El plan para transformar Tysons en un centro urbano transitable tiene un problema de tamaño.

En busca de una red de calles densa y transitable, el condado de Fairfax fomenta los proyectos de desarrollo grandes y consolidados de más de 10 acres en Tysons (artículo 6-506 de la ordenanza de zonificación) – 20 acres en algunas áreas. La idea es que estos proyectos sean lo suficientemente grandes como para contribuir a una nueva red de calles más pequeñas que ofrezcan a los peatones una alternativa a las amplias carreteras de Tysons, centradas en los coches.

Pero a veces los propietarios no quieren consolidar. Y como escribió Emily Hamilton para GGWash en junio, los grandes desarrollos “tienden a no proporcionar los entornos construidos diversos y de grano fino que los peatones tienden a amar”. En otras palabras, la búsqueda de una retícula peatonal dificulta al mismo tiempo que Tysons desarrolle lugares por los que los peatones quieran caminar.

Fue en el contexto de este problema que el mes pasado, la Junta de Supervisores del Condado de Fairfax aprobó una solicitud de rezonificación para una importante urbanización de Tysons con uno de los lotes más pequeños de la historia.

Con 1,1 acres, el tamaño del distrito para el edificio de uso mixto de 26 pisos propuesto por jrs@tysons LLC es el más pequeño de cualquier solicitud de zonificación importante desde que se adoptó el Plan Integral de Tysons en 2010, según el último informe anual del plan.

La Junta de Supervisores aprobó por unanimidad la solicitud de rezonificación por recomendación de la Comisión de Planificación del condado, permitiendo que el proyecto pase a la fase de diseño.

“Mi opinión… es que, más allá de que ahora se cumplan los objetivos de rendimiento del Plan, una rezonificación autorizada será el catalizador para una mayor inversión significativa en esta zona relativamente subdesarrollada, estratégicamente situada entre dos estaciones de metro de Tysons”, dijo el comisionado de planificación Phillip Niedzielski-Eichner en una reunión celebrada el 16 de septiembre.

En la propiedad del 8130 de la calle Watson se encuentra actualmente el JR’s Stockyards Inn, un restaurante de carne que data de 1974. Los propietarios y operadores del restaurante, Jim y Karen Wordsworth, quieren arrasar el restaurante, sustituyéndolo por un edificio de 270 pies con más de 220 apartamentos y 3.000 pies cuadrados de espacio comercial a nivel del suelo, así como tres niveles de aparcamiento subterráneo. La mayor parte de la propiedad se encuentra a menos de un cuarto de milla del metro de Tysons Corner.

John McGranahan, abogado de jrs@tysons, dijo a la Junta de Supervisores que los Wordsworth han estado acercándose a las propiedades vecinas en un esfuerzo por consolidar un desarrollo más grande durante más de una década, “en vano”. Señaló a la junta que el área más lógica para la consolidación, si el esfuerzo tuvo éxito, sólo habría cubierto menos de ocho acres.

“Creo que a medida que los casos de Tysons avanzan, muchos de los grandes proyectos han sido aprobados”, dijo McGranahan. “Vas a tener que luchar con algunas de estas cuestiones en las que no se puede llegar a ese mínimo de 10 acres”.

Construir en un lote tan pequeño en el distrito de Tysons requirió que la Junta de Supervisores aprobara una exención al requisito de 10 acres. La Junta de Planificación recomendó en un principio denegar la exención, pero cambió de opinión cuando jrs@tysons realizó mejoras en los espacios abiertos y aceptó pagar 350.000 dólares adicionales al Fondo de Transporte de la Red de Calles de Tysons, aproximadamente la mitad de lo que el condado cree que costará la construcción de una red de calles adyacente al nuevo edificio.

El promotor también se ha comprometido a construir .57 acres de espacio de parque público en el sitio, y asignará al menos el 20% de las unidades de vivienda al programa de alquiler de unidades de vivienda de la fuerza de trabajo del condado, manteniendo alquileres reducidos para aquellos que ganan hasta el 120% de la renta media del área.

El supervisor Walter Alcorn complementó el proyecto durante la reunión, diciendo que podría ser un modelo para otros proyectos de desarrollo para promover los objetivos del Plan Integral de Tysons sin grandes áreas consolidadas. Otros estuvieron de acuerdo: si Tysons aspira a una verdadera densidad, los funcionarios y los promotores tendrán que fijarse en ejemplos como éste para averiguar cómo llenar espacios más pequeños manteniendo el plan de cuadrícula urbana.