En nyckel till att behärska något är att förstå grunden eller basen för det konceptet så att du kan bygga vidare på det. Som investerare är vårt vägmål ofta att förvandla pengar till mer pengar. Om så är fallet, är det då inte viktigt att förstå vad pengar är, varifrån de kommer och hur de fungerar på grundnivå?
I skolan lär vi oss inte om pengar på makro- eller ens mikronivå. Många förstår inte de grundläggande begreppen om pengar, än mindre hur pengar fungerar. Att ta ett steg tillbaka och titta på vårt monetära system som helhet ger oss möjlighet att se på investeringar med en bredare lins än att bara fokusera på en liten del av det stora systemet.
Många ser på investeringar genom att bara fokusera på den specifika tillgången. Detta skulle vara som att titta på en fotbollsmatch genom ett sugrör. Du kanske kan få en tydlig bild av bollen, men du vet inte riktigt vad som händer runt bollen för att få den att gå upp och ner på planen.
Att titta på tillgången och marknaden skulle vara som att titta på samma fotbollsmatch genom ett pappershanddukskartongrör. Du skulle se några av spelarna nära bollen och förstå varför bollen rör sig åt det ena eller andra hållet. Men om du tar bort sugröret eller röret och tittar genom ett fullständigt, obehindrat perspektiv ser du tränarna som bestämmer spelupplägg, vädret som påverkar speluppläggen, teamet av koordinatorer uppe i boxen som vidarebefordrar information ner till tränare och spelare och många andra viktiga faktorer.
Ett fullständigt perspektiv vid investeringar skulle titta på hela systemet – hur pengar fungerar och varför alla parter har ett incitament att göra det de gör. Om du förstår detta kan du svara på vissa grundläggande frågor som “Varför ska jag investera i fastigheter?” eller hjälpa dig att se möjligheter där andra missar.
Om vi vill börja vid roten av en investering är det viktigt att förstå vad pengar är, hur de fungerar och vilka incitament som ligger bakom alla parter som är inblandade i en transaktion. För att förstå detta tror jag att vi måste förstå vårt monetära system. Vårt monetära system är ett komplext skalspel blandat med rök och speglar som nästan aldrig diskuteras, än mindre lärs ut. I den här artikeln ska jag göra mitt bästa för att beskriva hur USA:s och många andra länders monetära system fungerar. Jag kommer sedan att dela med mig av specifika exempel på hur denna information kan användas vid investeringar i den verkliga världen med fokus på fastigheter.
Vårt monetära system
Vårt nuvarande monetära system i USA börjar i USA:s finansministerium. Finansdepartementet skapar en obligation för att lägga ut till försäljning på en obligationsauktion. En statsobligation är i princip en skuldsedel där det står: “Om du (köparen) ger mig X dollar kommer jag (statskassan) att ge dig Y procent ränta på pengarna under Z år, plus hela X dollar i kapitalbelopp.”
Om USA:s statskassa säger: “Vi vill sälja obligationer för 1 000 miljarder dollar”, vem ställer sig då upp och köper dem? Världens största banker gör det. Sedan letar dessa banker efter köpare av obligationerna till en premie. Det är här som Federal Reserve kommer in i bilden. Federal Reserve köper obligationerna av storbankerna och skickar dem en fin utbetalning av elektroniska pengar. Du kanske undrar var Fed har fått alla dessa pengar ifrån. De skapade dem ur tomma intet, inte genom att trycka, utan genom att helt enkelt göra en elektronisk kredit till storbankernas konto hos Fed.
Relaterat: Hur många fastighetsaffärer skulle du kunna göra med en obegränsad mängd pengar?
Du kanske kliar dig i huvudet. Låt mig därför dela upp det här: Big Bank X köpte en obligation på 2 biljoner dollar och sålde den till Federal Reserve för 2 biljoner dollar, plus en premie. Fed säger sedan: “I stället för att jag skickar dig en check kan jag väl kreditera det sparkonto du har här hos Fed?”. Big Bank X säger: “Visst, gör det.” Med ett par tangentbordsrörelser har Fed just skapat 2 biljoner dollar i elektronisk valuta som sitter på Big Bank X:s konto.
Låter det som nonsens? Här är ett citat från vår tidigare Fed-chef Ben Bernanke som beskrev det verkliga exemplet 2012 under en föreläsning vid George Washington University:
“Nu kan man ställa sig frågan, ja, Fed går ut och köper värdepapper för 2 biljoner dollar – hur har vi betalat för det? Svaret är att vi betalade för dessa värdepapper genom att kreditera bankkontona hos dem som sålde dem till oss, och dessa konton, hos bankerna, visade sig som reserver som bankerna skulle hålla hos Fed. Fed är alltså en bank för bankerna. Bankerna kan i princip ha inlåningskonton hos Fed, och dessa kallas för reservkonton. När vi köpte värdepapper betalade vi för dem genom att i princip öka de reserver som bankerna hade på sina konton hos Fed.”
Vill du ha fler artiklar som denna?
Skapa ett konto idag för att få BiggerPockets bästa bloggartiklar levererade till din inkorg
Registrera dig gratis
Du kan se hela föreläsningen här och exakt det här citatet vid 19:08 av videon.
Så nu har Big Bank X på magiskt sätt alla dessa pengar på sitt konto hos Fed. Vad kommer Big Bank X att göra med alla dessa nya pengar på sina konton? Tja, Big Bank X gjorde just ganska bra ifrån sig genom att köpa statsobligationer, så varför inte köpa lite mer? De går tillbaka till obligationsauktionen och köper fler obligationer, och återigen köper Fed obligationerna genom att kreditera deras konto. Detta lämnar statskassan med en massa elektroniska pengar som bankirerna betalade dem. Big Bank X är trevlig och rik på premierna. Och Fed är opåverkad eftersom allt de gjorde var att skriva in en transaktion i datorn för att få det att hända, och nu börjar de samla in Y% ränta på de obligationer de äger.
Om du fortfarande kliar dig i huvudet och tänker: “Nej, det kan de inte göra”, så kommer här ett citat direkt från Federal Reserve Bank of Boston, Putting It Simply (1984): “När du eller jag skriver en check måste det finnas tillräckligt med pengar på vårt konto för att täcka checken, men när Federal Reserve skriver en check finns det ingen bankdeposition som checken dras på. När Federal Reserve skriver ut en check skapar den pengar.”
Men vänta! Nu har statskassan en hel massa pengar. Vad gör de med dem? De spenderar dem! De delar ut dem till olika delar av regeringen, och de spenderar dem på vägar, broar, sociala program och militären.
Ägarna och de anställda i byggföretagen, de statliga organisationerna och alla andra företag/individer som tjänar pengar på dessa statliga utgifter sätter sedan in sina lönecheckar på sina bankkonton för säker förvaring.
Det fraktionella banksystemet
Då vi och många andra länder använder ett fraktionellt banksystem kan bankerna nu låna ut en procentandel av sina totala insättningar. Även om reservkvoterna kan förändras får bankerna i många fall låna ut 90 % av alla insättningar och behålla 10 % i reserv för att kontoinnehavarna ska kunna ta ut dem om de vill ha sina pengar. Detta innebär att 90 % av de pengar som arbetstagarna i vårt exempel tjänade in och satte in på sin bank hamnar i slutändan i utlåning. Men dessa pengar går någonstans, eller hur? Ja. Jag ska ge ett specifikt exempel för att förklara vart de tar vägen.
För ett specifikt men mycket grundläggande exempel på fractional reserve banking och vad det gör med vår valutaförsörjning ska vi titta på en skollärare. Låt oss säga att en lärare tjänar 50 000 dollar och får pengarna direkt insatta på sitt bankkonto. Banken kan sedan låna ut 45 000 dollar, eller 90 %, av hennes insättningar och gör det också. Låt oss säga att banken bestämmer sig för att låna ut 45 000 dollar till ett företag för att köpa en arbetsbil. Lastbilshandlaren som sålde lastbilen tar då emot betalningen på 45 000 dollar och sätter in den på sitt bankkonto. Banken lånar sedan ut 90 procent av detta, eller 40 500 dollar, till någon som vill ha en båt. Köparen av båten överlämnar sedan 40 500 dollar till säljaren, och båtförsäljaren sätter in pengarna på sitt konto. Sedan lånar båtsäljarens bank ut 90 procent. Detta fortsätter och fortsätter tills de 50 000 dollar som läraren satte in utökas till 500 000 dollar i banklån.
När du hör att det inte trycks några pengar så ljuger de inte. Skrivarna kanske inte är igång, men valutan sträcks ut genom vårt banksystem. Verkligheten är att 92 %-96 % av all valuta som skapas bildas i just detta banksystem.
Denna ständiga ökning av valuta i ekonomin kommer säkerligen att ha en effekt. Ju mer valuta i kretsloppet, desto högre stiger priserna för att möta detta utbud av valuta. Vardagsmänniskor arbetar då för att betala för de varor som nu kostar mer. Vi byter alla vårt liv och vår tid här på jorden i utbyte mot pengar för att köpa just de saker som hela tiden ökar i pris.
När dollarn är mindre värd blir det lättare att betala av befintliga skulder
Vad betyder allt detta? Det betyder att det amerikanska finansdepartementet tar på sig biljoner och biljoner av skulder – ungefär 19,5 biljoner dollar när jag skrev den här artikeln, men du kan se skuldsiffran i realtid här. De gör detta genom att låna dollar till skapandet från Fed, vilket ökar valutautbudet och oundvikligen orsakar inflation.
Varför skulle statskassan vilja ha inflation? Det gör att den enorma skuldsiffran gör ont mindre och lättare att betala. Låt mig förklara. För fyra år sedan i vårt exempel lånade statskassan 2 biljoner dollar. Dessa 2 biljoner dollar hade kanske en köpkraft som kunde köpa 100 hangarfartyg till vår militär.
Men fyra år senare, sedan de magiskt skapade 2 biljoner dollar har arbetat sig genom vårt banksystem och blivit 20 biljoner dollar i privat skuld, har valutautbudet förstorats, och på grund av det har priserna på allting stigit för att återspegla överutbudet av valuta. Denna prisökning omfattar även priserna på hangarfartyg. Så regeringen fick köpa 100 hangarfartyg för 2 biljoner dollar, men nu kanske 2 biljoner dollar bara räcker för att köpa 90 hangarfartyg eftersom deras priser steg tillsammans med allt annat. Detta innebär att deras 100 hangarfartyg kanske nu är värda 2,2 biljoner dollar, men de är fortfarande bara skyldiga de fasta 2 biljoner dollar som de lånade. När dollarn är mindre värd blir det lättare att betala av befintliga skulder.
Inflation som äter upp köpkraft är en svår tanke att förstå, så låt oss titta på ett annat exempel. Joe köper ett helt nytt hus 1970 för 22 000 dollar, vilket var medianpriset för nya hus i USA 1970 (du hittar uppgifterna i det här diagrammet). Joe hittar en bankman som ger honom ett 30-årigt lån med fast ränta. Joe lånar hela 22 000 dollar. Under de kommande 30 åren betalar Joe av på sitt lån. När han betalar av på lånet stiger hans hus, liksom priset på allt annat, långsamt på grund av inflationen. Men behöver Joe någonsin betala mer kapital än de överenskomna 22 000 dollar? Nej. Skulden är ett bokmärke i tiden, som fryser dollarns köpkraft 1970, även om allt annat i världen fortsätter att bli dyrare.
Relaterat: 7 giftiga penningvanor som skadar din ekonomiska framtid
Regeringen förstår detta. Deras skulder är lättare att betala när dollarns köpkraft späds ut genom inflationen. Dessutom bidrar den ökade inflationen till att höja inkomstnivåerna, vilket gör det lättare att ta ut mer skatt för att betala alla räntor på skulden.
Om du inte tror mig kan du ta det direkt från Federal Reserves mun:
“Minskningen av köpkraften hos innehavarna av pengar på grund av inflationen ger vinster till emittenterna av pengar.”
– St. Louis Federal Reserve Bank, Review, Nov. 1975, S.22.
Det finns en pusselbit som vi inte har behandlat. Minns ni långt tillbaka i början när Fed gjorde några datorinmatningar för att köpa obligationer som betalar Y procent i ränta? Jo, det betyder att finansministeriet, som gav ut obligationerna, är skyldigt Fed Y% ränta plus kapitalet. Det måste komma någonstans ifrån. Ah, ja, skatteverket kommer att samla in dessa pengar till statskassan genom inkomstskatter. Japp, våra surt förvärvade pengar som beskattas går till att betala av skulder i stället för att reparera våra skolor, vägar eller något annat användbart.
Hur det här berör dig
Om du har tagit dig så här långt kanske du tänker: “Hur i helvete berör det här mig?”. Det gör det i hög grad, och att förstå hur våra pengar fungerar ger dig förmågan att se saker och ting på ett annat sätt. Det kommer inte bara att visa dig hur vårt monetära system är en bluff, det kommer att upplysa dig att anpassa dig till det oundvikliga resultatet av detta vansinne.
Varför inte spela samma spel som vår regering? Minns du vårt exempel där Joe köpte sitt hus 1970 med hjälp av skulder? Varför skulle vi inte kunna göra samma sak med alla våra investeringsobjekt? Jag har sagt flera gånger i andra artiklar: “De mest kraftfulla verktygen inom fastighetsbranschen är skulder och skatter”. Skulder fryser dollarns köpkraft i tid, och fastigheter är den mest skattevänliga tillgångsklass som finns.
Jag kan bara tro att den mängd pengar som falskeligen skapats och injicerats i vår ekonomi under de senaste årens kvantitativa lättnader som tagit sig fram genom banksystemet kommer att resultera i inflation. Det kan ta några år och några händelser innan det sker, eftersom mycket av dessa pengar för tillfället ligger i utlandet. Men jag tror att när man ökar mängden valuta i systemet på det sätt som vår regering har gjort, är vi tvungna att se dollarns köpkraft sjunka. Det är därför skuldsättning är kraftfull, eftersom den bokför i tid köpkraften innan vi får se de inflationsdrivande resultaten av vår regerings agerande. Genom att göra detta anpassar du helt enkelt dina intressen till de ansvariga.
I slutändan har vårt monetära system två vägar: Det kan hyperinflateras, eller så måste Amerika göra en fullständig översyn av det monetära systemet. Det är min personliga övertygelse att länder kommer att förlora förtroendet för dollarn och börja handla i andra valutor och dumpa sina amerikanska obligationer. Detta kommer att resultera i att mycket av våra kvantitativa lättnadspengar kommer tillbaka från utlandet, och vi kommer att gå in i hyperinflation.
I båda scenarierna vill jag inneha materiella tillgångar som fastigheter. Om priserna skjuter i höjden på grund av inflationen är det bra för fastighetsinvesterare. Vi kommer att se massiva värdestegringar, hyreshöjningar och vi är fortfarande bara skyldiga vår ursprungliga skuld till de lägre kostnaderna. Om dollarn går under i en eldsvåda och vi har en fullständig översyn vill jag äga något som folk fortfarande behöver, så att mina tillgångar, oavsett vilket nästa monetära system som träder i kraft, kommer att vara värda mycket av den nya valutan.
Relaterat: Vill du förlora alla dina pengar & Gråta dig till sömns? Gör dessa 4 nybörjarmisstag!
En förståelse för det monetära systemet kan också påverka faktorer i den dagliga verksamheten snarare än enbart makroanalys. Nyligen, vid köpet av ett lägenhetskomplex för flera miljoner dollar, förhandlade jag fram en 5-procentig ökning av belåningsgraden om jag satte in de 5 procenten i en CD i deras bank. Innan jag lade fram detta erbjudande hade jag fastnat på en 75-procentig belåningsgrad. När jag gjorde detta erbjudande gick vi upp till 80 % LTV.
Varför skulle de göra detta? Därför att de kunde låna ut 90 % av min CD till någon annan och tjäna mer ränta på den. Jag var nöjd eftersom jag skulle kunna ta ut pengarna från CD-skivan om 12 månader. Men om 12 månader, måste banken kräva in lånet som de gav ut på min CD-insättning? Nej. Eftersom jag förstod hur det monetära systemet fungerade kunde jag låna ytterligare 100 000 dollar. Vilket naturligtvis är bra, eftersom den skulden sannolikt kommer att spädas ut genom inflationen.
Och vad sägs om att ta de ekonomiska begreppen i det monetära systemet och fokusera dem på en specifik demografisk eller psykografisk grupp? Till exempel, om minimilönen höjs till 15 dollar i timmen, vad tror du kommer att hända? Många säger: “Tja, alla låginkomsttagare kommer att ersättas av robotar”. Ja, kanske en del, men vad som visas i otaliga studier är att oftare kommer priserna på varor som är en primär kostnad för människor i den specifika demografiska gruppen att stiga. Detta beror på att valutan tvingades in i en demografisk grupp, och på en fri marknad justeras priserna alltid för överskottsvaluta. Möjligheten att hyra (efterfrågan) kommer att öka när utbudet förblir oförändrat. Om minimilönen höjs till 15 dollar i timmen, tror ni att ni kan förvänta er att hyrespriserna för fastigheter i C- och D-klass kommer att stiga? Absolut. Det är inte en diskussion om huruvida det är moraliskt rätt eller fel; det är bara ett faktum när det gäller fri marknadsekonomi.
Det är så viktigt att förstå hur vårt monetära system fungerar och att förstå varför regeringen gör saker som den gör. Att ha den förståelsen ger dig möjlighet att se på investeringar genom ett helhetsglasperspektiv. Om du kan förstå kan du placera dina egna investeringar på ett sätt som ligger i linje med intressena hos dem som bestämmer, samtidigt som du kan skydda dig själv om saker och ting kraschar och brinner av galenskapen.
Detta var en ganska djupgående diskussion. Några frågor? Hur använder DU det monetära systemet till din fördel?