det behövde inga uppgraderingar av el eller rörledningar, vilket var en koppling för oss. Vi skulle inte ha övervägt att köpa det om det inte hade varit så. Det behövde dock göras i stort sett allt annat – och det fanns gott om kosmetiska förbättringar som vi valde att göra på vägen. Låt oss bara säga att jag vet hur man använder ett verktyg eller två, åtta år senare.

Vi trodde att vi skulle vara här för evigt, men begreppet “för evigt” förändras från 20-årsåldern till 30-årsåldern till 40-årsåldern, och för ungefär 18 månader sedan var vi plötsligt klara. Färdiga med att bo i ett hus som för alltid skulle vara en fixart så länge vi bodde i det, eftersom vi aldrig är “färdiga” med vår miljö. Färdiga med att bo i en stad som styrs av en skadlig regering som leds av lögnare, skurkar och bulliga tjuvar som inte har vuxit ifrån att stjäla lunchpengar från sina svagare klasskamrater (i det här fallet, alla invånare i Manchester, Tennessee). Slut med att bo på en plats som var väl lämpad för ett hus och väl lämpad för ett kontor, men definitivt inte väl lämpad för båda samtidigt, på det sätt som detta entreprenörspar levde.

Så vid den här tiden förra året köpte vi Cedar House, en modern skönhet på en våning från mitten av 1900-talet – också en fixare, för vad det är värt – som kunde vara både vårt hem och vårt kontor samtidigt. Eftersom vi aldrig vill skiljas från offret började vi arbeta med att göra Queen Anne-huset redo att bli en kommersiell hyresbostad; resultatet, låt oss bara säga, är ett bekvämare hus än vi någonsin bott i!

Färskmålad viktoriansk byggnad, efter att vi flyttade ut 2019.

Och eftersom så många av er har följt vår viktorianska renovering på sociala medier och bloggen genom åren, kände jag att jag var skyldig er att visa före och efter, samt beskriva i detalj allt vi gjort sedan vi köpte henne 2012.

Om viktorianen

För det första, låt oss lägga ut henne, ska vi? Hennes kvadratmeter är runt 2 700 med en oavslutad vind på tredje våningen som sträcker sig över nästan hela husets fotavtryck och en kvarts källare; Tack gode Gud för dessa förvaringsmöjligheter, eftersom vi inte hade något garage eller carport och garderobsutrymmet var ytterst begränsat.

Hon ligger på en sluttande hörntomt på cirka 0,4 hektar. Hon byggdes 1899 i Manchester, Tennessee och ägdes i flera år av familjen Reynolds. Så många människor har under årens lopp stannat till medan vi arbetade och berättat om hur deras mormor eller moster eller bästa väns mamma en gång bodde här när hon var ett pensionat. Jag har ingen aning om när det här hemmet senast var bebott innan vi flyttade hösten 2012, men det hade gått flera år, om inte ett decennium.

Och hennes tillstånd speglade den flyktiga natur som hon var van vid innan hon beboddes av min rastlösa make. Varje rum hade ett nyckellås på dörren för privat uthyrning, och interiören – även om den var ganska orörd ur restaureringssynpunkt – var just det … orörd. Och därför försummad. För perspektivets skull är det här alla foton från vår husbesiktning 2012 när varje rum hade en annan färg på en Fruit Loop.

Huset var listat som ett hus med sex sovrum och två badrum, men vi använde bara tre rum som sovrum. På nedre våningen hade vi ett stort vardagsrum i anslutning till matsalen som även fungerade som kontor, ett litet lerrum som ledde ner till en kvarts källare, ett gästrum som anslöt till Floriarummet, ett kök och ett litet badrum med dusch. På övervåningen fanns det stora sovrummet, gästrummet som vi döpte till “citronrummet”, det största av sovrummen, som var SVV:s kontor, och det större av de två badrummen som märkligt nog inte var kopplat till något av sovrummen.

Och här är några inblickar i hur hon såg ut efter att vi flyttade ut 2019. Ganska dramatisk skillnad, eller hur? Det är galet vad lite färg och lite TLC kan göra med ett hus som är över 120 år gammalt.

Victorianen har också en omslutande veranda på framsidan och ett betongområde på baksidan som hade en markis som vi slet ut och planerade att så småningom sätta en pergola över. Vem vet, kanske kommer vi fortfarande att göra det i framtiden?

Det yttre

För att vi ens flyttade in lät vi Satisfaction Windows komma ut och mäta för att byta ut alla 66 av de ursprungliga fönstren i en anpassad Queen Anne-stil. Vi behöll de gamla – vi har dem fortfarande i källaren som vi sparar till en regnig dag (eller, eh, ett hantverksprojekt) – men de var gamla, skrangliga och läckande, och de nya fönstren kanaliserade fortfarande den ursprungliga stilen samtidigt som de var mycket mer energieffektiva. Faktum är att även under de kallaste månaderna kostade huset mindre än 250 dollar att värma upp. Det var förvånansvärt varmt på vintern och svalt på sommaren. Att byta ut dessa fönster var en av våra större poster för huset, särskilt i början, men vi hade tagit ett byggnadslån och det var så, så värt det.

Exteriör framsteg + efter: 2014 vs. 2019

Det dröjde inte länge sedan vi flyttade in i huset innan vårt tak började läcka. Det värsta? Det var nästan omöjligt att få någon att ringa tillbaka till oss på grund av husets lutning. En vän hittade till slut ett team som snabbt bytte ut det, och även om installationen av blixtbeläggningen krävde att hela sektioner av det ursprungliga träet revs, har själva taket hållit och kommer att hålla länge.

När vi hade bott i huset i ett eller två år började vi riva bort sidospåren för att ersätta dem tillbaka med nytt trä. Eftersom vi bodde granne med ett byggvaruföretag kunde vi hämta allt material till sidorna där och ha det lagrat i deras lager så länge vi behövde.

Visste vi inte att “så länge vi behövde” skulle bli tre år. Det är ingen överdrift, utan det är så länge som huset stod halvt täckt av den gamla sidospåren, med plastfolie som höll vattnet borta från de oskyddade platserna. Detta var inte avsiktligt, men vi hade två uppsättningar “snickare” som var helt spöklika halvvägs genom jobbet – lärdom: betala inte förrän jobbet är slutfört och granska varenda person som arbetar för dig – och hur vi än försökte kunde vi inte hitta något lagligt byggföretag i området som kunde ta sig an träbeklädnad; alla gör bara vinyl eller tegel. Med en blandning av cederträskiffer och cypress-sidorna var det mer än vad alla entreprenörer som vi bad om att utföra arbetet ville ta sig an.

Slutligt, när vi började bli desperata, hittade vi ett företag i Murfreesboro som tog ut strax under 10 000 dollar för att slutföra jobbet. Mer än vad vi ville betala, men det var värt det – och de gick i konkurs nästa månad, så jag är glad att de avslutade det innan det hände!

Framsteg + efter: 2014 vs 2019

Under samma tidsperiod kom några vänner ut för att hjälpa oss att måla verandan, och innan de gjorde det bytte vi ut mycket av det ruttnande träet och spirorna. Vi målade också en spegelblå färg på verandans tak och golv för att avvärja onda andar och myggor (och okej, för att det ser häftigt ut). Vi använde Ohio Haint Blue, som vilken färgbutik som helst borde kunna blanda upp åt dig. Vi började med att använda all Benjamin Moore-färg, men gick sedan snabbt över till Sherwin-Williams eftersom det var smidigare och de har bra kundservice – dessutom har SVV ett entreprenörskonto där, vilket du definitivt bör be om om om du renoverar hus – men allt är personliga preferenser.

På samma sätt vet ni att min växtälskande man gjorde en del landskapsarkitektur ninjary på denna hörntomt! Han planterade wisteria, kiwi, blåbär, lavendel, salvia, citrongräs, humle, björnbär och diverse örter, som för det mesta fortfarande växer starkt och långsamt omsluter huset med draperad grönska och ätbara godsaker.

Vi har också omgärdat tomten med ett staket som vi byggde själva efter att begravningsentreprenörer under några år traskat rakt igenom vår mark och rivit SVV:s omsorgsfulla landskapsarbete. Det var en annan saga i sig. Efter att den tidigare dåligt informerade koddirektören försökte stoppa oss med en avvikelse, och sedan insåg att det inte fanns något i kodboken som kunde hindra ett staket, satte han oss tillbaka ett helt år innan vi kunde slutföra projektet. Ohhhh, småstadspolitik.

Och efter att staketet var målat, gick vi vidare och målade hela husets utsida, vilket vi skulle göra om igen tre år senare efter att grundfärgen misslyckats. Kul!

Utvändiga utgifter:

I hela huset

Förutom fönstren installerade vi också ljusfiltrerande cellgardiner från JustBlinds i hela huset – med mörkläggande cellgardiner i mitt sovrum – något som vi också har gjort i Myrtle och nu i Cedar House. De är prisvärda, estetiskt tilltalande och kostade oss cirka 2 000 dollar för hela huset (proffstips: vänta tills de har rea, vilket är ofta). SVV hatar fönsterbehandlingar, och vi är överens om att vara oense om det, men eftersom huset ligger på stadens torg och är omgivet av ett byggvaruföretag med arbetare som alltid kommer och går, behövde vi någon form av avskildhet.

Citronrummet före + efter: 2012 vs 2019

Vi skrapade majoriteten av taken i hela huset för att ta bort den fula, apelsinskalliknande popcornstrukturen som troligen var ett dåligt beslut som togs på 80-talet. Om du någonsin funderar på att göra popcorn, stanna där. Men om du ärver en popcornsmet som vi gjorde, ska du definitivt överväga att slipa, lappa och måla taket vitt – vår favoritfärg för tak är Sherwin-Williams Contractor Grade Flat White direkt från burken – eftersom det kan ge den mest dramatiska effekten i vilket rum som helst. Du kan se hur taket i hela huset såg ut här via vårt vardagsrum, som var ett av de få rum vi aldrig hann med.

Vardagsrum före + efter: 2012 vs. 2019

Många av dörrarna hade originalbeslag och fönsterbågar. Vi tog bort de onödiga dörrarna och förvarade dem i källaren, och satte sedan tillbaka dem alla innan våra hyresgäster flyttade in, så att varje kontor kunde få sitt eget privatliv. SVV färgade dem alla för att ta bort pollen, mögel och smuts, och de ser så nya ut som en 121 år gammal dörr kan se ut! Vi var också tvungna att byta ut några av knopparna så att de fick lås, men behöll alla originaldetaljer när det var möjligt.

Och även om Fruit Loops verkligen är en attraktiv palett av väggfärger tog vi ett färskt lager vit färg på alla ytor. Vi använde Benjamin Moores färgformel Swiss Coffee för varje enskilt rum utom mudroom och badrummet på övervåningen, som vi båda målade Grey Owl av Benjamin Moore. Swiss Coffee är den mest använda formuleringen för #basiska och rena neutrala färger. Den ger dig en möjlighet att lägga till färgklickar, vilket är ett krav för där jag bor.

Trapphus före + efter: 2012 vs 2019

Sovrummen på övervåningen

Den dag vi stängde på Vic och fick nycklarna i augusti 2012 var det första vi gjorde innan solen gick ner att gå upp på övervåningen och slita ut den fula mattan som täckte golven i båda sovrummen. Sedan lät vi Gary Parnham, en lokal golvspecialist, komma och göra om golvet i Lemon Room eftersom det hade målats rött. Det stora sovrummet hade inget golv under, så vi bad Gary att lägga tulpanpoppel som kommer att åldras med tiden för att matcha resten av huset, eftersom det är det ursprungliga träslaget som användes på övervåningen.

Båda sovrummen hade eldstäder som smulade sönder, så vi demonterade båda och lade till subway-kakel från ett kakelföretag från Nashville.

Badrummet på övervåningen

Det här badrummet fick ett helgjutet genomgripande jobb, och när jag tänker efter har jag aldrig bloggat om den slutliga renoveringen. Här är detaljerna: Vi slet ut linoleumgolvet. SVV flyttade rörledningarna. Vi slog sönder porslinet som höll badkaret på plats. Och vi konfigurerade om det hela genom att flytta badkaret med klafffot till andra sidan av rummet.

Vi räddade badkaret och målade det säkerhetsgult, och installerade sedan ett drömskt sexkantigt kakel från Stone Source på hela golvet. Med snedställda väggar som speglar taklinjen var det verkligen svårt att hitta möbler som passade in här, men till slut hittade vi några vintage Broyhill Brasilia på Craigslist och modifierade sedan en spegel för att få det att fungera. Vi bytte också ut toaletten, som vi gjorde i badrummet på nedre våningen.

Högsta badrummet före + efter: 2012 vs 2017

Köket

Syndigt nog har vi aldrig riktigt rört det här odjuret eftersom vi lagar alldeles för mycket mat och aldrig har sparat ihop de 40 000 dollar eller så som det skulle krävas för att helt rensa köket. I stället lade vi till en ljus färg på väggarna, installerade LED-lampor på bänkskivan, skräddarsydde en ö i mitten som en lokal snickare byggde åt oss och tog senare bort alla skåpdörrar för att öppna upp det lite. Jag ogillade köket så mycket att jag inte ens har några uppdaterade foton av det. Du kan se att det enda badrummet på nedervåningen är placerat bakom köket, vilket tydligen var så de gjorde förr i tiden, men jag är definitivt glad över att vara tillbaka i ett normalt hus med ett eget badrum nuförtiden!

Floridarummet

Tidigare mot slutet av vår tid i det viktorianska huset började vi ta släggor till saker och ting. En av de första sektionerna SVV ryckte ut och förseglade var den onödiga dörren mellan sovrummet på nedre våningen och Floridarummet. Han byggde sedan en vägg ovanpå den, och man kunde inte ens se att det någonsin hade funnits en dörrkarm där. Detta gav våra hyresgäster mycket mer flexibilitet när det gäller hur de använder utrymmet (sist vi såg dem installerade de ett andra kylskåp och använder det som mer köksutrymme).

Vi bytte heller aldrig ut fönstren i Floridarummet, eftersom vi alltid hade planerat att skapa en frukosthörna och eventuellt försegla dem. Som sådan var en av fönsterbänkarna helt rötskadad. Efter att vi hade flyttat ut bröt vi ut hela det fönstret och väggen och SVV täckte det med sidospår som matchar resten av huset.

Flera personer frågade varför vi inte satte tillbaka fönstret, men det var inte nödvändigt. Det här fönstret såg ut mot skorstenen, och det är faktiskt ljusare än tidigare nu när det är täckt med ett nytt lager vit färg för att reflektera allt annat ljus tillbaka in i rummet.

Sovrummet på nedre våningen

Detta är det rum som SVV sov i de senaste åren (döm inte, han snarkar högt), och det var utrustat med två enkelsängar för när våra kusiners barn kom för att stanna eller när vi hade stora grupper av vänner som inte var ihop men som var okej med att dela ett rum.

Sovrum på nedre våningen före och efter: 2012 vs. 2019

Vi gjorde inte mycket åt det förutom att täta den tidigare nämnda dörröppningen, samt att täta toppen av en garderobsingång som en gång i tiden var täckt av färgat glas. Detta rum har alltid varit i ganska gott skick och har den bästa manteln i hela huset. Det är också den enda av våra sex eldstäder som fortfarande har kvar det ursprungliga kaklet.

Så vad kostar det att renovera ett viktorianskt hus från 1800-talet?

Jag har tidigare fått frågan om vad det kostar att renovera ett gammalt hus som detta, och det är så subjektivt. Dessutom har vi inte precis räknat varje resa till Home Depot eller Lowe’s under det senaste decenniet. För att inte tala om att vi inte behövde göra några av de större sakerna, som rörmokeri och el, och att mycket av arbetet utfördes av oss två, vilket innebär att vi sparade en hel del där, så vad vi spenderade är inte realistiskt om du inte är en skicklig gör-det-självare som kan ta itu med nästan vad som helst, som min begåvade man är.

Jag skulle med säkerhet kunna säga att den totala kostnaden för dessa renoveringar översteg ett sexsiffrigt belopp, men detta gjordes under loppet av sju år, och det ursprungliga priset vi betalade för hemmet var bara 139 000 dollar till att börja med. Vi tog inledningsvis ett byggnadslån på 50 000 dollar, som vi betalade av när vi refinansierade huset ett par år senare, och använde sedan kontanter och kreditkort för de återstående renoveringarna.

Detta sagt är fastighetsvärdet i Manchester lågt, så vi spenderade definitivt mer än vad vi skulle kunna få ut av att sälja det här huset, vilket är anledningen till att vi alltid hade för avsikt att förvandla det till en hyresfastighet. I ett landsbygdsområde är det inte meningsfullt att renovera en Queen Anne som denna så omfattande om du inte planerar att det ska bli ditt eviga hem (eller ditt företag), men jag är nöjd med hur allt blev: Vi fick sju härliga år i denna skönhet, och nu har hon underbara invånare som uppskattar henne lika mycket som vi gör.

Några frågor om att renovera en viktoriansk Queen Anne? Fråga gärna nedan!

För fler tips om gör-det-själv-arbeten och renoveringsguider kan du läsa de här inläggen:

• Vårt mest spontana beslut hittills: Vi köpte ett modernt hus från mitten av århundradet
• Köp &Renovera en hyresfastighet: En husägare berättar allt
• Inredningen av ett viktorianskt hus: Bakom kulisserna
• Renovering av vårt huvudbadrum: Val av kakel
• Målning av hemmets utsida: En guide för hur man gör