Od Katherine Schwartz
Specialistka na generování poptávky
SpaceIQ

Na první pohled se údržba objektů jeví jako samostatný pojem. Jak ale vypadá režim údržby zařízení? Jaký účel plní v širším schématu podnikových činností?”

Údržba objektů přesahuje opravu rozbitých dveří nebo údržbu vzduchotechniky. Je to souhrnný, kompletní dohled nad vším, co udržuje budovu v každodenním provozu. Bere v úvahu každý prvek zařízení, zabývá se delegováním povinností, zapojuje interní i externí personál a využívá zařízení do strategických provozních plánů. Říci, že údržba zařízení se dotýká všech prvků podniku, není přehnané a podceňovat její význam je velkou chybou.

Podívejte se, co všechno patří do údržby zařízení a jak komplexní a všezahrnující je tento aspekt úspěchu podniku.

Typy údržby budov

Jaké jsou příklady údržby zařízení? Úkoly údržby objektů se obvykle rozdělují do různých kategorií v závislosti na četnosti a závažnosti, přičemž se zohledňují aspekty, jako jsou náklady, složitost a to, zda povinnost převezmou vlastní řemeslníci nebo dodavatelé. U většiny zařízení se různé typy údržby budov dělí na následující:

• Plánovaná údržba zařízení:
• Neplánovaná údržba: Položky, které můžete naplánovat dopředu a zařadit do kalendáře:
• Náhlá údržba: Problémy, které se vyskytnou mimo plánovanou údržbu:
• Kapitální vylepšení: Neplánované problémy, které vyžadují včasnou pozornost:

Záleží na facility manažerech, aby kategorizovali údržbu a jednali odpovídajícím způsobem. Například údržba pozemku v letních měsících může být v plánu každé úterý a sobotu, zatímco vyhořelá žárovka může přijít jako lístek na podporu, který je evidován jako neplánovaná údržba.

Nepodmíněné položky údržby jsou obvykle ty, které představují zdravotní riziko nebo nebezpečí pro osoby, pokud zůstanou nevyřešeny – odmrazování vstupních schodů v zimě. Kapitálová zlepšení obvykle vyžadují spolupráci s dalšími zúčastněnými stranami a výbory pro dohled nad rozpočtem.

Tvrdé vs. měkké služby

Různé typy údržby budov mají různou prioritu – obvykle podle toho, zda se jedná o tvrdé nebo měkké služby. Tvrdým a měkkým službám údržby budov jsme se věnovali již dříve. Zde je stručná rekapitulace:

• Tvrdé služby se zabývají samotnou budovou (HVAC, instalatérství, elektroinstalace)
• Měkké služby ovlivňují provoz a lidi (úklid, odpadové hospodářství, výzdoba)

Ačkoli jsou obě služby důležité, tvrdé služby mají obecně přednost před měkkými, protože jsou považovány za životně důležité a naléhavé. Náklady spojené s tvrdými službami mají tendenci stoupat, čím déle jsou neřešeny.

Kdo vykonává práci?”

Jak udržujete objekt? To je dobrá otázka – zejména s tím, jak se zařízení stávají většími a složitějšími. U malých společností může být interní tým schopen provést většinu základních údržbářských prací; jak však společnosti rostou, budou se muset opřít o více lidí a širší dovednosti, aby udržely budovu na úrovni.

Manažeři objektů stojí v čele iniciativ údržby budov a jsou z velké části zodpovědní za delegování úkolů údržby. Při podpoře se spoléhají na různé skupiny:

• Vlastní zaměstnanci objektů:
• Nasmlouvaní řemeslníci:
• Schválení dodavatelé (SLA):

Delegování probíhá mnoha způsoby. Jako vnitropodnikový prostředek přidělování prací údržby se často používají tikety podpory. Dohody o úrovni služeb (SLA) vytvářejí harmonogramy a rozsahy prací, které musí externí dodavatelé dodržovat. Většina facility manažerů má také síť smluvních řemeslníků, které může požádat o renomovaný servis.

Existuje také koncept integrovaného facility managementu, který spojuje co nejvíce údržbářských prací pod hlavičkou jednoho dodavatele, aby se zefektivnily náklady a rychlost.

Úvahy o údržbě objektů

Poslední otázka, kterou je třeba položit, zní… proč? Proč je tak důležité držet krok s údržbou zařízení a věnovat budově tak široké prostředky a pozornost? Stojí toto zaměření na režijní náklady skutečně za to?”

Absolutně. Objekty se dotýkají všech částí činnosti společnosti a jsou nedílnou součástí strategických iniciativ, které společnost předkládá. Bez dobře vedeného a udržovaného pracoviště postrádá společnost významnou výhodu a může se dokonce ocitnout před zásadní překážkou úspěchu. Facility manažer má efektivně dva cíle:

• Provozní:
• Strategický: Prostřednictvím uvědomělého řízení režijních nákladů pomáhat společnosti plnit široké cíle v oblasti příjmů a klíčových ukazatelů výkonnosti.

Údržba zařízení je kumulativní. Každý splněný úkol se sčítá, když zařízení funguje správně, což zaměstnancům otevírá cestu k jejich nejlepší práci, která umožňuje společnosti růst a uspět. Není nic důležitějšího než dobře udržovaný, pevný základ – pro většinu společností je tímto základem jejich zařízení.

Zařízení vyžadují neustálou údržbu

Nejpůsobivějším aspektem údržby zařízení je to, že je neustále přítomná. Údržba zařízení probíhá denně a vyžaduje prozíravý přístup, abyste měli náskok před nově vznikajícími potřebami. I když na údržbu zařízení může dohlížet a koordinovat ji facility manažer, k provedení úkolů na všech úrovních je zapotřebí celý tým.

Ironií skvělé údržby zařízení je, že pokud je provedena správně, často zůstává bez povšimnutí. Když vše funguje, jak má, bez tření a bez zátěže, zaměstnanci, návštěvníci a všichni ostatní, kteří přicházejí do styku se zařízením, budou mít bezproblémový zážitek. Je to odměna, která stojí za investici času, energie a kapitálu.

Pokračujte ve čtení: Seznamte se s plánem údržby zařízení